初めてマンション査定をするオーナーが、より高く、よりスムーズに、満足できる売却を行うために知っておくべきことを紹介します。

【この記事でわかること】
・マンション査定の方法は、「AI・自動シミュレーション」「一括サイト」の2つ

・一般的な査定から売却までの流れは以下のとおりです。

 ①簡易査定(机上)の依頼
 ②簡易査定(机上)の実施
 ③訪問査定(詳細)の依頼
 ④訪問査定(詳細)の実施
 ⑤不動産会社との媒介契約の締結
 ⑥売出開始

・マンションを高く売るための近道は、「一括サイト」を活用して少しでも高い金額を提示する不動産会社を見つけること!

吉田 謙太郎
宅建士・不動産投資家・ライター
筑波大学卒業後、三井不動産レジデンシャルリース株式会社、武蔵コーポレーション株式会社にて、賃貸住宅のプロパティマネジメント、マンションおよび一棟アパートの売買、自社メディアでの記事執筆などに従事したのち独立。不動産業界は7年目。自身でも社会人1年目(22歳)から不動産投資をしており、区分マンションを4戸運用中。保有資格は宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、3級ファイナンシャル・プランニング技能士。

マンション売却の査定方法で高く売れるのは一括サイト!

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!

「マンションを高く売りたい」という人には一括サイトでの査定が近道だと説明しましたが、一方で「売る気はないが現状の価格は知っておきたい」「サクッと売却価格だけ知りたい」という人もいるでしょう。そこで、一括サイトも含めたマンションの価格を知る2つの方法をご紹介します。まずは、それぞれの概要と特徴を以下の表で確認しておきましょう。

<2つの方法の概要と特徴>

①一括サイト②AIまたは自動シミュレーション
特徴・一度に複数の不動産会社に依頼が可能
・相見積もり、不動産会社ごとの条件の比較が容易
・物件情報等をもとにAIが自動でする
・約10秒でできるサービスもある
結果が出る
までの時間
遅い速い
結果の精度高い低い

それぞれの方法の特徴やメリット・デメリットが異なるため、売却の温度感や求めるスピード感に応じて各手段を使い分けるとよいでしょう。

方法①不動産査定で得するのは一括サイト!

多くの一括サイトでは6社〜10社ほどの不動産会社にまとめて査定依頼ができます。一括サイト上でオーナーから依頼を受けた不動産会社が、物件情報をもとに価格(仲介手数料なし・税抜き)を算出してオーナーに伝えるという仕組みです。高く売りたいのであれば、この方法がベストです。

<主な一括サイトのまとめて依頼できる不動産会社数>

・一括サイトを利用するメリット・デメリットは?
メリットは以下の2つです。

・1回の依頼で複数の不動産会社から価格の提示を受けられる
・高値で売却できそうな不動産会社を選ぶことができる

査定価格は不動産会社によってばらつきが出ることもあるため、可能な限り多くの不動産会社に依頼をするのが得策です。

一括サイトを利用しない場合、複数の不動産会社に対して個別に依頼する必要がありますが、それが1回で完結するため、オーナーは時間と手間を掛けずに済むのでお得です。

複数の不動産会社から価格の提示を受けた結果、最も高い価格で売却できそうな不動産会社を選別して、査定および媒介を依頼することができます。相見積もりを取って各社の価格を比較した上で決断できるため、「他の不動産会社に依頼しておけばもっと高く売却ができた」という事態を避けられます。

<一括サイトのメリット>

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!

デメリットは以下の2つです。

・複数の不動産会社と同時並行でやり取りする必要がある
・価格提示までに数営業日かかる場合がある

依頼をした後、ほとんど同じタイミングで各不動産会社から営業の電話やメールが来ることがあるため、その対応に追われる可能性があります。

価格提示に要する時間はAI・自動シミュレーションと異なり、数営業日かかることがあるというスピード感の違いを認識しておきましょう。「時間がかかっても納得のいく売却をしたい」というオーナーに適したサービスといえそうです。

高く売りたいと考えているのであれば一括サイトがおすすめです。効率的に相見積もりを取り、各社の査定価格や対応の品質およびスピード等を比較したいと考えているオーナーに適したサービスといえます。

まずは多くの会社に依頼をした上で、価格の高さや担当者との相性といった観点で絞り込み、総合的に満足できる不動産会社を選ぶことができるという点で一括査定サイトは優れています。

3つの手順で解説!一括サイトの使い方は?

ここでは、一括サイトの使い方について解説します。使い方はサイトによって異なるため、本記事では「イエウール」というサイトを利用する場合を例に解説します。

手順①:物件情報や個人情報等を入力する
依頼をするにあたって、以下のような情報を入力する必要があります。

<物件情報>
・物件の所在地
・築年数
・建物および土地の面積

<個人情報>
・氏名
・年齢
・住所
・メールアドレス
・電話番号

精度の高い依頼をするためには、上記の情報を正確に開示する必要があります。個人情報の中で連絡先を開示するため、依頼をした不動産会社から電話やメールでの連絡がある点は認識しておきましょう。

手順②:マンションの査定方法(机上・訪問)を選ぶ
方法には、机上と訪問があります。各方法の特徴は以下の表のとおりです。

<机上と訪問の違い>

机上訪問
特徴物件情報と過去の売買事例などを参照して価格を算出する担当者が物件を訪問し、現物を見た上で価格を算出する
要する期間およそ1〜2営業日およそ1週間
精度低い(幅のある概算価格)高い(現況も加味した上での正確な価格)
考慮するポイント物件情報(所在地、築年数、専有面積等)のみ物件情報に加えて、周辺環境および物件の現況
利用に適したケース・概算価格を手軽に知りたい場合
・訪問の対応が困難な場合
・売却の温度感が高い場合
・具体的な方法や根拠を直接見聞きしたい場合

価格査定における必要期間・精度といった重要な点において、両者は異なります。ご自身の売却の温度感やかけられる時間等を勘案して、机上・訪問のどちらが適しているかを判断しましょう。

手順③:依頼する不動産会社を選ぶ
①②の情報から、依頼をするのに適した不動産会社が一括サイトによって選別されます。

不動産会社の選別では、物件の所在地や規模等に応じて適切な不動産会社が自動的にピックアップされます。列挙された不動産会社の中から、実際に依頼をする不動産会社を選択すると完了です。

1社でも多くの不動産会社に依頼をすることで選択肢が増えるため、満足のいく売却ができる可能性が高くなるでしょう。ネット上で依頼の手続きが完結するため、不動産会社に訪問したり電話したりする必要はありません。

方法②不動産査定はAI・自動シミュレーションが早い!

素早く手軽に価格を知りたい場合は、AI・自動シミュレーションが適しています。ネットまたはアプリ上に必要事項を入力するだけで、自動で◯◯万円〜□□万円といった価格が提示されます。そのため、高く売る方法というよりか、価格がいくらか今すぐ知りたいときに使う方法と言えます。

・AI・自動シミュレーションのメリット・デメリットは?
メリットは、速さと手軽さです。所在地や名称等の必要事項を入力するだけで、すぐに価格を知ることができます。サービスによっては10秒で完了するものもあり、不動産会社への依頼に比べると時間と手間を大幅に削減できるでしょう。

一例として、HOUSE DO社が提供する無料アプリ「10秒でDo」では、AIによって10秒で価格が提示されます。

<HOUSE DOの無料アプリ「10秒でDo」>

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!
参照:HOUSE DO「10秒でDo」

デメリットは、精度が高くない点です。AI・自動シミュレーションでは、過去に売りに出された価格の平均値がもとになっており、オンタイム市況や物件ごとの個別事情を完全に反映できていない場合があるためです。

具体的には◯◯万円〜□□万円といった価格が提示され、かつその幅が広いという結果になり、正確な売却シミュレーションがしにくくなる可能性があります。地方などの過去の取引データが少ないエリアにある物件や築年数が古い物件は、査定自体ができないこともあるでしょう。

売却の意思が固く、正確な価格を求めているオーナーには、適さない方法といえます。適しているのは、今すぐ売却は考えていないが、とりあえず価格だけ知りたいという方です。

・アプリ・シミュレーターの使い方は?
AI・自動シミュレーションの場合に利用する、アプリまたはサイトの具体的な使い方について解説します。アプリをダウンロードまたはサイトにアクセスし、以下の情報を入力します。

  • 物件所在地(住所)
  • 築年数
  • 専有面積
  • 間取り
  • 所在階
  • 号室
  • 自己使用中、賃貸中、空室のいずれか

必要事項を入力して依頼をすると、その場で価格が表示されます。または登録したメールアドレスに価格が送付されます。

サービスによっては一度入力した物件情報を保存しておくことができるため、オンタイムの価格変動を逐一チェックしたい場合は、入力情報を保存しておくと素早く簡単に価格を確認することができます。

マンション査定で見られているポイント

ここでは、不動産会社が見ているポイントをそれぞれ解説します。また、高く売れるポイントについて専門家にうかがっているので、少しでも高値でマンションを売りたいという人はぜひ参考にしてください。

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!

立地の良し悪し

物件の立地は生活利便性に大きく影響するため、非常に重要なポイントといえます。

立地の良し悪しの具体的なポイントは、以下のとおりです。

・最寄り駅までのアクセスは10分以内が目安
・主要ターミナル駅(東京駅や新宿駅など)までの所要時間は30分以内が目安
・生活利便施設の充実度として、スーパー、病院の近さが重視される
・国立・私立の中学校に進学する率が高い区(文京区、中央区、港区あたり)は人気
・武蔵小杉などは競合となるマンションが多すぎる
・流山や辻堂は競合となるマンションが少ない

価格において特に重要なのは、最寄り駅までのアクセスです。

最寄り駅から徒歩で何分かかるか、バスを使う必要があるかといった点は価格に影響する可能性が高い要素の一つです。

最寄り駅から離れるにつれて、マンションの1平方メートルあたりの単価が下がる傾向があるという点は認識しておくとよいでしょう。

売り出し価格を決める際に競合物件の価格と比較する場合は、「その物件よりも最寄り駅から近いか?」という点を基準の一つとするとよいかもしれません。

一方、駅前に繁華街がある雑多なエリアなどにおいては、駅から近い物件のほうが遠い物件よりも安い場合があります。

駅からの近さよりも自然の多さや静かさが重視されるエリアもあるため、最寄り駅とのアクセスとマンション価格の関係は、周辺の環境によって変わるといえそうです。

<専門家・吉田謙太郎さんの解説!>
ファミリー層が住む駅やターミナル駅(新宿や渋谷など)以外は最寄り駅までの距離は10分以内がひとつの目安です。それと、乗り換えが便利な東京駅や新宿駅まで直通でアクセス時間が30分以内であるというのも目安になります。

ファミリー層が住む前提で住環境について説明すると、スーパー、病院の近さを重視することから、そういった住環境の物件は高く売れる傾向にあります。また、中学受験が盛んな小学校に行かせたいといった理由でマンションを選定される方も少なくありません。国立・私立の中学校に進学する率が高い区(文京区、中央区、港区あたり)のマンションは高値で売れる可能性が高まります。

マンションが乱立しているエリアは需要に対して供給が多くなっていることから、高く売れにくいと言われます。直近では、武蔵小杉などは競合物件が多すぎることから、価格の下げあいになりやすいです。一方で、流山(千葉)や辻堂(神奈川)は競合物件が少ないことから、今の段階では高く売れやすいエリアと言えるでしょう。

部屋の向きおよび所在階

売却したい部屋の向きや階数によって売却価格に影響があります。

・部屋の向きで評価が高いのは南>西>東>北の順
・採光できる窓が複数の方角に設置されている
・室内からの眺望も価格に大きな影響を与える
・1階は防犯上からあまり人気がない
・階数が上がるほど眺望が良くなるため高く売れる可能性は高い

部屋の向きとは、バルコニーの方角のことです。

バルコニーの方角によって日当たりや眺望が大きく変わる場合があるため、部屋の向きは価格に影響し得る要素の一つです。

日当たりの観点で評価が高いのは南>西>東>北の順です。南と北と評価に大きな差がありますが、西と東には大きな差はないといえるでしょう。

採光面も加味すると、二面バルコニーのように採光できる窓が複数の方角に設置されている場合は評価が高くなりやすいといえます。

方角や採光のみならず、室内からの眺望も価格に大きな影響を与える可能性のある要素です。

北向きであっても室内から富士山や東京タワーが見える場合や、南向きであっても対面に建物があって視界が良くない場合は、北向きが人気で南向きが不人気ということもあり得ます。

眺望の良し悪しを評価する際は、方角だけでなく所在階も重要な評価基準です。

対面に建物がある場合でも、その建物の最高部よりも高い階にあり、眺望が開けていれば、大きなマイナス材料にはならないケースもあるでしょう。

<専門家・吉田謙太郎さんの解説!>
まず、1階は防犯上からあまり人気がないと言えます。そもそも眺望が良くないエリアでは2階以上であれば価格にそれほど大きな影響はないでしょう。周りに視界を遮る障害物がないエリアやタワーマンションの場合、階数が上がるほど眺望が良くなるため高く売れる可能性は高いと言えるでしょう。

室内の専有面積および間取り

室内の専有面積とは住戸内の各部屋の面積の合計のことで、間取りとは部屋の配置のことです。

専有面積の大きさは、価格に直接影響する重要なポイントです。価格は1平方メートルあたりの単価に専有面積をかけることで算出されるためです。

ただし、専有面積が大きいからといって、価格がそれに比例して高くなるということではありません。理由は以下のとおりです。

・1平方メートルあたりの単価は専有面積が小さいほど高くなる
・エリアによって最もニーズの高い専有面積が異なる
・より多くのニーズに対応できる点から1LDKは売れる可能性が高い
・狭い1Kは賃貸物件では不人気(ターゲットが絞られるから)

共働きで子どものいない夫婦や単身者といった少人数の世帯に人気のエリアでは、必要以上に広い物件よりも比較的コンパクトな物件のほうが、価格は高くなることもあります。

マンションの価格はニーズの多寡によって決まるため、必ずしも広さに応じて価格が高くなるわけではないという点は認識しておきましょう。

同様に間取りについても、「LDKの狭い2LDK」よりも「LDKが広い1LDK」のほうがニーズは高いため、価格が高くなるということが起こり得ます。

「広ければ、あるいは部屋数が多ければ高い価格で売れる」と考えるのではなく、「そのエリアにおいて最もニーズのある広さや間取りが何か」を考えることが重要です。

<専門家・吉田謙太郎さんの解説!>
どの間取りが人気というよりか、より多くのニーズに対応できるといった視点から1LDKは売れる可能性が高いです。例えば、単身はもちろん、子供のいない若い夫婦やDINKs(ディンクス)夫婦なども1LDKの購入対象者になります。一方で、狭い1Kといった間取りは実需では人気がありません。

築年数および建物の構造

マンションの築年数と建物の構造も価格に影響します。

・売却価格は築年数が新しい物件ほど高く、古い物件ほど安くなる
・新築物件でなくなった瞬間に建物価格が約20%下落する
・耐震性が大きなポイント

マンションは、一般的に築年数の経過とともに劣化して価格が下がっていきます。価格においても築年数が新しいほど高く、古くなるほど安くなる傾向があります。

築年数の経過による価格の下落は、一定のペースで進むわけではありません。下落する割合は築年数が新しい時期ほど大きいが、目安として築20年以上になると緩やかになっていきます。

特に新築から中古になったタイミングの下落が大きく、新築物件でなくなった瞬間に建物価格が約20%も下落すると言われています。

新築時に購入した物件と築20年の時点で購入した物件では、購入から同じ年数が経過した時点での査定で価格に大きな差が出る可能性があるのです。新築物件から築10年の物件になるのと、築20年から築30年の物件になるのとでは、価格の下落率が大きく異なるということです。

構造については、耐震性が大きなポイントです。

具体的には新耐震基準を満たしているか、耐震等級がどの程度か、耐震性能が高いかといった安全性が価格を大きく左右します。

室内の設備や内装の状況

室内にある既存の設備・内装の充実度・劣化状況も、査定で見られるポイントです。

・設備、内装のメンテナンスが良好だと築古でも評価される
・後付けが難しい設備である生ゴミディスポーザーなどは競合と差別化しやすい

設備のメンテナンスが行き届いていて内装の状態が良好な物件は、築年数が古くても高く評価される可能性があります。

買主が購入後の全面的なリフォームやリノベーションを想定している場合は、設備や内装の状態は評価額にさほど影響しないケースもあります。

ただし、設備については後付けが難しいものもあるため、生ゴミディスポーザーなどが付いている場合は依頼時に強みとしてアピールするとよいでしょう。

共用部分のグレードや充実度、セキュリティ

共用部分とは外壁やエントランス、共用廊下、ジム、ラウンジといった住戸以外の部分のことです。共用部はマンション全体のグレードや印象に影響する部分であり、重要なポイントです。

・天井が広くて高い(高級感がある)
・コンシェルジュがいる
・ジムやラウンジ、スパ、屋上テラスといった共用施設がある
・オートロックや24時間セキュリティシステム、防犯カメラの台数、警備員の有無
・共用部分がハイグレードだと管理費等が高くなりマイナス要素になり得る

外壁の仕上材に質の良いものが使われていたり、広くて天井の高いエントランスにコンシェルジュがいたり、ホテルライクな内廊下だったりすると、全体のクオリティが高くなります。

充実度という観点ではジムやラウンジ、スパ、屋上テラスといった施設があると住民の生活利便性の向上につながるため、充実度が高いほど高く評価されるでしょう。

セキュリティ面も、評価基準として重要です。オートロックや24時間セキュリティシステム、防犯カメラの台数、警備員の有無といったセキュリティ面がしっかりしているかどうかも影響します。

一方で共用部分がハイグレードで充実していると、管理費および修繕積立金が高くなる傾向があります。管理費および修繕積立金は購入後の固定費になるため、高額の場合はマイナス要素になる可能性もあるでしょう。

管理が行き届いているか

建物や設備のクオリティというハード面に加えて、物件の管理が行き届いているかというソフト面も見られるポイントです。

マンションの管理は、主に以下の4者によって行われます。

  • 管理組合:各部屋のオーナーで組織される組合で、年に1回総会を開催して運営方針や維持管理の方法等について決定する
  • 理事会:管理組合の中から選出された役員で構成され、毎月ないし数ヵ月に1回程度の理事会を開催する
  • 管理会社:管理組合から委託を受けて、総会の運営サポート(司会進行、議事録作成等)や管理上の実務代行などを行う
  • 管理員:管理会社から派遣され、清掃等の現場仕事を行う

管理が行き届いているかどうかを測るにあたっては、以下を見ています。

・管理員の勤務体制(24時間常駐か、日勤のみか)
・共用部分の保守が適切に行われているか
・エントランスや共用廊下、ゴミ置き場、駐輪場が清潔で整然としているか

管理員の勤務時間の観点では、日勤などで勤務時間が短い物件よりも24時間常駐していほうが高く評価されやすいという傾向があります。

デベロッパー・施工主の知名度やブランド

信頼性や安全性の観点から、デベロッパーや施工主が評価に影響する可能性もあります。

名の知れた大手企業によって開発・分譲・施工されたケースは、品質への信頼性や建物としての安全性が高く評価されやすいため、価格も高くなりやすいといえます。

大手デベロッパーによってシリーズ化されたマンションには、名前に各デベロッパーのブランドが入っていることが多く、名前だけで信頼してもらえることも少なくありません。

「◯◯による開発・分譲」「□□による施工」などをアピールすることで、信頼性や安全性を不動産会社や購入希望者に訴求できるかもしれません。

ブランドに大きな影響を与える顧客満足度。それらのランキングを公表しているオリコン株式会社が発表した「新築分譲マンション 顧客満足度ランキング」によると、首都圏・東海・近畿・九州エリアのトップ3は以下のとおりです。

以下のランキングに名前が出ている企業は、知名度やブランド力が高いと言えます。そのため、価格に影響する可能性はあります。

<新築分譲マンション 顧客満足度ランキング>

1位2位3位
首都圏野村不動産三井不動産レジデンシャル三菱地所レジデンス
※同率2位
東海積水ハウス三井不動産レジデンシャル野村不動産
近畿阪急阪神不動産住友不動産三井不動産レジデンシャル
※同率2位
九州九州旅客鉄道穴吹興産エス トラスト
参照:オリコン株式会社「新築分譲マンション 顧客満足度ランキング
※上記はすべて2022年8月30日時点の情報です

「やることリスト」マンションの査定依頼から売り出し開始まで

依頼をする段階から市場に売り出す段階に至るまでにやることは、大きく6つに分けられます。ここでは、流れと具体的な内容について解説します。

<依頼から売却までのやることリスト>

やること具体的な内容要する時間
□1.
簡易査定(机上)
の依頼
売却したい物件の所在地、号室、専有面積、築年数、部屋の向きといった基本情報をネット経由などで不動産会社に伝え、机上での簡易的な依頼をする10分〜20分程度
□2.
1の実施
・簡易依頼から数営業日以内に価格の回答がある
・価格や各不動産会社の対応の質などを勘案し、訪問でのステップに移るか検討する
・簡易の段階では、◯◯万円〜□□万円と価格に幅があり、精度はさほど高くない
・不動産会社によって価格が異なる場合がある(複数社に依頼し、比較することが有効)
価格提示まで30分〜1時間程度
□3.
訪問査定(詳細)
の依頼
簡易での結果より詳細な価格を知りたい場合や売却の意思が固まった場合は、不動産会社に訪問での依頼をする10分〜20分程度
□4.
3の実施
・不動産会社の担当者に現地を訪問してもらい、物件の状況等を詳細に確認してもらう
・簡易よりも精度が高い価格の提示を受けられる
・不動産会社によって価格が異なる場合がある(複数社に依頼し、比較することが有効)
価格提示まで1週間程度
□5.
不動産会社との
媒介契約の締結
・訪問での結果を受けて、各社から提示された価格や担当者の接客態度、対応スピード等を勘案し、最も信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を締結する
・媒介契約とは、物件の売買の媒介(売主と買主をマッチングさせること)を不動産会社に依頼する契約のことで、売却活動の内容や成約時の報酬等が定められる
・媒介契約期間はおおむね3ヵ月が一般的
選定に1週間程度(考慮する時間次第)
契約に1時間程度
□6.
売出開始
・物件の情報を市場に出して、広告活動をしたり購入希望者を紹介したりする
・売り出し時の価格は、売主の希望価格とその時の市場の状況、売却活動の期間といった点を売主と不動産会社が相談して決定
・売り出し時の価格は査定価格と異なる場合がある
売出しから売却まで平均3ヵ月

上記のやることリストは、一連の流れでやるべきことが挙げられています。そのため、売り主がやること、不動産会社がやることがまとめられています。以下の図は、売り主、不動産会社、それぞれでやることを分けて記載しているので、売却を検討する際は参考にしてください。

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!

マンションの売却方法

マンションの売却方法は大きく以下に分けられます。

・仲介
・買い取り
・個人間売買

それぞれに特徴やメリット・デメリットなどがあるので簡単に解説します。

<マンションの売却方法の比較>

売却方法売り先メリットデメリット
仲介一般購入者
(不動産会社が仲介)
希望に近い価格で家を売れる売却までに時間がかかる
買い取り不動産会社
(仲介なし)
迅速に家を売れる買い取り価格が低くなる
個人売買一般購入者
(仲介なし)
低コストで家を売れる契約など若干ハードルが高い

仲介:不動産会社にサポートを依頼

仲介は、不動産会社に直接依頼するか、不動産一括査定サイトなどを利用して依頼する方法があります。付き合いのある不動産会社がなければ、一括サイトが手間がかからず便利です。

具体的には、不動産会社に以下のことをサポートしてもらいます。

・買主を探してもらう
・その買主との交渉
・売買契約などのサポート

価格は買主との交渉で決まるため、希望に近い価格で家を売ることができるのがメリットです。一方で買主を探すための時間がかかる点はデメリットといえます。

買い取り:不動産会社に家を売る

不動産会社が買主となって家を買い取る方法です。買い取りをしてくれる不動産会社をWebなどで探すことになります。

買主を探す手間が不要のため、迅速に家を売ることができます。また、仲介手数料がかからないのはメリットです。一方で、仲介と比べると買い取り価格が低くなってしまうのがデメリットです。不動産会社が再販するためにリフォームなどを行うため、その費用の分、価格が下がります。一般的には7〜8割ほどが相場です。

個人売買:自分で買主を見つける

不動産会社を通さず家を売るのが個人売買です。例えば、身内の人や近隣の人などです。

買いたい人が見つかれば、仲介よりも低コストで家を売れるのがメリットです。ただし、複雑な売買契約を自分たちで行う必要があります。ややハードルは高いといえます。

そのほかの方法

そのほかの方法として、不動産会社を仲介せずに売却する方法を紹介します。

・ネットオークション
不動産をオークション形式で売買することができるサービスがあります。ここでは、主要なサービスを1つ紹介します。

【マイホームオークション】

オークション形式は不動産を売りたい人が出品し、欲しい人が競り合う仕組みです。競り合う人数が多くなるほど高く売れる方法です。

・マッチングサイト
不動産の売買マッチングサイトもあります。ここでは「cowcamo(カウカモ)」を紹介します。

【cowcamo(カウカモ)】

cowcamo
引用:cowcamo

売主と買主双方のニーズをきっちりと把握しているケースが多いことから、成約に結び付きやすい方法です。

・任意売却
住宅ローンの残債がある場合は任意売却になります。依頼先は、任意売却の専門業者です。

競売となってしまうと低価格で売らざるを得ないため、この方法を取る人も少なくありません。ただし、任意売却するには住宅ローンを組んでいる金融機関の許可が必要です。ローンの返済だけ残る方法のため、最後の手段としておきたいところです。

依頼前に理解しておこう!マンション売却の「査定」とは?

物の価格などを調べる際に「査定」という言葉が用いられますが、具体的にどのようなことなのでしょうか。

<査定とは>

依頼先不動産の売買を仲介する会社
分かること仲介手数料・消費税を含まない売却見込価格
方法
(基準、根拠等)
過去に行われた周辺の類似物件での取引実績を基準とし、以下のような要素を複合的に勘案して決定
・立地条件(最寄り駅までの距離、沿線の利便性等)
・生活利便性(商業施設や生活インフラの充実度)
・築年数
・その部屋の独自要素(間取りおよび専有面積、所在階、眺望等)
・共用部分のクオリティ
・競合物件の多寡および価格 など

不動産の売買を仲介する会社が収集した価格情報に、その物件の個別要素を反映して価格を算出します。算出された価格については、以下の2点を認識しておきましょう。

  • あくまで売却可能であると見込まれる価格であるため、必ずその価格で売却できるわけではない
  • 価格は依頼する不動産会社、および時期によって異なる

マンションは物件ごとの個別性が非常に強い上に、買い手によって価値が大きく異なる場合もあり得ます。

同じマンション内の部屋であっても、買い手や階数および向き(室内からの眺望)等が違えば、売却可能価格も異なる可能性があるという点を理解しておきましょう。

ここでは「査定価格」について解説しましたが、中古マンションにおける価格は3つありますので、それぞれの違いを覚えておきましょう。

<中古マンションの価格について>

価格特徴
査定価格売り主と買い主の仲介をする不動産会社が客観的データに基づいて算出した価格。現在の不動産市場でおおむね3ヵ月以内に売却できる価格として提示する。
売出価格査定価格を参考に不動産会社の担当者と売り主が打ち合わせをし、いつまでに売りたい、このあたりの価格で売りたいといった売主側の希望を織り込んだ価格のこと。
成約価格最終的に売り主と買い主が合意して売却が成立した価格。おおむね、売出価格と同じかそれ以下になるケースが多い。

事前に知っておくべき3つの準備

マンションを高く売るための準備として、不動産会社にスムーズに対応してもらうために以下の3つのやっておくとよいでしょう。

1.物件の基本情報に関する資料を揃えておく
2.その物件の個別事情やより詳細な情報を整理しておく
3.室内の清掃を最低限の範囲でしておく

それぞれ見ていきましょう。

1.物件の基本情報に関する資料を揃えておく
スムーズに行うためにあるとよい資料には、以下のようなものが挙げられます。

  • 部屋の間取り図
  • 物件のパンフレット
  • 購入時の重要事項説明書および売買契約書
  • 物件全体の管理規約および使用細則

いずれも購入時に受け取る書類一式に含まれていることが多いため、購入した際に受け取った書類がどこにあるのか、紛失していないかを確認しておきましょう。

間取り図は、室内の構造や各部屋の広さといった情報を不動産会社および購入希望者に提供したり、売り出し時の広告図面等に載せたりするために用いられます。

物件のパンフレットには、広告や不動産売却のプロが考えた、その物件の強みやセールスポイントなどが記載されているため、広告戦略を考える際にあると便利です。

重要事項説明書および売買契約書は、専有面積や設備情報といった、査定時および売り出し時に必要な情報の確認に用いられます。

<重要事項説明書の見本>

東急リバブル
引用:東急リバブル (参照:2022年7月26日)

管理規約および使用細則には、物件全体のルール共用施設に関する事柄といった、購入希望者にとって重要な情報が記載されています。

2.その物件の個別事情やより詳細な情報を整理しておく
室内の様子や共用施設の充実度は間取り図やパンフレットなどを見れば容易に把握できますが、実際の住み心地や周辺の生活環境、想定されるトラブルについてはその物件に住むまでわからないことが多いです。

具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。

  • 室内の眺望や日当たり
  • 修繕やリフォームの履歴
  • 各種生活利便施設(スーパー、病院、薬局等)までの距離
  • 過去に起こった不具合の内容
  • 近隣住民とのトラブルの有無

不動産会社に依頼をする際に上記のポイントを伝えておくことには、次のメリットがあります。精度の高い査定が可能になる、購入希望者に対して物件の魅力をアピールできる、物件の引き渡し後に起き得るトラブルを予防できるという点です。

売主としては物件のネガティブな情報を伝えたくないかもしれませんが、買主に重大な不利益をもたらすおそれがある事項について買主から直接説明を求められた際に、それを知りながら説明しなかった場合、損害賠償等の法的な責任を負うおそれがあるため注意しましょう。

3.室内の清掃を最低限の範囲でしておく
室内の清掃が行き届いているか否かが価格に影響する可能性は低いですが、最低限の範囲で行っておくとよいでしょう。

室内が散らかっていたり汚れていたりすると、仲介業者や購入希望者が室内の写真および動画を見た際や、内見をした際の印象が悪くなるおそれがあるためです。

上記の「最低限の範囲」とは、拭き掃除をする、掃除機をかける、ゴミを捨てる、生活空間の整理整頓をするといったことです。

逆にいうと、専門の業者に依頼して特殊清掃をする、壁紙や床を張り替える、大規模な設備交換やリフォームをするといったことまで行う必要性は高くないでしょう(よほど汚損していたり穴があいていたりする場合はこの限りではありません)。

室内の清掃が「最低限の範囲」で足りるといえる理由は、以下の3つです。

  • 必要以上の清掃やリフォームにはコストがかかる
  • 要したコストを価格に上乗せできるとは限らない
  • 「購入後に自分の好みに合わせてリフォームしたい」という買主もいる

必要以上の清掃やリフォームは、費用対効果が低くなる可能性があるということです。

ネット経由での査定の安全性は?

不動産会社に電話や訪問で直接問い合わせる方法に加えて、ネットを経由して依頼するという方法もあります。しかし、ネット経由での査定について、以下のような懸念がある方もいるでしょう。

  • 電話番号やメールアドレス、住所、名前といった個人情報が出回るのではないか?
  • しつこく営業をかけられるのではないか?

トラブルなく安心して行うために、本トピックではネット経由で依頼する際の安全性について解説します。結論としては、ネット経由でも個人情報が出回るリスクや、しつこい営業を受けるリスクを抑えることは十分可能です。

理由は以下の2つです。

  • コンプライアンスを遵守しているサイトでは、提携する不動産会社を事前に審査している場合が多い(悪徳不動産会社は審査で落とされる可能性が高い)
  • 匿名という方法を使えば、個人情報を開示せずに依頼ができる

個人情報を外部に漏らす不動産会社に自分の情報が渡る可能性が低い、個人情報を開示していない場合は電話やメールが来る可能性がないという理由から、ネット経由でも安全に行うことができるといえます。

初心者の方は要注意!マンション売却で避けるべき3つの行動

売却活動において避けるべき行動は、以下の3つです。

  • 査定価格のまま売り出す
  • 不動産会社からの電話や訪問アポイントに対応しない
  • ネガティブな事情を開示しない

満足できる売却を行うためにはオーナー自身も情報収集を行うなど、積極的に行動する姿勢が重要です。売却に関する知識と経験が少ない初心者の方は、特に注意しましょう。

査定価格のまま売り出す

不動産会社が提示するのは、あくまで「売却できる可能性がある価格」です。その価格で売却できることが保証されたわけではない点に注意しましょう。

売出価格を決めるにあたってはオーナー自身も以下のような要素を考えて、不動産会社の担当者とよく相談した上で売却活動の戦略を立てることが重要です。

  • いつまでに売却したいのか
  • 過去の取引事例
  • 周辺の売出中物件の情報
  • その時の市況

実際の不動産取引においては、反響が少ないため価格を下げたり、購入希望者から価格交渉が入ったりすることで査定価格・売出価格・成約価格のそれぞれに大きな差が生じることも少なくありません。

不動産会社からの電話や訪問アポイントに対応しない

満足できる売却を行うためには、どの不動産会社のどの担当者をパートナーにするかが非常に重要です。社風や担当者との相性によって、コミュニケーションのスムーズさが異なることがあるからです。不動産会社・担当者と自分の相性の良し悪しは、実際に会って話さないとわからないことも多いでしょう。

売却活動は数ヵ月や数年にわたることもある上に、数千万円以上のお金が動くため、その不動産会社・担当者と長く付き合えるか、また信頼して自分の資産の売却を任せられるかという点は、じっくり吟味する必要があります。

実際に担当者と話をしたり不動産会社のオフィスを訪問したりして、対応が誠実か、実務経験と専門知識が豊富か、オーナーの話をよく聞いた上で対応してくれるかといった点から、会社として・人として信頼できるか否かを自らの感覚で確かめるべきです。

ネガティブな事情を開示しない

売却活動がうまく進まないことや相場以下の価格でしか売却ができないことを懸念して、その物件のネガティブな情報を隠すことは絶対に行ってはいけません。売買が成立して引き渡しが完了した後で隠していたことが発覚すると、損害賠償責任を負うことになったり、契約が取り消されたりするリスクがあるため、非常に危険です。

以下のようなネガティブな情報は、可能な限り早い段階で不動産会社および購入希望者に開示するようにしましょう。

  • 雨漏りや設備の破損等の物理的瑕疵
  • 管理組合での決議や管理規約の定められた取り決めおよび禁止事項等
  • 騒音や臭い、振動、嫌悪施設の有無といった周辺環境に関する事項
  • 過去に発生した事件や事故(自殺や殺人事件等)といった心理的瑕疵 など

売却手続が進むほど発覚した際の対応が難しくなるため、トラブルになりそうな事項は包み隠さず開示しておくのが得策です。

おすすめの一括サイトトップ10

おすすめの一括サイトトップ10およびその特徴は、以下の表のとおりです。

サイト名特徴
第1位.イエウール地域密着型から全国規模まで幅広く対応可能
第2位.すまいステップ優良な不動産会社に依頼が可能
第3位.すまいValue手厚いサポートを受けられる
第4位.SUUMO売却査定購入希望者にリーチしやすい
第5位.おうちクラベルソニーグループ傘下のSREホールディングスが運営
第6位.イエカレ賃貸運用という選択肢も相談・検討可能
第7位.HOME4UNTTグループゆえの高い信頼性
第8位.リビンマッチネットユーザーからの高い知名度と信頼度
第9位.イエイ専任スタッフによる中立的な立場からのアドバイス
第10位.マンションナビマンション売却に特化

マンションを売却する際に役立つおすすめのサイト3選

マンション売却の方法と査定で見られるポイントについて徹底解説!

売却する際に役立つおすすめのサイトは、以下の3つです。

<トップ3の概要>

サイト名対象エリア登録企業数一度に査定できる
企業数
運営会社情報
イエウール全国1,900社以上6社株式会社Speee
マンションナビ全国2,500店舗9社マンションリサーチ株式会社
イエシル1都3県-3社株式会社リブセンス

各サービスについて詳しく解説します。

イエウール(株式会社Speee)

イエウール

イエウールの概要は以下のとおりです。

対象エリア登録企業数一度に査定できる企業数運営会社情報
全国1,900社以上6社株式会社Speee

イエウールのおすすめポイントは、以下のとおりです。

  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」が日本一(2020年7月の東京商工リサーチの発表)
  • 一括依頼ができる
  • 全国対応可能
  • 完全無料

全国の1,900社以上の不動産会社と提携しているため、都心部の大手企業から地方の中小企業まで幅広い選択肢の中から選んで一括依頼をしたいという方におすすめのサービスです。

利用者の口コミでは「思っていたよりも高値が提示されました!」「テキパキとした対応に大満足!ストレスフリーのサービス」といった声が上がっています。

マンションナビ(マンションリサーチ株式会社)

マンションナビの概要は以下のとおりです。

対象エリア登録企業数一度に査定できる企業数運営会社情報
全国2,500店舗9社マンションリサーチ株式会社

マンションナビのおすすめポイントは、以下のとおりです。

  • マンションに特化している
  • 一括依頼ができる
  • 匿名依頼ができる
  • AIにも対応
  • 物件名を入力するだけで価格を調べられる
  • 特定のエリアにある物件をまとめて表示できる
  • 全国対応可能
  • 完全無料

まずは匿名で手軽に概算価格を知りたい、AIでリアルタイムの価格を知りたいという方におすすめのサービスです。

利用者の口コミでは「賃料査定も同時にできるのは優れもの」「手軽さと無料が魅力」といった声が上がっています。

イエシル(株式会社リブセンス)

イエシル
引用:イエシル

イエシルの概要は以下のとおりです。

対象エリア登録企業数一度に査定できる企業数運営会社情報
1都3県-3社株式会社リブセンス

イエシルのおすすめポイントは、以下のとおりです。

  • 中立的な立場で公正な価格を提示してくれる
  • 約9,000万件の取引データから適正価格を算出
  • 10年以上の仲介経験を持つ有資格者の専任アドバイザーによる無料サポートを受けられる
  • 完全無料

大量のデータから導いた適正価格を知りたい、中立的な専任アドバイザーの助言を受けたいという方におすすめのサービスです。

利用者の口コミでは「膨大なデータを使って、精度の高い査定を行ってくれる」「セミナー講師の的確でわかりやすいアドバイスがあった」といった声が上がっています。

目的に応じてサービスを使い分けよう

AI、匿名、一括など複数の種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが大きく異なります。価格査定のスピードや精度、個人情報の秘匿性、売却の温度感などに応じて、最も合うサービスを選択することが大切です。

依頼する不動産会社を選ぶ際は、その会社の取り扱い可能エリアや実績等を参考にしながら、実際に担当者と会ったりオフィスを訪問したりして、信頼して長く付き合えるか否かを見極めることが重要です。

マンション査定のよくあるQ&A

よくある質問をQ&A形式で紹介します。

Q:自動シミュレーションの使いやすさはどうなの?

非常に使いやすいツールの一つです。マンション売買に関する大量のデータから、AIによって類似条件の物件に関する情報が抽出され、それに基づいて価格査定が行われます。価格の算出スピードが速いという点でも使いやすいツールといえます。

Q:自動シミュレーションツールの中でどれがおすすめ?

おすすめの自動シミュレーションツールの一つに「すまいステップ」が挙げられます。すまいステップでは、専有面積・間取り・階数・方角を入力するだけで「想定売却価格」を見積もることができるため、非常に便利です。

Q:シミュレーションの結果を売却に活用するコツは?

コツとして、以下の2つが挙げられます。

  • 売却価格の概算や手数料等を見積もる
  • パートナーとする不動産会社の選定に用いる

売却の大まかなプランを立てる際に活用するとよいでしょう。

Q:精度の高い価格を知りたい場合の方法は?

精度の高さを求める場合は、一括サイトを利用するのが得策です。一括サイトを利用することで、複数の不動産会社から多角的な意見を聞けるため、より正確な価格を知ることができるでしょう。

Q:高く売りたいならリフォームやクリーニングをしたほうがよい?

リフォームやクリーニングは、必ずしも価格に大きく影響するわけではありません。リフォームやクリーニングにかけた費用以上の金額が査定価格に上乗せされるとは限らないため、コストパフォーマンスの観点では必ずしも合理的とはいえないでしょう。

Q:築年数が古くても売却できるの?

築30年以上など、かなり古いマンションは売却活動が難航することもあります。築年数が古く、設備が老朽化しており、管理が行き届いていない物件は、立地が良いといった強みがなければ、なかなか売れないかもしれません。

Q:タワマンの価格査定を依頼する場合はどの不動産会社が最適?

タワマンの依頼をする場合は、まず新築時に販売していた不動産会社に相談するとよいでしょう。販売を行っていた不動産会社は強み・弱みを知っているため、精度の高い価格が期待できます。

Q:高額で売却するにはいつ売り出すのが最適?

マンション価格は景気や季節的要因、周辺での再開発計画の有無といった要素に左右されます。適切な売り時(高額で売るための売り出し時期)を見極めるためには、不動産市況に精通した不動産会社に相談するとよいでしょう。

Q:住宅ローンが残っていても売却できるの?

売却自体は可能です。留意しなければならないのは、売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合、追加で資金を拠出する必要がある点です。住宅ローンの残高や想定売却価格、手元資金を勘案して、売却するか否かを判断しましょう。