パシフィック・アセット・マネジメント
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士業者やビジネスパーソンが不動産に注目する理由

財務・リスクマネジメントなどの分野でグローバル展開するコンサルティング企業、タワーズワトソンが行った「2015年アジア太平洋地域の昇給率」調査において、日本の平均昇給率が明らかになった。日経平均株価や地価の上昇が表すように、これだけ経済指標が好調に推移しているにも関わらずその実「わずか0.6%」にとどまっている。

同じアジア各国の平均昇給率を見てみると、中国5.2%、ベトナム4.1%などと、日本の割合の低さがより鮮明になる。これだけ低率だと「株価が上がっても景気が良いとは思えない」「物価は上がっても昇給がないため生活が苦しい」といったビジネスパーソンの声が多いのもうなずける。(※各国の平均昇給率はインフレ調整後の実質値)

さらに将来に目を転じると生活への不安感が一層増す。マクロ経済学の専門家であり数多くの経済本を執筆している小黒一正氏が『Business Journal』上で発表したレポートによると、財務省の財政制度等審議会の資料を基にした2060年度の消費税率の試算は最大34%にもなるという。そこまで極度の税率にならないとしても、欧州各国並の課税になる可能性は高い。5,6年後の直近でも「東京オリンピック以降の経済は不透明」と述べる有識者が多いなど暮らしの見通しは暗い。ビジネスパーソンに限らず、かつては人気職業だった税理士、弁護士、医師など士業の間でも将来の不安は広がる。例えば最近の税理士の廃業率は6.2%まで高まり、開業率を大きく上回っている。

こういった職業や世代に限らず「1億総不安時代」ともいえる環境の中、ミドル〜アッパーの高所得者層に「不動産経営」が広がっている。中でも、経営効率が良いといわれているのが「一棟収益不動産」だ。


本業と両立しやすく堅実運用の不動産経営

まず、将来の不安の解消を目指すビジネスパーソンや士業に不動産経営が人気を得ている理由から探っていきたい。彼らの主なニーズは、「時間を使わずに・リスクのない形で投資がしたい」というもの。ニーズの中心には短期的に大きな利益を上げることよりも、本業とバランスをとりながら将来、不安を解消するための堅実な資産運用をしたいという志向が強い。

不動産投資は、物件を購入して不動産会社に管理を依頼すれば、時間を使わずに資産運用が可能だ。そのため多忙でも無理なく続けることができる。併せて不動産市場は景気の波を多少受ける面はあるものの、金融商品のように極端な乱高下や価値がゼロになる可能性が少なく、「ミドルリスク、ミドルリターン」といわれる。この特性も先に挙げたニーズとマッチする。

しかし、一言で不動産経営といっても対象の物件は様々だ。物件形態には主に「マンション」「アパート」「一戸建て」「オフィス」「商業ビル」があり、また立地条件では「都心」「大都市」「地方・郊外」といった選択肢がある。とりわけビジネスパーソンの注目度が上がっているのが、前述の「一棟収益不動産」だ。マンションを1部屋単位で購入して不動産経営をする「区分所有」に対して、賃貸物件を丸ごと購入して経営するのが「一棟収益不動産」である。

不動産経営の未経験者やビギナーには、「個人には規模が大きすぎるのでは?」と感じるかもしれないが、不動産経営の中級者以上になると、「収益性の高い一棟不動産はないか」情報収集するほど一般的である。なぜなら、一棟収益不動産には区分所有にはない独自のメリットがあるからだ。


地方・郊外の一棟物件はフルローンも可能

一棟収益不動産のメリットを整理してみよう。大きなメリットとしては、「金融機関の評価の高さ」「キャッシュフローが安定化しやすい」「節税効果が大きい」の3つが挙げられる。

まず「貸家に広い敷地が付いている」という金融機関の評価が、第1のメリット。都心のワンルームマンションと比較するとわかりやすい。ワンルームマンションの場合、1戸あたりが所有している土地持分が小さく利回りが低いため、ローン融資が不利になりやすい。にも関わらず首都圏の物件は投資家の人気が高いため、おのずと手元の現金を投入する割合が高くなる。

対して、一棟収益不動産は敷地が広いため、金融機関の評価が高い。特に、土地面積が広く利回りの高い地方・郊外の物件は評価が良く、条件さえ揃えばフルローンで物件を購入することも可能だ。

従って現金を手元に残すことができるため「他分野の投資に回す」「将来の物件リフォームなどに備えて貯蓄する」「現金を元手に融資を受けさらに不動産を買い増す」など、選択肢が広がる。


地方・郊外は安定経営、節税効果も期待大

第2のメリット「キャッシュフローが安定化しやすい」も、地方・郊外の一棟収益不動産に限定されるものだ。不動産経営の最大のリスクは、空室の発生である。空室があると賃料収入が途絶え、投資家の収入をローン返済に回さなければならない。同時に、入居者が決まるまでの募集広告費も負担だ。地方・郊外の物件の場合、都心に比べると競合が少なく、客付けをしやすい。また、入退去の頻度も都心物件に比べると少なく長期的な安定経営が期待できる。

「節税効果が大きい」という第3のメリットは、地方・都心物件に共通する。物件の取得費用や必要経費は経費に計上でき、会社員だと確定申告することによって、所得税や住民税の節税も可能であるのだ。ただ、一棟収益不動産は収益性が高いため、多くの場合、節税効果があるのは初年度だけになるだろう。


一棟収益不動産の成功はパートナー選びが鍵

以上のメリットから、地方・郊外の物件により大きなメリットがあることがわかるだろう。だが、購入時の注意点もある。

地方・郊外の一棟収益不動産の購入を考えている投資家は多く、利回りの高い物件は競争率が高い。この手の情報を都心の一般的な不動産会社から得ようとするとタイムラグが発生するため、専門性の高い不動産会社からリアルタイムに情報を調達するのが賢明だ。

加えて不動産経営は「購入してからがスタート」であることを忘れてはいけない。いくら条件の良い一棟収益不動産を購入しても、清掃や設備点検といった物件管理の質が悪ければ、入居者の満足度が落ち空室が発生、利回りがたちまち低下してしまう。また空室発生時には、不動産会社の「客付け力」が頼みの綱だ。

つまり、一棟収益不動産の経営を成功させるには、物件情報、管理ノウハウ、客付け力などを豊富に持つ「パートナー選び」が大きな鍵だ。信頼できるパートナーと出会うには、一棟収益不動産に特化した不動産会社のセミナーなどへ積極的に参加して、それぞれの会社の特徴を良く知り、比較検討した上で決定することが大切だ。(ZUU online 編集部)