先行き不透明な経済状況の中、不動産投資は収益の長期安定性から、将来の保険や年金の代わりにもなる投資方法として多くの人が注目しています。今回は不動産投資全般について

  1. 不動産投資とは
  2. 不動産投資のメリット
  3. 不動産投資のデメリット

をまとめました。最後までお読みいただければ、不動産投資の全体像が理解でき、前向きな検討ができるようになります。

不動産投資とは

不動産投資
(画像=pic-snipe/stock.adobe.com)

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に投資をすることです。不動産による利益には

①購入した不動産を貸し出すことで得られる家賃収入
②所有不動産を購入時より価値が高くなったタイミグで売った売却益

があります。現在、日本は大きな地価上昇が見込めないため、不動産投資は家賃収入(運用利益)タイプが主流になっています。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン型

不動産投資は、はじめに不動産を購入するためにまとまった資金が必要というリスクがありますが、購入した不動産を人に貸し出すことで長期的に、ある程度は安定した家賃収益が見込めるので、ミドルリスク・ミドルリターン型の投資と言われています。

以下に、投資リスクの3タイプを並べましたので、比較してみてください。

① ハイリスク・ハイリターンタイプ
ハイリスク・ハイリターンとは、投資資金が回収できない、または投資資金の元本割れが起きる可能性が高いが、その代わりうまくいった時には大きな見返りが期待できるタイプの投資です。

  • 先物取引
  • 株式投資

② ミドルリスク・ミドルリターン型
ミドルリスク・ミドルリターンとは、投資資金が回収できない、または投資資金の元本割れなどが起きる可能性が中程度はあるが、投資した分の見返りもある程度は期待できるタイプの投資のことです。

  • 不動産投資
  • 金投資

③ ローリスク・ローリターン型
ローリスク・ローリターンとは、投下した資金が回収できない、または投下した資金が元本割れする可能性が低く、その代わり見返りも低いタイプの投資です。

  • 預貯金
  • 定額貯金
  • 国債や地方債

不動産投資のメリット

本章では、不動産投資のメリットを8つにまとめました。

1.自己資金が少なくてもできる

一般的に、投資は多額の自己資金を持ち出して行うものですが、不動産投資の場合、少ない自己資金からでもスタートできます。特に、会社員は不動産投資においては有利な傾向があります。

金融機関は融資審査の際、投資家本人の支払い能力を見ていますが、個人の収入だけでなく、就業先の安定性などを含めた様々な視点から審査をします。例えば、会社員の場合

  • 勤続5年以上の会社員かどうか
  • 会社が安定しているかどうか
  • 将来も辞めそうにないだろうか
  • 他に借金がないか
  • 浪費癖がないか
  • 家族構成

などです。会社員は収入が安定し、将来も続けて勤務を続け、長期間の支払いを継続できる優良な融資先と判断されることが多いので、金融機関の融資が通りやすい傾向があり、多くの自己資金を用意できない状態からでも投資をスタートできます。

2.家賃からローン返済ができる

貸し出した不動産の家賃収入からローン返済ができますので、手持ちのお金から支払う必要がありません。

完済したら100%自己所有の不動産になります。

3.節税効果がある

一時的ではありますが、不動産投資による節税が出来ます。例えば、年間100万円の不動産収入があっても、経費(ローン金利・固定資産税・減価償却費など)に200万円かかってしまえば、その年は100万円の赤字になります。

この場合は、課税減額による節税ができます。特に、不動産投資開始当初は、大きな経費が掛かるため、節税が可能です。それ以外にも大掛かりな修繕などが発生した年や、収益がふるわなかった年も赤字が発生します。

しかし、不動産投資で赤字になるのは経営的には望ましいことではないので、この節税効果は多くの経費が発生する時期のみの一時的な恩恵である方が健全です。

4.収入になる

不動産投資による毎月の家賃収入があるため、ローン返済額によっては毎月現金収入が発生します。例えば、

  • 返済額 毎月10万
  • 家賃  毎月15万円
  • 差額  15万円ー10万円=5万円

の場合は、差額の5万円が毎月の現金収入となります。ローン完済後は、家賃は100%収入になります

5.私的年金にもなる

ローン返済後は、老後生活資金として年金代わりにできます。公的年金に加えた、不動産収入という私的年金があれば、安心した老後が送れます。

6.生命保険としても使える

不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険に加入が義務付けられます。

ローン返済中に万が一、投資家本人が死亡しても、ローン残債は団体信用生命保険によりゼロ相殺されますので、投資した不動産を家族に生命保険・死亡保険代わりとして遺すことができます。

7.相続税対策に使える

同じ相続をするならば、現金よりも土地建物として相続する方が、相続税を節約できます。不動産による相続方法は

A.土地
B.土地付き一軒家
C.マンション
D.マンション賃貸物件

などがあります。土地の評価は路線価価格を、建物は固定資産税評価額を元に算出しますが、なかでもDの「マンションで人に賃貸している建物」は最も評価が下がるので、賢く節税しながら相続ができます。実際の節税割合はどのような不動産を購入し、どういう運用にするかで変わりますので、税務署の無料相談などで確認をしてみましょう。

8.インフレに強い

インフレで通貨価値に変化が起きても現物である不動産の価値は物価に合わせゆっくりスライドするので、資産価値が目減りしにくくインフレに強いといえます。

不動産投資のデメリット

本章では不動産投資の7つのデメリットをまとめています。

1.初期投資費用が必要

不動産投資は少なめの資金でもスタートできるのですが、それでもある程度のまとまったお金が必要です。仕事と生活をしながら、まとまった資金を用意するのは簡単なことではありません。

目安は物件総額の2割程度、1,000万円のマンションを購入する場合は最低でも200万円の資金準備が必要です。

2.流動性リスクがある

素早く現金化しにくいというデメリットがあります。不動産は売る人と買う人が揃わないと成立しないため(相対取引)、現金化するのに時間がかかります。また、経済が冷え込んでしまった場合、地価が戻るまで数十年という単位で塩漬けになることもあり、売却益を得にくくなる可能性があります。

売却から運用に切り替えることで、デメリットを減らせます。

3.空室リスクがある

賃貸に出しても入居者がいない場合は、収益になりません。賃料でローン返済を計画している場合、入居者が決まるまでの間、自腹でローン支払いをすることになります。

人口が多い、入居率の高い地区の不動産選びをすることで、空室によるデメリット対策ができます。

4.固定費がかかる

管理費、修繕積立金などの固定費がかかります。入居者の管理には時間と手間がかかるため、管理料を支払って信頼できる管理のプロに任せることになりますが、そのための管理費が固定費として発生し続けます。

また、修繕積立という将来の大掛かりな修繕のための積み立てが必要で、物件によっては数万円の費用が毎月発生します。どちらも必要な経費なので、賃料に組み入れる形でデメリットを減らせます。

5.不動産価格が下落するリスクがある

買った時よりも不動産価格が下がる可能性があります。売却益を得る目的がないのであれば、入居者さえいればそこまで大きなデメリットにはなりません。

6.天災がある

台風や地震などで不動産がダメージを受ける可能性があります。

立地条件に左右されますので、ダメージが起きにくい場所に不動産を持つようにすれば、デメリットを減らすことができます。

7.金利のリスクがある

不動産投資のローンが変動金利の場合、金利上昇で返済金額が大きくなります。融資取引先の変更(借り換え)によるデメリット対策が可能です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。将来のために不動産投資を検討している人向けに、不動産投資について

  1. 不動産投資とは
  2. 不動産投資のメリット
  3. 不動産投資のデメリット

をまとめました。デメリットへの対策をしっかりしておけば、長期間、安定した収益が得られる不動産投資は、今後の人生をサポートしてくれる選択肢の一つであることがご理解いただけたと思います。

(提供:THE Roots

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