不動産投資をする際、判断基準として「イールドギャップ」があります。投資判断の指標として活用するには、この言葉の意味を知るだけでなく内容を理解することが大切です。

利回りの考え方

投資判断の指標「イールドギャップ」って何?
(画像=immimagery/stock.adobe.com)

不動産投資に限らず、投資の指標として代表的なものに「利回り」があります。利回りの基本的な考え方を理解するために以下の計算式を確認しておきましょう。

・利回り(%)=年間収入÷投資額×100

利回りとは、投資額に対する収入の割合のことです。つまり投資額を回収する速さと捉えることもできるため「利回りが高ければ回収スピードも速い」といえるでしょう。しかし一口に利回りと言っても「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あるため、内容は異なります。例えばインターネット広告などの不動産広告に掲載されている「利回り」は、表面利回りを表していることが多い傾向です。

そのため勝手に実質利回りと解釈してしまうと「こんなはずじゃなかった」と後悔することになるため、注意しましょう。

表面利回り

表面利回りとは、次のような計算式から算出されます。

・表面利回り(%)=年間家賃収入(満室)÷物件価格×100

例えば、物件価格が1億円で年間家賃収入が1,000万円のとき表面利回りは以下の通りです。

・表面利回り(%)=1,000万円÷1億円×100=10(%)

不動産広告に「利回り10%」と記載されている場合、多くは上のような計算式で算出されているため、機会があれば確認してみてください。しかし表面利回りだけで投資をするかしないかの判断をすることは、非常に危険です。なぜなら以下のような問題を含んでいるからです。

  • 満室であることを前提とした年間家賃収入になっている
  • 年間のランニングコストが考慮されていない
  • 購入時の諸費用が考慮されていない

これらの問題を考慮し、計算式に算入したものが、次に説明する「実質利回り」です。

実質利回り

実質利回りは、利回りの考え方の中にランニングコストや購入時の費用を取り入れたもので以下のような計算式で算出します。

・実質利回り(%)=(年間想定家賃収入-年間想定費用)÷(物件価格+購入時費用)×100

例えば先の物件価格が1億円で年間家賃収入(満室)が1,000万円の物件について考えてみます。

「年間想定家賃収入」とは、空室を考慮した年間の収入のことです。例えば空室率20%とした場合、年間想定家賃収入は800万円(=1,000万円×80%)となります。「年間想定費用」は、想定されるランニングコストのことです。建物の固定資産税や修繕費、共有部分の水道光熱費などが該当します。ここでは年間想定費用を200万円と仮定します。「購入時費用」とは、購入時に物件価格以外にかかった費用のことです。不動産取得税や登録免許税、融資を受けた場合の金融機関への手数料などが該当します。ここでは500万円と仮定します。

以上のような条件のとき、実質利回りは以下のようになります。

・実質利回り(%)=(800万円-200万円)÷(1億円+500万円)×100≒5.71%

ところで、不動産投資を行う場合、融資を受ける人がほとんどでしょう。融資を受ける場合、「借入金利」を無視することはできません。なぜなら借入金利は支出となり、収益に大きな影響を与えるからです。利回りの考え方の中に「借入金利」を取り入れたものが「イールドギャップ」となります。

イールドギャップとは何か

イールドギャップとは、イールド(=利回り、金利)のギャップ(=差)、つまり利回りと借入金利の差のことです。イールドギャップは、以下のような計算式で表します。

・イールドギャップ(%)=利回り-借入金利

「利回り」とは、先に挙げた表面利回りや実質利回りのこと、「借入金利」とは金融機関から融資を受ける際の適用金利のことです。ここで利回りを表面利回りとするか実質利回りとするかで、計算結果は大きく変わります。実際に先に挙げた例で考えてみましょう。借入金利は3%と仮定します。利回りに表面利回りを採用した場合、イールドギャップは7%(=10-3)です。

一方、利回りに実質利回りを採用した場合、イールドギャップは2.71%(=5.71-3)となります。金利を考慮した利回りの計算をし結果がプラスであればなんとなく投資候補として良さそうな気がしますね。「利益」という点でいえばこの計算方法で予測できますが、キャッシュフローを考える場合はこれでは不十分なのです。

キャッシュフローを確保する

キャッシュフローとは、お金の流れのことを指します。「どれだけのお金が入ってきてどれだけのお金が出ていったか」「どれだけのお金が手元に残っているか」ということです。不動産投資の場合、融資を受けられることが大きな魅力となります。融資を受けることで投資額に占める自己資金の割合を小さくすることが可能です。

これを「てこを使う」という意味で「レバレッジ」といいます。しかし融資を受けた金額は、当然返済していくことが必要です。実は、これまで述べてきた「利回り」の考え方の中には、この融資に対する返済額は含まれていません。なぜなら融資返済額は「費用」ではないからです。ここに利回りとキャッシュフローの考え方の違いがあります。キャッシュフローは以下のように計算します。

・キャッシュフロー=年間想定家賃収入-年間想定費用-年間返済額

先の例で考えてみましょう。借入金額を9,000万円、金利3%、返済期間10年とすると年間の返済額は約1,043万円です。他の条件を変えずにキャッシュフローを計算してみると-443万円(=800万円-200万円-1,043万円)となります。これはつまり計算上利益はあるけれども手元にお金がない(持ち出しがある)ことを意味しているのです。

キャッシュフローを計算する際、上記のように計算しても良いですし、以下の「ローン定数K」を利用する方法もあります。

ローン定数K

ローン定数Kとは、借入金額に対する年間返済額の割合のことです。計算式は以下のようになります。

・ローン定数K(%)=年間返済額÷借入金額×100

またローン定数を使ったときのイールドギャップの計算式は、以下の通りです。

・イールドギャップ(%)=実質利回り-ローン定数K

先の例でいえば借入金額が9,000万円、年間返済額が1,043万円でした。これをもとにローン定数Kを計算すると11.6%(=1,043万円÷9,000万円×100)です。このときイールドギャップは-5.89%(=5.71-11.6)となり「投資対象ではない」と判断できます。

イールドギャップはあくまで判断材料の一つ

まずは、利回りを考えるときに「実質利回り」で考える癖を付けましょう。イールドギャップは、利回りから借入金利を差し引いたものです。利回りに「表面利回り」を使うのか「実質利回り」を使うのかでイールドギャップの値は異なります。

投資判断をする際には、実質利回りで計算をしたほうが賢明です。上記のイールドギャップの計算では、キャッシュフローまで考慮することはできません。そのため「計算上利益は上がっているのだけれども手元にお金が残らない」という状況が生まれる可能性もあります。キャッシュフローのことも考慮するのであれば「ローン定数K」を使うのが良いです。

ローン定数Kとは、借入金額に占める年間返済額の割合でした。このときのイールドギャップは、利回りからローン定数を差し引くことで求められます。イールドギャップは、投資判断の指標の一つですがこの数値さえ良ければ良いわけではありません。またこの数値があまり良くないからといってうまくいかないとも言い切れません。

あくまでもイールドギャップは、判断材料の一つとして認識して最終的な判断は総合的に見た結果下すべきです。リスクとリターンは表裏一体の関係であることをお忘れなく。

(提供:THE Roots

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