サラリーマンで不動産投資を検討している人のなかには、「節税効果が期待できる」との情報を得て不動産投資を始める人もいるかもしれませんが、どんな投資であれ事前にその仕組みとリスクを知っておく必要があります。今回は不動産投資で節税対策になる仕組みと、節税を目的にした不動産投資のリスクをご紹介します。

不動産投資が節税になると言われる理由

サラリーマンはなぜ節税対策に不動産投資を始めるのか?節税だけを狙うリスクも紹介
(画像=beeboys/stock.adobe.com)

サラリーマンが払う「所得税」は個人の所得にかかる税金です。所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額です。つまり、収入が同じでも必要経費が多くかかれば所得は少なくなります。

不動産投資で赤字が出た場合、サラリーマンが会社からもらう給与所得から不動産投資の損失を差し引くことができます。このように、ある所得から別の分野の損失を差し引くことを「損益通算」と言います。

損益通算をすると所得が減るため、所得に応じてかかる所得税も安くなります。また、住民税も所得に応じて支払う住民税額が決まるため、所得を抑えることで軽減できます。

不動産投資では何が経費になる?

不動産投資では、かかった経費を差し引くことができます。そのため、節税対策をするには、何が経費になるのかを知っておく必要があります。不動産投資で認められる経費には、不動産収入を得るために必要な費用のうち、「生活費や医療費などの家事で使う経費と区別できるもの」とされています。主なものは以下の通りです。

表.不動産投資の主な経費

経費 内容
固定資産税 家や土地の所有者に毎年かかる税金
損害保険料 火災保険や地震保険など
減価償却費 購入代金を不動産の耐用年数に応じて費用計上するお金
修繕費 部屋のリフォームや設備交換に必要な費用

不動産投資で節税対策を狙うリスク

不動産投資の主な目的が節税の場合、次のようなリスクがあることを知っておきましょう。

不動産投資における節税のリスク1:2年目以降の経費が限定的

不動産投資で最もお金がかかるのは取得時です。最初の1~2年は減価償却費が大きくなりますが、それ以降の償却費は減少していきます。そのため、最初は大きな節税効果が見込め、ある時期から税金が高くなります。

不動産投資における節税のリスク2:節税以上の赤字が出ることも

税金は不動産投資で損失を出すことで軽減されます。しかし、実際に軽減される税金には限度があります。軽減された税金額より赤字が大きくなってしまえば本末転倒です。

不動産投資における節税のリスク3:銀行への信用が低下

不動産の購入には多額の費用が必要なため、銀行の融資を利用する人がほとんどでしょう。しかし、不動産投資による節税は赤字が前提です。赤字経営が続いた場合、別の融資を受けるときに審査が厳しくなる恐れがあります。

利益を出して税金を納めるのが本来の運用

不動産投資で赤字を出すことによって節税できる仕組みを紹介しました。しかしその赤字のバランスをとるのは難しく、はじめから赤字目的で投資を始めてはさまざまなリスクを負うことになります。不動産投資では節税だけを目的とするのではなく、利益を出してしっかり納税するという意識も持ちましょう。そのうえで、できるだけ納税額を抑える工夫をすることが大切です。

(提供:ANA Financial Journal

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