不動産投資を始めようと考えた際に、まずは物件情報を探し始める人という人も多いのではないでしょうか。しかし、何の基準も持たずに物件選びを開始するのはリスクが高いと言えるでしょう。

今回は、物件選びの見極めポイントをはじめ、不動産投資で成功するためのノウハウを詳しく解説します。

インターネットで不動産投資の物件選びをするのは危険?

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(画像=PIXTA)

もしいい物件に出会えたら、思い切って購入し、不動産オーナーとして資産形成をしたい――。そんな風に考えて、暇があれば、何となく物件情報を検索してしまうという人もいるでしょう。

しかし、明確な基準を持たないまま、物件情報だけを繰り返し見るのは、リスクの高い行為です。

しっかりと勉強したわけでもないのに、繰り返し見たり聞いたりしたことについては、「わかっている」気持ちになってしまうという経験をしたことがある人は多いでしょう。多くの情報に触れると、人間は不思議と「やってみれば意外と何とかなるかも」という気分になってしまうのです。

そうして見切り発車で始めた不動産投資が、うまくいくはずがありません。本気で不動産投資を始め、不動産オーナーとして成功を手にしたいと思うなら、「何となく物件情報を流し見る」のはやめた方がよいでしょう。

物件選びをするうえで大切なのは、「物件情報をたくさん見る」ことではありません。「物件の見極めポイントを知る」ことと、「アドバイスをくれる専門家を見つける」ことです。この2点を満たせば、現実的に物件を選び、不動産投資を始めることができます。

令和から始める不動産投資――物件選びの注目ポイントは?

続いて、物件選びの注目ポイントを順番に解説していきます。

初心者が新築物件より中古物件を選ぶべき理由

初めて不動産投資に取り組むなら、まずは中古物件を選ぶことが大切です。

新築物件は、新築ブランドによって、実際の物件価値よりも割高になっていることが一般的です。新築物件であっても購入した後、売りに出せば、それはもう中古物件です。いくら築浅とはいえ、新築当時より価格が下がる場合がほとんどです。

「いざという時の手放しやすさ」を考えた時、初心者はまず中古物件を選ぶべきです。また、中古物件の方が新築物件と比べて割安なので、初期投資額を抑えられるというメリットもあります。

これからの時代は地方物件ではなく東京の物件一択

人口が増加している時代なら、地方でも借り手・買い手が問題なく見つかりました。しかし、今は人口減少時代です。今後も、この流れは加速していくでしょう。そう考えると、初心者も上級者も、まずは東京都の物件に注目すべきです。

人口減少時代においても、東京は地方からの人口流入が見込めます。人口が増加しているということは、借り手・買い手が見つかりやすいことに直結します。空室リスクを下げるうえでも、いざという時に売却できるようリスクヘッジをしておく意味でも、東京の物件が優れています。

地方物件に安易に手を出すと、空室リスクが高まるうえ、いざという時も手放せない可能性が出てきます。空室で家賃収入が途絶えた状態で、なおかつ買い手も見つからないとなれば、八方ふさがりです。本業の収入を返済に回さざるを得ないといった状況に陥いったら、目も当てられません。

東京の物件なら、空室が続く可能性は低く、いざとなったらいつでも売却できるという安心感があります。

分譲マンションのワンルームタイプがおすすめ

初めて不動産投資をするなら、「大きく儲ける」ことより「リスクを抑える」ことに注力すべきです。その観点からいうと、区分所有の分譲マンション、なかでもワンルームタイプのお部屋が優れているといえます。

ワンルームに住む人は単身ですが、複数人が居住する戸建てやファミリータイプのマンションの場合、一度入居者が退居してしまうと、次の入居者が見つかるまでの期間が長くなる傾向があります。 また、原状回復工事や設備交換に要するランニングコストも、部屋の大きさに比例します。面積が小さいワンルームタイプであれば、その分費用を抑えることができます。

加えて、鉄筋コンクリート造の分譲マンションは火災や地震といった天災にも強いという特長があります。火災が起きても、お部屋同士の境が鉄筋コンクリートなので、隣の部屋に延焼することなく、被害を最小限にとどめられます。地震に備えられる新耐震基準を満たしたマンションを選びましょう。先の東日本大震災でも、熊本地震でも、新耐震基準の分譲マンションにおける倒壊は1棟もありませんでした。

不動産投資の物件利回りとは?利回りに潜む落とし穴

利回りは、不動産投資によってオーナーが得られる利益に直結します。そのため、物件選びで利回りを意識するのは当然ともいえます。

しかし、利回りにとらわれ過ぎるあまり、大切なことを見落とさないよう注意しなければなりません。利回りの計算式は、「年間の家賃収入÷物件価格×100」です。つまり、物件価格が安いほど、利回りは高くなります。

たとえば、人気のない地方物件の場合、物件価格が低いことから、必然的に利回りは高くなります。利回りの高さをアピールして、売り込みにくる業者もいるかもしれません。しかし、人気のない物件であれば、そもそも借り手が見つからない可能性があります。そうなれば、家賃収入を得ることができません。利回りの高さはリスクにも比例すると考ええるべきです。

「利回りが高いからいい」「利回りが低いからだめ」と判断するのではなく、利回りが高い要因・低い要因をきちんと把握し、正しい意思決定をすることが大切です。

セミナーで物件選びの情報収集をするのも1つ

「物件の見極めポイントを知る」方法としては、インターネットでの情報収集以外に、不動産投資セミナーを組み合わせるのも効果的です。不動産投資セミナーで得られる情報は、「生の情報」「最新の情報」です。

体系的な知識を身につけるにはインターネットでも十分ですが、より踏み込んだ情報をキャッチするには、セミナーに足を運ぶのが一番です。セミナーに参加する時間がない人や、セミナーが苦手だという人は、不動産会社に直接問い合わせてみてください。現在はオンラインでセミナーを実施している企業もあります。

「セミナーに参加したいけど時間がない」ということと「不動産投資に興味がある」ということを伝えれば、自宅まで訪問してくれる不動産会社もあります。不動産会社を賢く活用し、情報収集のチャンネルを増やしましょう。

不動産投資の成功者は、物件より先に不動産会社を探す

不動産投資を始める人の多くは、「いい物件を見つけること」が不動産投資で成功する秘けつだと考えています。しかし、不動産投資で成功した人は、「不動産会社との付き合いが大切」だと口をそろえて言います。

この事実に早く気づくことができれば、回り道をすることなく、不動産投資で効率的に利益をあげられます。続いては、物件選びより先に不動産会社選びをすべき理由を解説していきます。

不動産会社と物件選びをする3つのメリット

不動産投資は奥深く、少し勉強しただけの素人がいい物件を見極めるのは、困難といわざるを得ません。インターネットで検索するだけでは、なかなか良い物件にたどりつくことはできません。

不動産会社は、不動産投資のプロです。不動産投資で成功しようと思うなら、不動産投資のプロである不動産会社の意見を踏まえて物件選びをすることが大切です。

物件価格や利回りの相場を知っている

当然ですが、不動産投資を事業としている不動産会社は、数多くの投資用不動産物件の情報に日々アクセスできます。世の中にある投資用不動産の情報が、すべてインターネットに掲載されているわけではありません。インターネット上に公開されていないクローズドな情報も存在します。

不動産会社は、そういったクローズドな情報も含め、物件価格や利回りの相場を把握しています。それだけでも、不動産会社と物件選びをするメリットは大きいといえるでしょう。

不動産投資市場の最新情報が得られる

不動産投資市場は、常に変化にさらされています。景気動向、政策、災害、海外投資家の動きなどによって、不動産価格や家賃相場は常に変動しています。不動産投資に影響を与えるさまざまな要因に関して、個人投資家が自力で情報収集するのは、至難の技です。

不動産会社を賢く活用すれば、自分で複数の新聞を購読したり、海外のニュースサイトをチェックしたりしなくても、不動産投資に関する最新情報を常に得ることができます。

専門家ならではの視点で物件をチェックしてくれる

不動産投資では、物件の価値を見極めなければなりません。「駅近」「築浅」「外観が綺麗」といった点は個人の投資家でもチェックできるでしょう。しかし、それだけで不動産の価値が決まるわけではありません。

不動産会社を活用することで、プロの視点で物件をチェックしてもらえるという利点があります。たとえば、周辺の家賃相場をもとに賃料設定が適正かどうかを調査したり、ハザードマップをもとに災害リスクを想定したり、土地の権利関係をチェックしたりしてくれます。

専門家ならではの視点で物件選びのアドバイスを受けられることが、不動産会社を活用するメリットです。

不動産会社を賢く活用して不動産投資を成功させる

何かを買う時、「割高か」「割安か」の判断をするには、市場価格を知っていなければなりません。加えて、購入するものの価値を正しく見極める眼力が必要です。不動産会社は、不動産投資の物件選びにおいて、こういった判断をサポートしてくれるでしょう。

信頼できる不動産会社を見極め、上手に付き合っていけるかどうかが、不動産投資の成功・失敗の分かれ目ともいえます。不動産会社を活用して不動産オーナーとして成功し、経済的な不安から解放されることを目指してみてはいかがでしょうか。