自己資金の使い方ひとつで、将来の資産額が、大きく変わることがあります。

はじめて不動産投資を行う人にとって、物件選びを慎重に行う人は多いでしょう。ただ、物件を購入するにあたって、自己資金の使い方まで気を配る人は多くはありません。

たしかに、物件選びも重要ですが、資産形成の観点では、自己資金の使い方も同じように重要です。なぜなら、自己資金の使い方ひとつで、将来どれだけの資産を作れるのかが決まってくるからです。

そこで、今回のコラムは、将来の資産額を左右する自己資金の有効活用法についてお伝えします。

マンション投資「集中型」「分散型」を比較

25年後には収益の差が1000万円以上に!

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(画像=Suwicha/Shutterstock.com)

ここからは事例で将来の資産を最大化する、自己資金の活用法について考えていきます。

40歳までコツコツと貯金を続け、1,000万円の自己資金があるAさん。この1,000万円の自己資金を活用して、不動産投資を始めるケースで考えてみましょう。

ひとつは、現金1,000万円で築30年のバブル期物件を購入するプラン。物件の手取り利回りは5%で計算します。

もうひとつは、1,000万円を500万円ずつ頭金にして、2,000万円の築浅マンションを2戸購入するケースです。こちらは手取り利回り4%で、金利1.9%の35年ローンで計算します。

それでは、それぞれのプランの詳細を見ていきましょう。

まず、バブル期物件を現金で購入した場合、手取り利回りは5%なので、年間の手取り家賃収入は50万円になります。

65歳で定年することを考えると、25年間で1,250万円の手取り家賃収入を得られる計算です。さらに、年間1%の資産価格の下落があると想定すると、当初1000万円で購入したマンションは25年後には、750万円となります。

現金1,250万円、物件価格750万円のあわせて2,000万円が65歳時点のAさんの資産となります。

次に、築浅マンションを2戸ローンで購入したケースを考えてみます。

借入金利1.9% 35年ローンを利用した場合、手取り家賃収入からローン返済額を差し引いた金額は2戸あわせて毎月約35,000円、年間では約40万円のプラスです。

この40万円を毎年繰り上げ返済にあてると、2つのローンは63歳で完済となります。定年までの2年間で、2戸のマンションから得られる手取り家賃収入額はあわせて320万円です。

さきほどの事例と同じように資産価格が年間1%下落すると想定した場合、1戸あたりの資産価格は1,500万円となり、あわせて3,000万円となります。

現金320万円と物件価格3,000万円をあわせた3,320万円が、65歳時点のAさんの資産となります。

スタート地点は同じ1,000万円の自己資金からスタートしましたが、40歳から65歳までの25年間の運用の結果、両者の資産額の差は1,320万円になりました。

しかも、65歳以降の収入額も大きく異なります。

バブル期物件が1戸の場合、年間の手取り家賃収入額は50万円ですが、築浅マンションが2戸の場合、1戸あたり80万円、あわせて160万円ですから、100万以上の差があります。

不動産投資は「繰り上げ返済」+「借り入れ」がおすすめ!

この差が生じたのは、まさに自己資金の使い方にあります。

収益不動産のローンは家賃収入で返済していくことが可能です。時間の経過とともにローンの元本返済という形で、水面下で資産が拡大していくのです。

このように、ローンを組むことで時間を資産形成の味方にできるのであれば、複数の物件を同時にローンで購入したほうが、結果として多くの資産を作ることが可能です。つまり、自己資金はできるだけ分散して、多くの物件を同時購入したほうが将来の資産は大きくなるのです。

ただ、注意が必要な点は、借入額の大きさはリスクの大きさでもあるということです。金利がひとたび上がってしまった場合、返済額を軽減するためには、繰り上げ返済を行うしかありません。

このとき、繰り上げ返済の余力がないにもかかわらず、多くの物件を同時購入していた場合、毎月のローン返済で苦しむことになります。

そのため、毎年どれだけの繰り上げ返済資金を用意できるのか、繰り上げ返済を踏まえたうえで、自己資金をどのように物件に配分するのか、購入前の資金計画が重要になってくるのです。

自己資金最大化は資金計画から

物件選びがもたらしてくれるのは、収益の安定性ですが、自己資金の有効活用は、将来の資産拡大をもたらしてくれます。

私たちは長期安定収益を実現する物件のご紹介ももちろんですが、自己資金の活用法から、その後の繰り上げ返済計画までサポートして、資産を最大化するプランをご一緒に作成します。

コツコツ貯めてきた自己資金を最大限有効に活用するためにも、不動産投資をご検討の際には、資金計画も含めてご相談ください。