投資物件としての賃貸物件を保有している人も多いのではないでしょうか。投資物件を保有していないとしても、多くの人が賃貸物件を借りた経験があるでしょう。賃貸物件で重要といわれているのは客付けですが、同様に重要なのが「退去時の原状回復」です。不動産オーナーの中には「敷金を預かっているから敷金の範囲内で工事をしておけば良い」という程度にしか考えていない人もいるかもしれません。

しかし現実問題として、原状回復をめぐるトラブルは思った以上に発生しているのです。そこで今回は、賃貸物件における原状回復について解説します。

原状回復に関する民法の条文

意外と知らない、賃貸物件の原状回復のこと
(画像=sommart/stock.adobe.com)

原状回復に関する民法の条文はどうなっているのでしょうか。民法第621条では、以下のように定めています。

民法第621条

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない」

引用:e-Gov

原状回復という言葉は多くの人が聞いたことがあるでしょうが、条文として定められたのは2020年4月1日からです。改正民法によって初めて条文化されました。この条文の内容からも分かるように、物件を借りる人(賃借人)は賃借している間の賃貸物件の損傷に関して、通常損耗や経年変化による部分を除いて原状回復義務を負います。

原状回復はどのような要件で認められるのか

一般的に不動産オーナーが物件を借りる人に対して原状回復の費用を請求するためには、以下の4つの要件が必要といわれています。

  1. 退去時に、修繕・交換が必要になるほど部屋に損耗・汚損した部分がある
  2. その損耗・汚損した部分が賃貸期間中に発生した
  3. その損耗・汚損が普通に暮らしていて生ずる程度を超えたものである
  4. 不動産オーナーが損耗・汚損した部分の修繕・交換のために費用を出した

1と3については、比較的分かりやすいのではないでしょうか。通常損耗や経年変化を超える部分の修繕・交換が原状回復であり、そのための費用が原状回復費用と理解されているでしょうから、イメージ通りの要件です。

2については、理解はしやすいものの意識しておかないと意外と抜け落ちてしまう部分といえるでしょう。これを明らかにするためには、物件を借りる人が入居する前の賃貸物件の状況と退去した直後の賃貸物件の状況を比較しなければなりません。そのためには、入居前の賃貸物件の状況を写真などの客観的な証拠として残しておくことが重要です。物件を借りる人が退去するときに賃貸物件の損耗状況等を不動産オーナーと一緒に確認します。

しかしそれと同じようなことを「物件を借りる人が入居する前にもやる」という感じでイメージしておくとよいでしょう。状況の確認の際に、物件を借りる人に確認書へのサインなどをもらうとより丁寧です。ちなみに実務的には、仲介業者や管理会社によって入居前における賃貸物件の状況の確認をしている会社としていない会社があります。

最後に4です。実務的には、預かった敷金と原状回復費用とを相殺することが多い傾向です。不動産オーナーが原状回復費用を出すというイメージがないため、4はあまりなじみがないかもしれません。しかし裁判で原状回復費用を請求するためには、不動産オーナーが原状回復費用を支出しなければなりません。

ただし交渉段階では、実際の原状回復の工事をする前の段階が多いため、「不動産オーナーが原状回復費用を負担する前に原状回復費用に関する合意をする」ということはあります。以上が原状回復の要件です。特に2と4を意識しておいたほうがよいかもしれません。

実務的に原状回復のトラブルを避けるためには

トラブルを避ける前提として原状回復をめぐるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。最も多いトラブルは、原状回復の箇所や費用の問題です。例としては以下のようなものがあります。

  • 実際の損耗や汚損が賃貸期間中に発生したか否かといった問題
  • 汚損に関してクリーニングなら安く対応できる交換は高額過ぎるなど費用の問題

原状回復の箇所については、そもそもの原状回復の存否の問題です。また原状回復の費用の問題は、「原状回復として相当な方法や費用はどういったものか」といったことになります。さらに、物件を借りる人の立場からすれば敷金返還の問題です。原状回復費用でトラブルが発生すると、物件を借りる人から敷金返還請求を受けることもあります。

原状回復費用は敷金から控除できるので、原状回復費用の請求と敷金返還請求は表裏の問題といえるでしょう。さらに賃貸借契約において原状回復に関する特約を設けることがあり、その費用負担でトラブルが発生することがあります。企業間の契約であれば原状回復の費用負担に関する特約の条項を設ければよいでしょう。しかし個人住宅の賃貸借契約の場合には、後述の最高裁の判例に沿った形で契約をする必要があります。

原状回復の箇所や費用のトラブルへの対処法

原状回復に関連するトラブルを避けるためには、どのようにしたらよいのでしょうか。前述したように、物件を借りる人とともに入居前の賃貸物件の状況を確認して客観的な証拠を残しておくことが重要です。

仮に裁判になった場合には、入居前と退去直後の状況とを比較して、入居前にはなかった通常損耗や経年変化を超える損耗や汚損を、物件を借りていた人が発生させたことを立証することになります。また、すでに紹介したガイドラインに加えて賃貸物件が都内にある場合、東京都紛争防止条例に沿った形の賃貸借契約を準備することも重要です。

同条例に基づく説明書のサンプルでは、原状回復費用の目安なども記載されており原状回復の費用面でもめることが少なくなるでしょう。

原状回復費用の特約のトラブルを避けるためには

実務的には、原状回復費用に関する特約を設けることも多い傾向です。個人住宅の場合には注意が必要と指摘しましたが、具体的にどのような注意が必要なのでしょうか。原状回復費用に関する特約のトラブルについては、過去に最高裁の判例があり原状回復費用に関する特約が以下の要件を満たす必要があります。

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  • 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

引用:国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』(再改訂版)のQ&A

原状回復費用に関する特約では、いわゆるハウスクリーニング特約が多い傾向ですがハウスクリーニング特約を定める際にも3つの要件を満たす必要があるため、注意をしてください。

トラブル発生の目を事前に摘んでおく

以前から、国土交通省住宅局が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」は、原状回復において非常に参考となりました。引き続き、2020年4月1日に施行された改正後の民法下においても引き続き参考となります。事前にトラブル発生の目を摘んでおくためにも、一度目を通しておくとよいでしょう。

(提供:THE Roots

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