資産家に共通するたった一つの考え方とは?

10年で経済的自由を掴む会社員を輩出し続ける「伝説の営業マン」が語る

日経平均株価の続伸とともに、利益を得た投資家が安定的に資産を積み上げるための投資先として熱い視線を集めているのが不動産だ。

「不動産投資は『打ち出の小づち』のようなものです」

熱視線の理由をこう話すのは、不動産コンサルタントとしてバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災などの経済危機を経験、今なお第一線で資産家を輩出し続ける「伝説の営業マン」田島浩作氏である。

田島氏は長年、顧客に寄り添った経験から、多くの不動産投資会社が紹介する不動産投資法は「ベストではない」と指摘する。

では、田島氏の考える「最良の」不動産投資法とは何なのか。 第一回に続き、今回の記事では資産家になるために必要なたった一つの考え方をご紹介。コロナ禍で先が読めない今、私たちサラリーマンが今後取るべき資産形成法をお伝えする。

田島浩作氏
【プロフィール】

田島 浩作(たじま こうさく)

日本財託 エグゼクティブマネージャー
栃木県足利市出身の66歳。 平成バブル以前から不動産業界でコンサルタントとしてキャリアを築く。 バブルの絶頂、崩壊を経験したことで「いかなる経済環境の変化にも左右されない不動産投資法」の必要性を痛感し、不動産を本当の資産にする方法や加速度をつけながら資産を増やしていく方法など独自の不動産理論を確立。

田島氏独自の投資理論を実践したサラリーマン投資家数百名のうち、 100名以上が、経済的に自立した早期退職「FIRE」がいつでも可能な状態を実現。 FIREを実現したうち4名の経験談は書籍にもなっている。

現在も続々と「経済的自由人」を輩出し続け、クライアントからは「伝説の営業マン」と呼ばれ、信頼を集める。
宅地建物取引士
丁字戦法でめざせ10年後の経済的自由
“丁字戦法"でめざせ10年後の経済的自由
※画像をクリックするとAmazonに飛びます

「資産家が行う『お金がお金を生む』習慣」

前回のインタビューでは田島さんが唱える「10年後の経済的自由を手に入れる方法」をお聞きしました。今回はそれを手に入れるためのマインドの部分をお聞き出来たらと思います。ズバリお聞きしますが、私たちサラリーマンが投資家として経済的自由を手に入れるために必要な考え方はなんでしょうか。

私のお客様で経済的自由を手に入れた人に共通して言えることは、「お金がお金を生むことを知っている」ということです。仮に、金利の良い預金先があれば、資産をその預金に入れ、配当の良い株式があればそちらに入れる、安定的に収益を得られる不動産があればそこに資金を投入する、といった具合です。 ここで注意していただきたいのが、売買で儲けるのはお金がお金を生むということではないという点です。例えば株式だと、2割がもうかって8割が損する世界と言われています。いわば勝ち負けの世界ですので、お金がお金を生むというにはリスクが高すぎます。

―なるほど、確かにその通りですが、投資に関心がある方からすれば当たり前の考え方かもしれません。

本当にそうでしょうか。私の経験上、頭では分かっていても、実際に実現できている人は1割にも満たないと思います。近年の調査で、消費者金融の利用者は約1,400万人とも言われていますし、私のお客様で年収が2,000万円でもお金がない状態だった方もいます。人間の欲には際限がないので、易きに流れ浪費を重ねると、年収がいくら高くても経済的自由を手に入れるほどの資産を築くのは難しいでしょう。

私のお客様に40代前半でサラリーマンから年間3,000万円の家賃収入を得るオーナーとなり、経済的自由を実現した村野様という方がいらっしゃいます。その方は「支出の効率化」を意識していて、買おうかどうしようか迷っている商品に対し、仮にその値段が3割増だとしても購入するかどうか、ということをモノを買うときの一つの基準として考えているそうです。つまり「足るを知る」ことで無駄な支出を減らし、家賃収入で儲けたお金を収益を生むものに回すことで、資産家となったのですね。

次の一万円札の肖像となる渋沢栄一もこんなことを言っています。「お金は稼ぐよりも使うほうが難しい」と。

資産家への一歩は「スモールステップ」が肝

―田島さんは不動産投資で多くのお客様を経済的自由に導いていますが、マンション投資は長期戦になりがちです。どうやってモチベーションを維持し続ければよいでしょうか。

私はお客様に、まずは小さく始めることをおすすめしています。東京都内という立地は前提ですが、築年数の古いマンションであれば昨今の不動産価格の値上がりの影響をあまり受けていません。そういった価格の安いマンションを購入することで、例えばボーナスを繰り上げ返済に回したときに、借金が減っているという感覚を持つことができ、モチベーション維持につながります。

他社の不動産会社ではよく「できるだけ借り入れをして、レバレッジを利かせましょう」と言いますが、それで例えば35年のローンを組んで家賃を返済に回すだけの場合、10年経ったとしてもまだまだ完済にはほど遠い。私はお客様に、まずはなるべく貯金して頭金を入れ、繰り上げ返済を頑張りローンのないマンションを早く手に入れ、家賃を得る喜びを味わってくださいとアドバイスしています。

―なるほど。田島さんがセミナーでおっしゃっている「丁字戦法」にはそうしたモチベーション維持の要素もあったのですね。実際、田島さんのお客様は複数戸所有している方が多数いらっしゃいます。

そうですね、ここ最近はローンのないマンションが2、3戸できたからまた買いたいです、というお客様が多いですね。私はお客様に対し、最初から「ローンを返済したらまた買いに来てください」と言っていますから、皆さん着実に所有戸数を増やされています。

例えば、銀座の不動産王と呼ばれた川本源司郎氏も徹底した現金主義で知られています。最初はなんとか現金で物件を買って、家賃で次を買うということを繰り返していたのです。脱税事件の印象のほうが強いかもしれませんが、不動産投資で成功するための本質が分かっていたからこそ、あそこまで事業を拡大できたのではないでしょうか。

会社からのサラリーのみでは限界がある

―コロナ禍もあり、将来の資産形成に不安を持たれる方が増えている印象です。

その通りですね。今の時代は特に、会社からの給料のみで生活するだけでは豊かな未来はないだろうと考えています。

私は昭和30年(1955年)生まれなのですが、少年時代はちょうど高度経済成長期でした。良い大学を出て、良い会社に入社すれば一生安泰だと言われていた時代です。ただ、私は当時からそうは思っていませんでした。私の親戚に一流大学を卒業し、大企業に入社した人が何人かおり、よく遊びに行っていたのですが、それだけの経歴にも関わらずそれほど豊かそうに見えなかったんですね。その親戚たちは確かに平均的な家庭よりも金銭的に余裕はあるかもしれませんが、自分の時間を捨てて必死に仕事をしての対価としては安いと思っていました。

今の世代は、終身雇用の限界がささやかれている中、税金は上がる、年金は先細る、社会保障負担は増大する、といったように、将来の豊かな生活の保証はどこにもありません。そうした将来に対する不安を明確に持った方が、結果として資産家になっていると思います。そうした不安に対し、今のところ一番ベストな答えが不動産投資だと確信していますね。