企業名

トーセイ< 8923 >

本社所在地

〒105-0001東京都港区虎ノ門4-2-3虎ノ門トーセイビル

会社情報HP

http://www.toseicorp.co.jp/

設立

1950年02月

上場市場

東証1部

決算

11月

業種

不動産業

同業他社

やすらぎ<8919> シーズクリエイト<8921> 日本アセットマーケティング<8922>

沿革

1950年2月
ユーカリ興業(株)設立

2004年2月
日本証券業協会に店頭売買有価証券として新 規登録

2004年12月
日本証券業協会へ店頭登録を取り消し、ジャ スダック証券取引所に株式を上場     (2008年1月上 場廃止)

2006年10月
トーセイ(株)に社名変更

2006年11月
東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2011年9月
東京証券取引所市場第一部に株式を上場

事業内容

不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不 動産ファンド・コンサルティング事業

事業リスク

1.不動産流動化事業・不動産開発事業 イ.不動産市況の影響について グループの中核事業である不動産流動化事業および不動産 開発事業は、自己勘定により物件を取得し、バリューアッ プまたは開発後に売却するまでに通常数ヶ月から2年程度 を要している。その間に地価動向、金利動向、金融情勢な どのマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪 化した場合には、グループの経営成績、財務状況に影響を 及ぼす可能性がある。 ロ.物件の引渡時期等による業績の変動について 当該2事業は、物件売却額を売上計上するため1取引あた りの金額が大きく、また当該2事業は物件の引渡しを行っ た時点で売上計上を行う「引渡基準」であることから、引 渡時期遅延等によりグループの経営成績、財務状況に影響 を及ぼす可能性がある。特に四半期毎の経営成績において は、大型案件の引渡しの有無により売上高および収益に相 当の変動が生ずる可能性がある。 ハ.自然災害等による工事遅延および建設コストの増加につ いて グループでは具体的な仕入計画や販売計画に基づく積み上 げ方式により合理的な年間総合予算の策定に努めているが 、自然災害など予期せぬ事態による工事遅延やそれに伴う 建築・改修コスト増加や建設需要の高まりに伴う建築費の 上昇等によりグループの経営成績、財務状況に影響を及ぼ す可能性がある。 ニ.棚卸資産の評価に関する会計基準の適用について グループが販売目的で保有するたな卸資産についてはIAS 第2号「棚卸資産」(個別財務諸表においては、企業会計 基準第9号「棚卸資産の評価に関する会計基準」)を適用 している。これに伴い、期末に保有しているたな卸資産に ついて、時価(正味売却価額)が取得原価よりも下落して いる場合には、その差額の評価損を売上原価として計上す ることとなる。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等によ り、時価(正味売却価額)が取得原価よりも下落した場合 、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、グ ループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性がある 。 2.不動産賃貸事業 グループの不動産賃貸事業は、一般経済情勢や金利動向、 競合物件の出現等で賃料の下落や大量の空室が生じた場合 においてグループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可 能性がある。 3.不動産ファンド事業 イ.ファンドの運用成績について グループの成長を担う事業と位置付けている不動産ファン ド・コンサルティング事業は、投資家のニーズに合致した 不動産の発掘、対象不動産のバリューアップ、リースアッ プ、売却等のアセットマネジメント業務の対価としてフィ ーを得る事業である。従って、不動産ファンドのパフォー マンスはアセットマネージャーの助言能力等が寄与するも のであり、グループは不動産と金融の両面についてのノウ ハウを蓄積してきた。グループが一任運用・助言等を行っ ている対象不動産の賃貸状況等により投資家の期待する十 分なパフォーマンスが上がらない場合は、アセットマネジ メント会社としての評価が下がり、グループの経営成績、 財務状況に影響を及ぼす可能性がある。 ロ.金融情勢等による投資家の動向について 不動産ファンドは投資手法の一つであり、金融情勢や世界 的なマクロ経済の動向により投資家が不動産ファンドへの 出資を撤収または手控えた場合やファンドの借入等の問題 によりファンド継続が困難となった場合、グループの経営 成績、財務状況に影響を及ぼす可能性がある。 ハ.ノン・リコース条件の融資にかかる補償について グループがアセット・マネジメント業務を受託する不動産 ファンドにおける特別目的会社が不動産を取得する場合、 ノン・リコース条件(担保不動産の収益ならびに売却代金 のみを回収原資とする条件、責任財産限定型ローンともい いる)のローンで資金調達を行う場合がある。この場合に おいて、ノン・リコース条件に対する付帯事項として、借 り手および借り手側の利害関係人の詐欺行為や故意・重過 失による不法行為等、または環境汚染等を理由にして貸し 手に発生した損害等を補てんする補償責任をアセット・マ ネジャーであるグループに要求することができることとな っている。この責任はローン債務の履行を一般的に保証す るものではないが、グループの重過失等によりそのような 損害が発生した場合にまたはグループ会社が補償責任を負 担する可能性がある。 4.不動産管理事業 イ.管理委託費の低下について マンション・オフィスビルの管理委託費は競合他社との競 争激化や顧客からのコストダウン圧力による低下傾向が継 続しており、グループはこれまで業務効率化やコスト削減 などに努めてきたが、今後一層の単価引下げや解約が多発 した場合には、グループの経営成績、財務状況に影響を及 ぼす可能性がある。 ロ.業務上の事故などについて 業務遂行やサービス提供に関しては、ISO9001を取得し、 業務品質ならびにサービスの向上に努めているが、予測不 能な業務遂行上の事故、建物・設備の異常、サービスの不 具合等が発生した場合は、グループの経営成績、財務状況 に影響を及ぼす可能性がある。 5.オルタナティブインベストメント事業 グループのオルタナティブインベストメント事業は、不動 産担保付債権の購入や不動産保有会社のM&A投資を主たる 目的として展開しているが、不良債権市場が縮小し不動産 担保付債権が取得できない場合や、不動産保有会社等の M&Aが行えない場合、ならびに既に取得した債権や会社株 式の投下資金回収が予定どおり進まない場合は、グループ の経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性がある。

主力サービス

不動産流動化32%、不動産開発47%、不動産賃貸8%、不 動産ファンド4%、不動産管理9%、オルタナティブ1%