日本財託グループでは四半期に一度、当社が管理するワンルームマンションの賃貸募集の状況をまとめたレポートを発行しています。

7月、新型コロナウイルスの感染が急速に拡大した今年4月~6月の実績をまとめた最新データを公開いたしました。

そこで今回のコラムでは、新型コロナウイルスが4月~6月の賃貸募集にどのような影響を与えたのか、昨年のデータと比較しながら振り返ります。

都心 マンション
(画像=PIXTA)

都心ワンルームの賃貸需要は底堅い

結論から申し上げると、レポートのデータから、都心にあるワンルームマンションにおいては新型コロナウイルスの影響は限定的で、底堅い賃貸需要があることがみえてきました。

なぜそんなことが言えるのでしょうか。

では、賃貸実績の主な数値を見ていきましょう。

4月~6月のワンルームマンションの賃貸契約数は969件で、前年の1,142件から15%ほど減少しています。これは外出自粛要請のなかで転居を見合わせる人が増え、賃貸市場全体の動きが停滞したことが要因と考えられます。

しかしながら、東京23区における平均の空室日数は26.6日となり、前年同期比3.8日の増加にとどまりました。加えて、この26.6日という数字は直近10年の同時期の平均と比べほとんど変わらない値です。(図1)

都心ワンルームマンション需要グラフ
(画像=株式会社日本財託)

空室日数が短いということは、それだけ借り手が多いということです。 以上から、コロナショックのような社会の変動があっても、都心ワンルームの賃貸需要は底堅いといえるのです。

社会人を中心とした「住み替え需要」の割合が増加

ここまで、新型コロナウイルスの感染拡大による緊急事態宣言の発令がなされても、依然として賃貸需要自体は例年並みだったことがご理解いただけたと思います。

ではその理由はなぜなのでしょうか。

当社では、賃貸契約における『住み替え需要』の割合の増加があったのではないかと分析しております。

賃貸契約の中身を見てみると、緊急事態宣言の発令によって、人の移動が制限された結果、上京する大学生や海外からの留学生など、初めて一人暮らしをする層が若干減少しました。

その一方で、都内または近郊からの住み替え層が賃貸契約全体に占める割合が増加。こうした層はビジネスマンが多く、ワンルームでも比較的広く、バス・トイレが別になっている『築浅物件』を好む傾向があります。その証拠に、平米当たり成約家賃を見ると、築浅物件では上昇がみられました。

その他に顕著な傾向としては、外国籍入居者が全契約に占める割合が2.1%上昇したことが挙げられます。 実は賃貸市況の全体で見れば、外国籍入居者の獲得は、厳しい状態にあります。 新規の留学生の流入が完全にストップしているからです。

その中であっても、外国籍層に強い賃貸仲介会社と強固なパイプがある賃貸管理会社であれば、国内間を移動する一定の需要をしっかり捉えることで、外国籍の方の入居申込みを獲得できるのです。

不動産投資は「都心部」の物件がおすすめ

 ここまで、都心部のワンルーム物件であれば、コロナなどの社会環境の激変でも空室リスクは少なく、安定して収益を確保できることがわかりました。

マンション投資の空室リスクを考慮すると、都心のマンションというのは外せない購入条件です。

コロナ禍を抜きにしても、日本の人口は10年連続で減少し続ける一方、東京都の人口は増加しているという現状があります。統計的に人口が減少している地方のマンションを購入するのは、得策とは言えません。

投資用マンションを選ぶなら、経済や社会の変化による影響を受けづらく、また人口流入が進むことで安定した家賃収入が見込める「都心」の「ワンルームマンション」をおすすめします。

<ワンルームマンション賃貸実績レポート(2020年4月~6月)は下記URLからご参照いただけます>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/202007/MansionReport_20200401-20200630.pdf