日経平均株価の続伸とともに、利益を得た投資家が安定的に資産を積み上げるための投資先として熱い視線を集めているのが不動産だ。

「不動産投資は『打ち出の小づち』のようなものです」

熱視線の理由をこう話すのは、不動産コンサルタントとしてバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災などの経済危機を経験、今なお第一線で資産家を輩出し続ける「伝説の営業マン」田島浩作氏である。

田島氏は長年、顧客に寄り添った経験から、多くの不動産投資会社が紹介する不動産投資法は「ベストではない」と指摘する。

では、田島氏の考える「最良の」不動産投資法とは何なのか。

今回の記事では資産家を次々と生み出した「田島流」の不動産投資術をご紹介。コロナ禍で先が読めない今、私たちサラリーマンが今後取るべき資産形成法をお伝えする。

丁字戦法でめざせ10年後の経済的自由
“丁字戦法"でめざせ10年後の経済的自由
※画像をクリックするとAmazonに飛びます

目指すべきは「10年後」の「経済的自由」

10年で経済的自由を掴んだ会社員が続々誕生!投資家を勝たせる「伝説の営業マン」が語る逆転の不動産投資法

―まずは田島さんの自己紹介を簡単にお願いします。

栃木県足利市出身で、今年で66歳になりました。不動産会社のニッテイホールディングス(旧日帝創業)に入社し、バブルの絶頂期とバブル崩壊を経験。その後、48歳のときに今の日本財託に転職し、今年で19年目の年になりますね。

―田島さんはオーナー様から「伝説の営業マン」と呼ばれています。

お客様から評価いただけるのはありがたいですね。私がお伝えしている「経済的自由」は不動産投資に本気で向き合わないと実現できません。つまり皆さんの努力の結果だと考えています。

先日、私が担当したお客様の村野様が本を出版しました。この方以外にも3人の方がご自身の不動産投資の経験を本にして出版しております。皆さん10数年前に「東京」の「中古」「ワンルームマンション」を購入され、その10年後には経済的自由を実現されました。もちろん、書籍を出版された4人以外にも、経済的自由を実現された方は多数いらっしゃいます。

―「経済的自由」という言葉が出てきましたが、どういう意味でしょうか。

「経済的自由」というのは、例えば会社員なら、会社の収入に頼らずとも生活ができる状態のことを指します。私が不動産投資を始めるお客様に目指していただきたいと思っているのは、「10年後」の経済的自由です。
つまり、10年経ったら、会社の給料に頼らずとも、生活ができるということですね。東京の中古ワンルームマンションを用いることで、これは実現可能だと確信しています。

最初の一歩は「頭金10万円」より自己資金で購入すべき

―10年後ですか。不動産投資は数十年単位で時間をかけて行うイメージです。

確かに、そうした方法もあります。例えば、同業他社の不動産会社で、「頭金10万円で不動産が買えます」といった宣伝文句を耳にすることが多いと思います。自己資金を投入せずともローンを組むことで、投資効率を上げ、収益性を高めるわけですね。しかし、それがベストかどうか、今一度考えていただきたいのです。

私のお客様の事例を一つ、ご紹介します。2005年に1,600万円で神田のワンルームマンションを購入し、2018年に1,900万円で売却しました。結局300万円高く売れたわけですね。25年でローンを組んでいて、残債は900万円。この方は頭金10万円と当時の諸経費50万円を出しただけで、実質1,000万円程度儲かりました。そのほかにも、私のお客様で物件を売却して儲けた方は多数いらっしゃいます。なので決して間違いだというつもりはありません。

―そうですね、売却益で儲けよう、という発想の方も多いと思います。

ただ、この形がベストかどうか。例えば頭金10万円で35年でローン組むとすると、10年後は25年。この状態では、売らない限り、儲けは出ませんし、経済的自由も実現できません。さらに言うと、売却益がでる保証がない。

もしかしたらマンションの値段が下がっているかもしれません。加えて金利が上昇すれば残債が減らない恐れもあります。このようにリスクがある分、ベストな選択かと言われると疑問が残ります。
私がお客様に勧めているのは、より堅実に儲けることが可能な買い方です。

―それはどのような買い方なのでしょうか。

私の考えは至ってシンプル。借金を「敵」と捉え、自己資金をできるだけ投入するべきだ、というスタンスです。ローンを組んだらよいという不動産業者は多いですが、先ほど述べた通り、現金を投入しないと、リスクばかりを背負うことになりますからね。これは1、2戸目など不動産投資序盤では特に意識すべきです。

ポイントは「いつ」「どこに」自己資金を投入するか

―なるほど。しかし、いきなり現金でマンションを購入するのはハードルが高いと思われる方も多いのではないでしょうか。

「いつ」「どこに」お金を入れるか、が重要なのです。
例えば、目的もなくただ漠然と貯金をしていても、ついつい浪費してしまうことは往々にしてあると思います。なので、自分の手持ちのお金を運用先として堅実な、それでいて利回りの良いところに入れるのです。

では具体的にどうするのか。それは、築古の物件で良いので、自己資金が「でき次第」1戸目を購入してください。ローンを組んだとしても、その後お金ができ次第返していく。
こうすることで、その後、加速度的に物件を増やしていくことができます。自己資金を投入せずに、10年後の経済的自由はありえないのです。

―不動産投資を「利回りの良い預金」と捉えることができれば、現実的かもしれませんね。

ローンのない物件を増やしていくと、家賃だけで次のマンションを買えるようになります。つまり、東京中古ワンルームは「打ち出の小づち」なんですね。

現実に多くのお客様がこの方法で経済的自由を手にされています。皆さん、異口同音に言うのが、不動産投資を始めてお金の使い方が変わった、ということです。

なので、「10年後」に「経済的自由」を実現しようと考えている皆さんには、自己資金を投入し、小さくてもよいからマンションを買ってみることをおすすめします。

プロフィール

田島 浩作氏
田島 浩作(たじま こうさく)
日本財託 エグゼクティブマネージャー

栃木県足利市出身の66歳。
平成バブル以前から不動産業界でコンサルタントとしてキャリアを築く。
バブル崩壊を経験したことで「いかなる経済環境の変化にも左右されない不動産投資法」の必要性を痛感し、不動産を本当の資産にする方法や加速度をつけながら資産を増やしていく方法など独自の不動産理論を確立。
多くのお客様から絶大なる信頼を得ている。

宅地建物取引士

田島氏がコンサルタントし、経済的自由を実現したサラリーマン投資家の記事はこちら