本連載は、不動産投資家として活躍する台場史貞氏の著書、『私が東京の中古ワンルームで自由な人生を手に入れた方法』(秀和システム)の中から一部を抜粋・再構成し、サラリーマンが知っておくべき不労所得や経済的自由に対する考え方や、実現を目指すための方法を紹介します。

私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法
(画像=Webサイトより ※クリックするとAmazonに飛びます)


誠実な不動産会社は、オーナーの利益を考え、その潤った利益で再投資してもらうことでWin-Winの関係を構築していきます。
悪徳業者というのは実際にはほとんどありませんが、法律に則っていても会社自身の利益や営業マンの成績を最優先にしたグレーゾーンの会社はしばしば見受けられます。

実際に不動産投資をはじめる際に、その言葉の裏の真実を理解していれば、業者の見極め方も変わってきます。

アブナイ言葉その1.「サブリース契約がありますから安心です!」

地方在住会社員,経済的自由
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10%程度の保証料をサブリース会社に支払ってサブリース契約すれば、サブリース会社から得られる手取り金額は永久に同じ額だと勘違いしてしまいがちです。
しかし、そうではありません。空室が続けば、サブリース会社はどこかで家賃の見直しを提案してきます。契約書には、見直しが可能であることがはっきり書かれています。とくに新築物件の場合は、初期の修繕積立金が安く設定されているため、購入後5年くらい経過すると月額で数千円は修繕積立金が上がり、手取り金額がその分だけ少なくなってしまいます。

つまり、新築物件は相当額の現金を頭金として投入するか、繰り上げ返済を積極的に進めないかぎり、それほど遠くない将来、赤字に転落するのが目に見えているのです。

アブナイ言葉その2.「毎月のキャッシュフローがプラスで、35年後には家賃と物件はあなたのものです」

ローンの完済までの35年という期間の長さを考えれば、家賃も下落するはずです。
プラスといってもわずかなキャッシュフローでは、途中からはもち出しになることは間違いありません。

新築物件は実際、このようなケースがほとんどです。仮に購入者が35歳であったなら、家賃の恩恵を得られるのは70歳からということになります。少なくとも60歳くらいには利益となって家計に貢献してくれないと、何のために投資しているのか意味がわからなくなってしまいます。

それでも購入した物件が1戸だけなら、繰り上げ返済を重ねることで早めに利益を得られる可能性はあります。ですが、複数を購入してしまったら、それは破たんに向けてのカウントダウンがはじまったのと同じです。負債のみで形成された資産は、リスクの塊でしかないのです。

アブナイ言葉3. 「いまは金利が低いので、お金は借りられるだけ借りて買い進めましょう」

確かにいまは歴史的に見ても最低水準の金利が続いています。この金利の低さを利用しない手はありません。いま不動産投資をはじめるのは正しい選択だと思います。
ただし、借金をするには絶対守らなければならない大前提があります。それはある程度予想ができない事態が起きても、自分の実力の範囲内で、借金を返済することができるかどうかです。

北朝鮮からミサイルが落ちてすべて破壊されたらとか、隕石が落ちて破壊されたらとか……極端な話をしたらキリがありませんが、金利が5%上昇したら、空室率が20%になってしまったらといった程度は、可能性としては低くても考えておくべきです。

もし金利が上昇しはじめたら、危険を回避する方法は繰り上げ返済しかありません。数億円というお金を借りたければ、数千万円という繰り上げ資金をつくれる程度の実力が必要です。

お金を借りる原則は、借りられるだけ借りるのではなく、返せるだけ借りる。よく「急がば回れ」というではありませんか。重要なのは、いまの利益の大きさではありません。20年後、30年後の安定です。

アブナイ言葉4.「なかなか出ない高利回り物件なので、明日まで待てません!」

東京であっても、10%を超える高利回り物件はたくさんあります。都心から離れることで物件価格が下がり、計算上、利回りが高くなるためです。
計算上といったのは、物件利回りは空室期間を考慮した数字ではないからです。空室が多ければ、いくら高利回りをうたい文句にしていても収入が入るわけはなく、机上の空論でしかありません。

マンションの購入に対し第一に考えなければならないのは、将来にわたって空室リスクの少ない立地を中心に検討することです。立地に納得がいかなければ、購入候補から外してください。

アブナイ言葉5. 「スピードを上げるために、3戸まとめて買いましょう」

手持ち資金が潤沢にある人が同時に3戸購入というのは、間違いではありません。しかし、購入後の不動産会社の管理の実力を確認するという意味では、最初はもう少し慎重に進めたほうがいいでしょう。
新築業者の一部の会社が1年間に6戸も売ってしまうようなら、不都合が発覚する前に売りたいということがほとんどでしょう。

アブナイ言葉6.「不動産で赤字でもサラリーと合算して確定申告すれば税金が還付されます」

不動産投資は本来、本業であるサラリーマンの給料をあてにせず、単独でも利益を上げ、たとえ本業に何か起こったとしても、それを補完し安定的な生活ができるようにすることを目的にしたいものです。もし勤めている会社が倒産して収入がなくなったとき、不動産からの収入も赤字では、何の手助けにもなりません。

節税のための努力は必要ですが、不動産で利益を積み増していき、それに対する税金を払うのはいたし方ないところです。
節税だけを目的に不動産投資をはじめるのは間違いです。それを前面に出して営業するということは、その方法が儲からないという意味なのです。

アブナイ言葉7.「不動産が下がり出す前に売って利益を確保しておきましょう」

不動産投資をはじめている人はすでに経験していると思いますが、「所有している物件を売ってください」という電話やDMによる勧誘は何度もあります。手を変え品を変え、物件の入手に必死です。
それだけ入手したいということは、「あなたの所有しているマンションは、もっておく価値があるんですよ」といわれているように私には聞こえます。

確かにこの先、所有している物件の価格が下がるかもしれません。しかし、その間に得られる家賃収入も加味して検討しなければなりません。

たとえば3年先に所有マンションの価格が200万円下がる見込みだったとしましょう。一方、月に6万円の家賃収入があれば、3年間で6万円×12か月×3年=216万円となり、マンション価格の下落幅を上回ります。

マンションを売って不動産投資より利益を生み出すほかの事業に投資したいなら話は別ですが、銀行に預けておいてもいまの金利ではタンス預金と何ら変わりはありません。
「売ってください」ということは、それを購入した不動産会社が転売して儲かるからにほかならないのです。

アブナイ言葉8.「金利が上昇して危なくなったら売ればいいんです」

億単位の借金をしている人は、「金利上昇は怖くない。危なくなったら売ればいい」と口癖のようにいいます。それなら、1990年頃バブル崩壊がはじまったとき、売り抜けに失敗して破たんした人があふれたのはどうしてでしょう。

需要と供給の関係で売主が増えてくれば、当然、物件価格は下がります。億単位で借金をしている人は、大きく下がった価格で売却すれば、損失額は計りしれません。つまり、売らないと金利返済に困るような借金をしてしまったことが大きな間違いなのです。

金利上昇が起こっても「収入が多少減るけど影響は少ない」といえる人や、物件価格の下落が起こっても「家賃収入を得ている自分には関係ない」とあわてず傍観していられる人が、最後は勝つのです。
「最近、物件価格が下がってきたから、そろそろ買い増しを考えようか」といえるようになれば、不動産投資家としては勝利者だと思います。

台場史貞
台場史貞(だいばふみさだ)氏
名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。

2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。㈱日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加し、経験を生かし先輩投資家の一人として相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。