不動産投資と聞くと、一棟や区分のアパート・マンションを思い浮かべる人が多く、ほとんど住居として貸し出して家賃を得るのがスタンダードなイメージのようです。ところが、不動産投資の手法はこれだけにとどまりません。収益を生み出す土地の持ち方は多岐にわたります。ここでは、そんな意外とも思える不動産投資を紹介します。

長期的な家賃収入が期待できる「戸建投資」

【連載#3】注目の“不動産投資”  さまざまな投資手法の紹介
(画像=ANA Financial Journal 編集部)

一戸建ての住宅を買い、第三者に貸し出して家賃を得る、戸建て投資。エリアにもよりますが、一棟投資に比べて低コストで始められ、ある程度の利回りを見込めることから、実は人気の手法です。

戸建投資が有利なのは、同じエリアにある同サイズの賃貸物件より、高い家賃を設定できるから。壁を挟んで隣接する住居がなく、アパートやマンションほど騒音に気を使う必要がありません。庭など敷地内に他人の出入りがなく、マイホーム気分で住めるのも影響しています。

契約時に明確にしておきたいところですが、一般的に戸建は入居者が自分の持ち家のように扱います。庭の雑草の手入れや簡単な修繕は入居者がするので、管理の手間もあまりかかりません。広い家は家賃が高くなりますが、その分入居者も年収が高い属性が多く、家賃滞納のリスクを抑えられるばかりか、家族で住むので入居期間が長くなり、安定した家賃収入が継続しやすいのです。

また、ファミリー向けの戸建の場合、駅からの距離はあまり問題になりません。子育て家庭にとってはスーパーや公園が近い、通いたい小中学校の学区、閑静な住環境といった、生活環境を重視するからです。単身世帯は駅からの距離が大事ですが、家族が住む戸建だと、一家が住みやすいトータルの条件が決め手になります。

一棟投資と同じく土地・建物が自分のものなので、リフォームの内容や費用はオーナーがきめることができ、自由度が高いのもメリットです。管理費や修繕積立金を支払う必要もなく、ランニングコストもある程度ハンドリングできます。さらに、一棟投資の売り手は投資家になりますが、戸建投資だとマイホームが欲しい一般層も含まれます。投資物件としてだけではなく、実需としても売却できる出口戦略の幅の広さも魅力的です。

「シェアハウス」や「民泊」も不動産投資の手法の一つ

広い戸建住宅や一棟マンションなどを改修し、複数人で共有しながら生活するシェアハウスも、いまでは珍しくないライフスタイルです。若い世代を中心に人気があり、これを運営する不動産投資家は少なくありません。

シェアハウスは一つの物件に複数の入居者が住むので効率的に家賃収入が得られ、かつ収益性が高いのが特徴です。全員が一斉に退去することも少なく、空室リスクを抑えやすいのもメリットといえます。

ただし、共同生活のため入居者同士のトラブルが起きないようルールを決めたり、シャワーなど共用設備の劣化が早い分、入れ替えコストがかさむことも。家電や家具もオーナー側が擁して入居者に貸与する形がほとんどなので、何かと出費が伴います。綿密な計画のもと運営しないといけません。

国内外の旅行者に宿泊サービスを提供する民泊も、近年はメジャーになりました。観光地などで投資を目的に始める人も後を絶ちません。空き家や空き部屋を有効活用できたり、宿泊料によっては高利回りを期待できるのがメリットです。

ただし、違法民泊や近隣トラブルが増え問題化することもあり、運営は容易でありません。これらを受け2018年6月には「民泊新法」が施行され、1年間の営業日数は最大180日以内と定められました。届け出をしていない物件は民泊のサービスサイトから削除されたり、マンションの管理規約を改訂し、民泊を禁じる物件も出てきました。環境の変化で経営リスクが大きく上下することも忘れてはなりません。

(提供:ANA Financial Journal

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