サラリーマンだけでなくマンションオーナーとしての顔を持ち、多額の不労所得を得る――。そんな暮らしに憧れる人は多いでしょう。コロナ禍で先行きが見えない時代、堅実に資産形成できるマンションオーナーとしての生き方は、ますます注目されています。

今回は、マンションオーナーになりたいと考えている人に向けて、成功の秘けつを徹底解説します。

マンションオーナーとは

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(画像=PIXTA)

マンションオーナーとは、投資物件としてのマンションを所有する人のことです。最近では、サラリーマンや公務員として働きながら、マンションオーナーになる人も少なくありません。

マンション投資のメリットは、最初の物件選びと不動産会社選びさえ間違わなければ、その後は安定的に不労所得を得られることです。給与収入にプラスして、毎月一定の収入があれば、生活水準は全く違ってくるでしょう。

帝国データバンクによると、2020年8月現在、コロナショックによる「新型コロナウイルス関連倒産」は全国で458件にものぼります。安定してみえるサラリーマンや公務員であっても、リストラや退職のリスクは、決して他人事ではありません。

また、退職金はピーク時の4割減ともいわれており、公的年金と退職金だけで豊かな老後生活を送ることは困難になりつつあります。しかし、在職中にマンション投資を始めておけば、退職後もマンションオーナーとして継続収入を得ることができるでしょう。

マンション投資は、人生のリスクヘッジとして、資産形成の賢い選択肢として、年代を問わず注目されているのです。

マンションオーナーとして収益を上げる仕組み

マンションオーナーが得られる収益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2つがあります。

インカムゲインとは、家賃収入のことです。インカムゲインを中心に資産形成を目指すなら、優良な物件を長期的に保有し、資産をコツコツと積み上げていくという手法がよいでしょう。

キャピタルゲインとは、売却益のことです。マンションを購入後、購入時より高い金額で売却すれば、差額が売却益となります。インカムゲインと比べ、一度にまとまった資金が入るという特徴があります。

不動産価格が上がり続けていたバブル期はキャピタルゲイン狙いの投資が盛んでしたが、現在は、インカムゲイン狙いの投資が中心となっています。特にコロナショックで景気が大きな影響を受けている今、キャピタルゲインを狙うのは得策ではありません。

逆にインカムゲインを中心とした投資方法は、コロナショックのような不況にも強い投資方法といわれています。景気が減退したからといって、すぐに家賃が下がったり、入居者が退去したりする心配はありません。生活の基盤である衣食住にかかわる投資だからこそ、不景気に強いという特徴があるのです。

コロナショックで株価が乱高下した際には、投資信託の解約が相次ぎました。株の暴落で大きな損失を出したという人もいます。マンション投資なら、こういった経済状況に大きく左右されず、コツコツと投資を継続できるのです。

マンションオーナーになることの3つのメリット

続いて、マンションオーナーになるメリットを3つ紹介します。

メリット1.定期的に不労所得を得ることができる

マンション投資では、定期的に家賃収入を受け取ることができます。毎月一定の不労所得を得られることは、家計にとって大きなプラスとなるでしょう。残業が減って給与が少なくなったり、突然の病気やケガで働けなくなったりしても、不労所得があれば選べる選択肢は大きく広がります。

株式投資やFXでは、短期間で大きなリターンを得られる可能性がある一方で、大きく損をしてしまうリスクがあります。また、損をしないためには、株価や為替レートを小まめにチェックしなければなりません。さらに、景気が悪くなれば、ダイレクトに影響を受けます。

マンション投資は、短期間で大きなリターンが得られる投資方法ではありません。しかしその分、時間を味方につけて長期間投資を継続することで、リスクを抑えて着実に資産形成ができます。

メリット2.信頼できる不動産会社を選べば手間がかからない

マンション投資を始める前、「物件を見極めるには、かなりの勉強時間が必要なのでは?」「物件管理に手間がかかり、本業がおろそかになるのでは?」と心配する人がいます。

しかし、実はマンションオーナーの最も大切な仕事は、信頼できる不動産会社選びです。不動産会社選びさえ間違えなければ、必要以上に手間や時間をとられてしまう心配はありません。

信頼できる不動産会社を見つけることができれば、彼らがパートナーとして優良な物件を選びと、その後の管理をサポートしてくれます。あとは定期的に収支報告を受けたり、さらなる優良物件が出た際に買い増しを検討したりするだけです。

成功しているマンションオーナーは、パートナーともいうべき信頼できる不動産会社を見つけ、良好な関係を築いているという特徴があります。勘所を押さえることができれば、手間をかけずに資産形成できるのがマンション投資といえるでしょう。

メリット3.生命保険代わり、相続対策などのメリットも

マンション投資は、生命保険代わりとしても活用できます。マンションオーナーになると、物件を購入するため不動産投資ローンを組みます。不動産投資ローンには、住宅ローンなどと同様、団体信用生命保険(団信)がついています。

ローン返済中に万一のことがあった場合は、保険金によって物件の残債が支払われる仕組みです。そのため、万一の際にはローン完済後の物件を大切な家族に遺すことができるのです。大黒柱を失った状況で、不労所得が入ることは、遺族にとって大きな支えとなるでしょう。

また、一定の資産があり相続税がかかるケースでは、マンション投資を相続税対策として活用することも可能です。現預金だと残高がそのまま相続税評価額になりますが、マンションに投資することで、相続税評価額を3分の1程度まで圧縮できます。

マンションオーナーを目指すなら、こういったマンション投資のメリットについても理解しておくべきでしょう。

マンションオーナーになることの3つのリスクと対策

マンションオーナーが享受できるメリットについて解説しました。一方で、マンション投資のリスクについても知っておかなければなりません。マンション投資の代表的な3つのリスクについて知り、きちんと対策できるようにしておきましょう。

リスク1.空室リスク

当然ですが、マンションを保有しても入居者が見つからなければ、家賃収入を得ることはできません。そのため、安定的に賃貸需要の見込める地域のマンションに投資することが大切です。

具体的には、東京都の物件を選ぶことで、空室リスクは最小限に抑えられるでしょう。人口減少時代においても、東京都の人口は他県からの転入によって20年以上増加し続けています。

リスク2.家賃下落リスク

家賃は景気の影響を受けてすぐに変動することはありませんが、周辺環境の変化などさまざまな影響によって、下落する可能性があります。家賃が下落すれば、当初想定していた収支計画通りに収入を得ることができません。

家賃下落リスクを抑えるうえでも、需要の安定した東京都を選ぶことは重要なポイントです。ニーズが安定していれば、それだけ価格が下がる可能性も低くなります。

また、マンションを購入する前に周辺相場の家賃を調べ、水準を比較しましょう。そうすることで、極端に家賃が高い・低い設定になっていないか、収支計画は妥当か、確かめることができます。

リスク3.修繕リスク

経年劣化による修繕の責任は、入居者ではなく所有者であるマンションオーナーにあります。そのため、定期的に修繕が必要となることを見越し、修繕費を見積もっておかなければなりません。

マンションを購入する前に収支計画をチェックする時は、修繕費が盛り込まれているか、きちんと確認しておきましょう。また、中古マンションを購入するなら、修繕サイクルを確認することも大切です。

修繕リスクを抑える方法として、ファミリー物件ではなくワンルーム物件を選ぶのも効果的です。ファミリー物件に比べ、ワンルーム物件では1回あたりのリフォームの金額が低くなることがほとんどです。特に投資を始めたばかりのマンションオーナーは、ワンルーム物件から始めた方がリスクを抑えることができるでしょう。

マンションオーナーになる3つのステップ

続いて、マンションオーナーになるための方法を3つのステップで解説します。

ステップ1.マンション投資の情報収集

まずはマンション投資の基本的な知識を身につけるため、情報収集を行いましょう。情報収集には、セミナーに足を運んだり、書籍を購入したり、インターネットで調べたりといった方法があります。大切なのは、複数のチャンネルを組み合わせて情報収集することです。

たとえば、体系的な知識を得たいなら書籍、最新情報を得たいならインターネットが適しています。

また、事例や生の情報を求めているなら、セミナーに足を運びましょう。マンション投資のセミナーでは、セミナー後に相談会が開かれることも少なくありません。不動産市場の最新動向を知る担当者に、積極的に質問してみてください。

ステップ2.パートナーである不動産会社選び

マンションオーナーになりたいと考える人の多くが、情報収集のあと、そのまま物件選びを始めます。しかし、これは大きな間違いです。インターネットに出回っている物件情報がすべてではありません。むしろ、優良物件は表に出ずに売れてしまうことがほとんどです。

そのため、物件選びの前に不動産会社選びをすることが何より大切です。不動産会社はマンションオーナーにとってパートナーとなるべき存在なので、担当者との相性や会社の実績を慎重に見極め、自分に合った不動産会社を選びましょう。

ステップ3.投資用マンションの購入

不動産会社が決まったら、いよいよ投資用マンションを購入します。購入前には、収支計画を確認するのはもちろん、物件や周辺状況を自らの足で下見できると望ましいです。

契約が終わったら、不動産管理を不動産会社に一任しながら、資産運用を進めていくことになります。運用が順調なら、少しずつ物件を買い増すことを検討しても良いでしょう。買い増しを行い、計画的に自己資金を用いながら返済を進めることで、10年後、20年後には、1億円を超える資産を築くことも可能です。

マンションオーナーとしての生き方

マンションオーナーになるということは、「投資家になる」ということです。給与は、労働として自分の時間を切り売りすることで得られる収入です。一方、投資はお金に働いてもらうことで収入を得る方法です。マンションオーナーになるということは、2つの柱を持つことに他なりません。

サラリーマンや公務員は、社会的に信用が高いといわれています。信用という見えない資産を活かし、働きながらマンションオーナーになれば、給与収入に加えて家賃収入という不労所得を得ることができます。

家賃収入のうち一部をローンの返済に回しつつ、長期的にマンション投資を続ければ、いずれはローンを完済できます。その後は、月に数万円から数十万円の家賃収入が、丸ごと手元に入ってきます。そうなれば、サラリーマンや公務員といった立場にこだわる必要もありません。場合によっては、早期リタイアし、趣味の時間や家族と過ごす時間をたっぷりとるという選択肢も出てくるでしょう。

自分の人生を設計できる、自由を手にすること――。これがマンションオーナーになるということです。

マンションオーナーが支払う税金

マンションオーナーになると、意識するようになるものの一つが、税金かもしれません。 不動産を購入した際に1回、不動産取得税がかかります。また、毎年の固定資産税および都市計画税があります。マンション1室であれば数万円程度です。

また、家賃収入に対しても、所得税と住民税がかかります。正確にいえば、家賃収入から経費を差し引いた手残りである不動産所得と給与所得などが合算され、総額に対して課税されます。 この計算は自動ではないため、マンションオーナーになると、確定申告をする必要があります。

確定申告というと難しそうなイメージを持つかもしれませんが、慣れれば簡単に手続きは完了します。国税庁のホームページに手引きが公開されているほか、税務署に行けば、職員が丁寧に教えてくれます。また、管理戸数が増えてきたら、税理士に依頼するという方法もあります。

マンションオーナーの成功事例

マンションオーナーの成功者となるには、どのような道を歩めばいいのでしょうか。リアルなマンションオーナーとしての成功事例をご紹介します。

サラリーマンのAさんは、親戚が介護離職をしたことをきっかけに、給与収入以外の収入源を確保したいと考えるようになりました。さまざまな投資について調べた結果、マンション投資が最も優れているという結論にいたったAさんは、不動産会社を探し始めます。

Aさんは、物件の売買と管理のどちらも担っている不動産会社に的をしぼって探しました。売買だけの会社だと、物件購入後に関係性が途切れてしまいます。また、管理だけの会社だと、物件購入に際して有益なアドバイスを得られません。そのため、売買と管理を行っていることは必須条件でした。

そのうえで、「管理戸数が多い」「入居率が高い」といったデータを慎重に検討し、担当者との相性も確かめたうえで、不動産会社を決定。紹介された優良物件は、東京都の中古ワンルームマンションで、Aさんの希望を満たしていました。

Aさんは慎重に進めたいと考え、物件の買い増しを控えていましたが、運用が順調だったことから翌年には新たに2つのワンルームマンションを購入。その後も少しずつ買い増しを進め、10年後は10戸以上の物件を所有し、1億に迫る資産を築くまでになりました。

家族との時間を大切にしたいと考えたAさんは、早期リタイアし、大切な家族と一緒に趣味の旅行を楽しんでいます。

マンションオーナーの失敗事例

マンションオーナーとして成功した人もいれば、失敗に終わった人もいます。その違いはどこにあったのでしょうか。続いては、失敗事例をご紹介します。失敗事例を知ることで、同じ過ちを繰り返さないようにしましょう。

Bさんはたまたま参加した異業種交流会で、不動産会社の営業マンに投資の必要性を説かれ、不動産投資に興味を持ち始めます。後日、営業マンと2人で会ったBさんは、意気投合。とある物件を購入する意思決定をしてしまいました。

しかし、その物件は地方の新築マンション。最初はすぐに入居者が見つかったものの、トラブルがあって退居してしまってからは、なかなか新しい入居者が見つかりません。土地勘のないBさんは、入居者確保のための施策を考えることもできず、営業マンに電話しました。

しかしその不動産会社は仲介のみを取り扱う会社で、売買が終了した今、Bさんの悩みに親身に寄り添ってくれることはありませんでした。ローンの返済が重くのしかかり、Bさんは物件を売却しようと考えましたが、地方物件のためか、なかなか買い手が見つかりません。

Bさんは給与収入からローンを返済しつつ、物件が売れるのを今か今かと待っています。

マンションオーナーとして成功するために

儲かるマンションオーナーになるには、不動産会社選びが大切です。信頼できる不動産会社を見極めたうえで、需要の安定した東京都の物件を選びましょう。立地もマンション投資の成功を左右する重要な要素です。

そのうえで、収支計画をしっかりとチェックし、堅実なシミュレーションのもとマンション投資を始めることが大切です。

マンションオーナーとして成功すれば、毎月の生活に余裕が生まれます。一度きりの人生だからこそ、時間を無駄に過ごして後悔することがないよう行動を起こしてみてはいかがでしょうか。