自己資金だけでなく金融機関からの融資を利用することができるのは、数ある「投資」の中でも不動産投資が持つ大きな特徴です。不動産を購入するための全額を用意する必要がなく、それでいて自己資金に対する投資効率が高くすることができるこの効果はレバレッジ効果と呼ばれ、不動産投資のメリットの1つに数えられています。

レバレッジ効果が不動産投資のメリットである以上、そのメリットをどれだけいかせているのかを測定することが重要になります。そのために用いられているのが、当記事で解説するCCRです。このCCRは「自己資本配当率(自己資金利益率)」と訳されており、不動産投資では自己資金に対してどれだけの利益が得られているかを測るのに役立ちます。自己資金に対する投資効率を測る数値なので、CCRは高ければ高いほど「効率の良い投資ができている」と判断することができます。

投資効率が良いと、どんなメリットがあるのか?その重要な部分も含めて、CCRの計算方法やCCRを使った不動産投資の「成績」のつけ方、そしてCCRを高くする方法とその意義について解説していきます。

CCRの基本と計算方法

不動産投資
(画像=mind-and-i/stock.adobe.com)

CCRは、「Cash on Cash Return」の略です。Cashの言葉が2回登場しますが、1つ目のCashは自己資金のことで、2つ目のCashはリターン、つまり不動産投資によって得られた現金収入です。先ほど述べたように、CCRが高いほど投資効率が高く、資金を有効に活用できていることが示されます。そしてCCRが高いと自己資金の回収時期が早くなるため、CCRを高くすることが不動産投資の安定化と収益力の向上につながります。

CCRは自己資金に対する利益率ですが、自己資金と融資によって調達した資金の総合計に対する利益率は、よくいわれる「利回り」です。つまり、CCRは自己資金に対する利回りであると言い換えることもできるわけです。

CCRは、以下の計算式によって求めることができます。

年間の不動産収入 ÷ 自己資金 × 100 = CCR(%)

利回りの計算であれば「自己資金」の部分が投資総額になりますが、分母部分が自己資金であるところがCCRの特徴です。

物件価格が3,000万円に対して自己資金が500万円、銀行から融資によって2,500万円を調達して物件を購入。この物件から毎月8万円の家賃収入があると仮定して、この条件でCCRを計算してみましょう。

(8万円×12か月) ÷ 500万円 × 100 = 19.2%

この不動産投資でのCCRは、19.2%です。20%に近い数値なので、5年後には自己資金のほぼ全額を回収できる計算になります。自己資金は自分が拠出した現金なので、これをいかに早期に回収するかが重要です。なぜなら、不動産投資をしていくうえで現金が必要になるような局面でのリスクヘッジになりますし、さらに物件を買い増していくための自己資金としても活用できるからです。

目指すべくは「CCRの高い不動産投資」

先ほどの計算式を踏まえて、CCRを高くするためには2つの方法があることにお気づきかと思います。

1つ毎月の家賃収入を多くして、分子の部分を多くすること。もう1つは、分母にあたる自己資金を少なくすることです。もちろんこの両方を同時に達成するとCCRはより高くなります。CCRを高くすることは不動産投資としての資金効率が高くなるため、より有利な条件であると判断できます。

不動産投資の資金計画や物件選び、さらには賃貸経営においては、CCRをいかに高くすることができるかを意識して、CCRの高い不動産投資を目指すようにしましょう。

CCRの数値から分かること

できるだけCCRの高い不動産投資を目指すべきと述べましたが、それでは逆に「CCRが高い」ことからはどんなことが分かるのでしょうか。

①レバレッジの高さ

レバレッジ効果は不動産投資が持つ大きなメリットで、そのレバレッジが高いことは不動産投資のメリットを最大化できていることを意味します。このCCRの考え方によると、自己資金を全く使うことなく融資だけで物件を購入することができる「フルローン」は最も資金効率が高く、有利な条件で不動産投資ができていると考えられます。

②信用力の高さ

レバレッジが高いことは不動産投資の条件が有利であることを示していると述べましたが、誰でもフルローンや少ない自己資金で融資を利用できるわけではありません。そこには信用力が必要で、信用力が高くなければ利用できる融資額が少なくなります。つまり、CCRが高い不動産投資をしている人は、それだけ高い信用力があることを示しています。

③キャッシュの潤沢度

自己資金をあまり使うことなく必要資金の多くを融資で調達できたということは、自己資金として使う予定だったキャッシュが手元に残っているはずです。投資の世界には「キャッシュ・イズ・キング(現金は王様)」という言葉があります。これは現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジになり、投資の健全化に欠かせないという考え方です。次なる物件の購入に充てることができるのはもちろん、不測の事態で現金が必要になった時にも対応しやすいので、CCRが高い不動産投資は不測の事態に強い不動産投資と言い換えることができます。

なぜ投資効率を高くする必要があるのか

ところで、CCRを高くするためには融資額を多くする、つまり借金を多くすることが有効であると解説しました。常識的に考えると借金はできるだけ少なくして、自己資金の比率を高めたほうが健全経営になるのではないかとお感じになった方もおられるのではないでしょうか。

この考え方はもちろん、間違いではありません。しかし、同じ借金にも「良い借金」と「悪い借金」があるといわれており、事業のために低利で調達する借金は前者に当たります。ちなみに「悪い借金」というのは、資金不足や生活費不足をしのぐために高利の借金をしてしまうことをいいます。

不動産投資の資金調達に利用する融資は金利がおおむね3%台までであることが多く、この条件は次項で述べる属性の高い人ほど有利(つまり低金利)になります。金利が低いほど「良い借金」となるので、手元に現金があっても「キャッシュ・イズ・キング」の考え方に基づいて、可能な限り融資を利用して現金を残しておくのが不動産投資のセオリーなのです。

CCRを高くできる人こそ不動産投資に適している

CCRの高い不動産投資を目指すべきというのが当記事で伝えたいことですが、これを踏まえると「CCRを高くできる人こそ不動産投資に適している」と言い換えることができます。CCRを高くすることができる人というのは、簡単にいうと融資の審査で有利になる人のことです。

それはつまり、年収が高く、そして現在の年収レベルが長く続いており今後もそれが見込まれる人、さらにいえば社会的な信用のある職業に就いていて、本人にも社会的信用がある人です。こうした条件は属性と呼ばれ、それぞれの属性が高い人のことを「高属性」といいます。これらの条件に合致する高属性な人として考えられるのが、医師や企業経営者、給与所得者であっても高収入を得ている人などであり、当メディアが想定している読者層の方々です。

CCRを高くすることができる人は、同時に不動産投資で成功しやすい有利な立場にある人です。不動産投資への参入をお考えの方は、物件の収益性や利回り、手残り収入といった収益のシミュレーションだけでなく、資金計画も含めたCCRの観点から不動産投資の健全性や有望性を精査することをおすすめします。

CCRを知るにつれて、不動産投資のレバレッジ効果がいかにメリットとして大きな意味を持っているかもお分かりいただけると思います。

(提供:THE Roots

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