「ワンルームマンション投資で大損した!」という人もいれば、「ワンルームマンション投資から始め、今は数百万円の家賃収入を安定的に得ている」という人もいます。

今回は、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説し、失敗事例をもとにワンルームマンション投資で成功するためのポイントをお伝えします。ワンルームマンション投資を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資
(画像=PIXTA)

ワンルームマンション投資の7つのメリット

まず、ワンルームマンション投資の7つのメリットを順番に解説していきます。

銀行預金より高い利回りが期待できる

ワンルームマンション投資の魅力として、銀行預金より高い利回りが期待できる点が挙げられます。

現在、ほとんどの銀行の預金金利は、0.001%という非常に低い水準です。これでは、仮に3,000万円預けても、年間でたったの300円しか利息を受け取れません。一方、ワンルームマンション投資の場合、価格に対して新築物件の実質利回りは約2%程度、中古物件の実質利回りは4~5%程度です。

もちろん、預金とワンルームマンション投資の利回りだけを単純に比較することはできません。ワンルーム投資は、投資である以上、リスクもあります。しかし、株式やFXなどの投資法と比較してもローリスクで高い利回りが期待できる投資法だといえるでしょう。

生命保険代わりになる

ワンルームマンション投資は、生命保険の代わりにもなります。不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険、通称「団信」に加入します。団信に加入していれば、返済者に万一のことがあった場合、ローンの残債が保険金でまかなわれます。

そのため、万一の場合にも、遺族はローン完済後の物件を手にすることができるのです。大黒柱を失ったとしても、継続的に家賃収入が入金されていれば、当面の生活費をまかなうことができるでしょう。

最近では、介護保障やがん補償、7大疾病特約をつけられるなど、団信にもさまざまな種類があります。家族の状況に合った団信に加入すれば、既に加入している生命保険を解約し、家計の支出を減らすという選択肢もでてきます。

相続対策にもなる

ワンルームマンション投資には、相続対策としての効果があります。

現預金の場合、残高の100%が相続税評価額になります。しかし、土地や建物など不動産は、利用状況に応じた価格計算が用いられます。さらに賃貸用不動産の場合は、いくつかの控除や法制度が適用され、さらに評価額が下がります。

現預金をワンルームマンションに換えることで、相続税評価額はおよそ3分の1から4分の1にまで圧縮できます。相続税の課税対象となる金額の総額が大きく下がるので節税になるわけです。

また、都心のワンルームは地方郊外の土地や一棟アパートや一棟マンションと比べて換金性が高いことから、いざという時は売却して相続税の納税資金にあてることもできます。

さらに、兄弟姉妹間に平等に相続させたいと思った時、一棟のアパートだと共有名義で所有することになり、トラブルになりがちです。しかし、ワンルームマンションなら、子ども3人にそれぞれ一戸ずつ相続させるといったことも可能になります。

初期費用が安く済む

不動産投資というと、まとまった資金が必要というイメージを持つ人もいるでしょう。しかし、ワンルームマンション投資なら、不動産ローンを活用することで数十万円の頭金から始めることができる場合もあります。

初期費用を抑えてコツコツと資産形成できるのがワンルームマンション投資の魅力です。

リスク分散ができる

分散投資は、リスクを抑えて投資する基本中の基本です。複数のワンルームマンションに投資することで、分散投資の効果により、自然とリスクを抑えることができます。

一棟マンションを1つ所有している場合、地震や津波などの災害が発生した時、多額の修繕費がかかってしまいます。しかし、複数の地域のワンルームマンションを所有している場合は、被災地のワンルームマンションの修繕だけですみます。

投資先を分散しやすく、不動産投資特有のリスクを低減できるのもワンルームマンション投資のメリットです。

ローンの利用で効率的資産形成できる

数十万円の元手で、1,000万を超える物件を購入でき、毎月継続的に家賃収入を得られること考えれば、不動産投資の資金効率の高さがわかるでしょう。

最初は家賃収入からローンを返済することになるため、手元に残るお金は決して多くはありません。しかしいずれローンを完済すれば、毎月数万円の家賃収入が丸々手元に入ってくるのです。そして、ローン完済し終わった物件がまるまる資産となります。こうした資金効率の観点からみても、不動産投資は優れた投資方法といえるでしょう。

インフレヘッジができる

インフレとは、物価が上がる現象のことです。インフレが進むと、現預金の価値はそれだけ目減りしていくことになります。仮に、インフレによって物価が2倍になれば、同じモノを買うにも2倍のお金が必要になるため、現預金の価値は実質2分の1になります。

不動産投資は、インフレヘッジとしても効果を発揮します。インフレになると、一般的に不動産価格も一緒に上昇します。また、家賃も上がっていく場合が多いとされています。

「投資は怖い」といって現預金だけを保有している状態は、実はインフレリスクの観点からみると、非常にハイリスクな状態といえるのです。しかし、一部の資産を不動産として所有していれば、インフレになった際にも資産が極端に目減りすることを防ぐことができます。

ワンルームマンション投資の6つのデメリット

続いて、ワンルームマンション投資の6つのデメリットを順番に解説していきます。

空室リスク

ワンルームマンション投資では、入居者がいれば家賃収入を得ることができますが、空室になれば家賃収入は途絶えてしまいます。空室リスクは、ワンルームマンション投資において、最も注意すべきリスクともいえるでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資ローンで変動金利を選択した場合、定期的に金利が見直されます。そのため、場合によっては金利が上昇し、利息の負担が増えてしまう可能性があります。

金利上昇リスクに備え、金利の変動をしっかりウォッチするとともに、利益を一部積み立てておくことも大切です。

災害リスク

地震や津波、火災等の災害リスクにも注意しなければなりません。災害リスクをゼロにすることはできませんが、複数のワンルームマンションに投資することで、リスクを分散させることが可能です。

また、物件を購入する前には、ハザードマップ等を確認し、災害の発生リスクをチェックしておきましょう。さらに、新耐震基準となった1981年以降の物件を選ぶことも大切です。旧耐震基準の建物は、大規模な災害で倒壊するリスクがあるため、避けた方が無難です。

家賃下落リスク

家賃は常に一定というわけではありません。周辺の不動産需要が変化すれば、家賃設定も見直す必要があります。収支シミュレーション通りにいくとは限らないので、家賃下落リスクがあることを念頭においておきましょう。

修繕積立金の上昇リスク

マンションの資産価値を維持するためには、定期的に修繕やメンテナンスを行う必要があります。そのため、ワンルームマンションを所有すると、占有面積に応じた修繕積立金を徴収されることが一般的です。

修繕積立金の額は、必要に応じて見直されます。新築マンションのほとんどは修繕積立金が低く設定されているので、大規模修繕工事を重ねるうちに残高が不足します。賄うためには修繕積立金を上げるしかありません。購入時から上がる前提で考えておくべきです。

建物老朽化リスク

不動産は時の流れとともに老朽化・劣化していきます。現在の鉄筋コンクリート造のマンションは、適切にメンテナンスを行えば100年以上持つといわれています。適切なタイミングで修繕工事を行い、管理が行き届いた状態を維持できなければ、風水害によるトラブルが発生したり、スラム化して入居者からも選ばれなくなってしまいます。

ワンルームマンション投資の代表的な失敗事例

続いて、ワンルームマンション投資の失敗事例を3つ紹介します。失敗事例を知ることは、誤った投資判断を防ぐことにつながるでしょう。

入居者が思うようにつかない

Aさんは利回りの高さに惹かれて地方の中古ワンルームマンションに投資しました。しかし、入居者が思うように見つからずもう1年近く空室が続いています。空室期間が長くなると、毎月のローン返済額が重くのしかかってきます。Aさんは、訪れたこともない地方の物件を購入したことを後悔しました。

Aさんのように、賃貸需要のない地域のワンルームマンションに投資してしまうと、立て直すことは非常に困難です。ワンルームマンション投資をするなら、立地選びは慎重に行いましょう。

新築物件で節税効果を過度に期待してしまう

Bさんは、営業マンに「所得税の節税になるから」と新築のワンルームマンションを強くすすめられました。4,000万円という金額は割高に思えましたが、減価償却費を多く計上できるため、節税効果が高いと考えて投資に踏み切りました。

しかし、減価償却費が高かったのは初年度と翌年ぐらいで、その後はみるみる下がっていくことに。ローン返済は家賃収入だけでは賄えません。節税効果の実感以上に、毎月数万円単位の手出しがきついと感じ始め、Bさんは営業マンの言葉を信じたことを後悔しました。

新築物件は、確かに初年度は大きな節税効果を実感できますが、その効果は年々落ちていきます。そもそも、節税できているということは、賃貸事業自体は赤字であることに他なりません。本来、投資は収益を得ることが目的のはずです。節税のためだけに赤字を垂れ流しながら投資を行うのは、本末転倒といっても過言ではありません。

収支シミュレーションが不十分

Cさんは、収支シミュレーションを十分に確認しないまま、営業マンに言われるままにワンルームマンションを購入してしまいました。その結果、家賃を引き下げなければ入居者が見つからず、ランニングコストを引くと、手残りがほとんどないことがわかりました。

Cさんは収支シミュレーションを自分で作り直し、給与収入のなかから修繕に備えたお金も貯めながら、苦労してやりくりしています。

営業マンに提示された収支シミュレーションが完璧とは限りません。販売価格や家賃の設定は周辺相場とかい離していないか、コストの試算は正しいか、固定資産税や不動産取得税などの税金の計上が漏れていないか、など入念にチェックしましょう。

ワンルームマンション投資の物件選びのポイント

最後に、ワンルームマンション投資で成功するための物件選びのポイントを3つ紹介します。

東京都心の物件であること

日本は人口減少に転じて久しいですが、実はそれは地方においてだけで、東京都の人口は増加傾向にあります。空室リスクを下げるためにも、東京のワンルームマンションを選びましょう。家賃下落リスクも、東京の物件を選ぶことである程度抑えることができます。

初めてワンルームマンション投資をする人は特に、安定的に需要が見込める東京都心の物件から始めることをおすすめします。

中古物件であること

新築物件には、販売会社の販促費用等が上乗せされているため、どうしても利回りが低くなってしまいます。「新築物件の方が、入居者が見つかりやすい」と考える人が多いですが、立地がよく、きちんと管理の行き届いた優良な中古物件であれば、入居者を見つけることはそれほど難しくありません。

管理も任せられる企業をパートナーに選ぶこと

信頼できる不動産会社と二人三脚で進めることも、ワンルームマンション投資で成功する近道です。

不動産会社を選ぶ時は、販売と管理のどちらも行っていることを確認しましょう。販売・仲介しか行っていない不動産会社の場合、売買が終了すれば、それで関係性が途絶えてしまいます。

ワンルームマンション投資は、買ってから数十年単位で続く投資ですからむしろ買ってからのほうが重要です。実績が豊富な、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

ワンルームマンション投資で賢く資産形成を

ワンルームマンション投資は、リスクを抑えて着実に資産形成したい人に向いている投資方法です。

きちんと情報収集し、信頼できる不動産会社を選べば、初心者でも安定的にリターンを得られます。ワンルームマンション投資の魅力とリスクを正しく認識し、資産形成に役立てましょう。