海外不動産投資
(写真=Thinkstock/Getty Images)

不動産から収益を上げる方法としては、大きく分けて2種類ある。1つはインカムゲインで、もう1つはキャピタルゲインだ。インカムゲインとは、不動産などを始めとする資産を保有することによって、安定的かつ継続的に得られる現金収入のことであり、キャピタルゲインとは、保有する資産の値段が変動することによって得られる収益のことだ。

どちらもメリット・デメリットはあるが、バブル崩壊以前までは、日本の不動産市場では、キャピタルゲインを主体とするものがほとんどだった。かつて不動産は上がり続けるという「土地神話」というものがあり、キャピタルゲイン狙いで不動産の売買が繰り広げられていたのだ。


やはりキャピタルゲインは魅力的

キャピタルゲインとインカムゲインを比較すると、やはりキャピタルゲインの方が魅力的だろう。持っているだけで、時間の経過とともに勝手に値段が上がってくれさえすれば、これほど楽なことはない。借入金を使って購入しても、売却の時点で借入金も返済でき、おまけに利益までついてくることも多い。

その一方、インカムゲインには、効率良く稼ぐことができないイメージがある。テナントの退去の心配は常にあるし、借入金もなかなか返済できない上、建物もだんだんと古くなってくる。賃貸事業は、細く長く稼ぐ事業であることが主流となっているため、悩みが尽きない不動産オーナーが多数を占める。

バブル崩壊後の日本の不動産市場では、インカムゲインが主流となってきたため、不動産市場にかつてほどの魅力がなくなってきたと言われてしまうのも当然だろう。そして日本は、世界において前例のない超高齢化社会に向かっており、全国の空室率も上昇を続けているため、インカムゲインも期待できない。日本の不動産市場は今後どのようになっていくかということについて、不透明感も強い。


増える海外不動産投資セミナー

このような日本の不動産市場の中で、海外の不動産投資に目をつける人たちが増えてきた。海外不動産の投資家たちの狙いとするところは、やはりキャピタルゲインだ。かつての日本のように、彼らは人口が増加していて高い経済成長が見込める国の不動産を購入する傾向にある。

株式会社オウチーノでは、現在、海外不動産投資セミナーを積極的に展開している。投資先としては、フィリピンのセブ島やモンゴルといった、経済成長が著しいアジアの諸外国が中心だ。


海外不動産投資で注意すべき点

海外不動産投資を手がける際に注意すべきことは、不動産に関する法律や税制などが、国によって異なることだ。これらの法制度自体についても、ある日突然変更されることもあり、税制の仕組みや政治が安定している国を選ぶことがポイントだ。

また、土地勘がないために、割高な物件を取得してしまうリスクも当然生ずる。たとえば、東京在住の日本人であれば、同じ東京都中央区において、東京駅前の八重洲と海岸側に位置する晴海との違いは判別できるが、海外の物件の場合、そのような微妙な差はなかなか分かるものではない。そのため、現地の不動産市場に精通したアドバイザーが必要不可欠だ。


世界共通で重要なのは立地

海外不動産投資においても、一番重要なポイントは「立地」だ。世界各国で不動産に関係する法制度や商慣習は異なってくるが、立地が良い場所の価格が高いというのは共通している。特に、キャピタルゲインのパワーの源泉は、建物そのものではなく、地価の値上がり率である。「良い立地」というのは、国やアセットタイプによってもさまざまだ。

例えば、株式会社オウチーノで主催するフィリピン・セブ島の不動産投資セミナーでは、投資対象がリゾート物件であるため、「良い立地」の条件は、ビーチからどれだけ近いかという点に主眼がおかれている。投資する物件のその土地における希少性が高ければ高いほど、将来値上がりする可能性は十分にある。

一方で、建物が珍しいタイプのもので希少性が高くても、へんぴな土地に建っていれば、将来値上がりする可能性は極めて低い。海外投資においては、詳細な事情が分からなくて不安だからこそ、なおさら物件の立地にはこだわって投資先の選定を行うべきである。


さっと売り抜けよう

我々日本人の強みとしては、どの国であっても、いつか不動産バブルは崩壊するという未来を知っていることだ。そのため、ある程度物件の金額が値上がったら、速やかに売却してキャピタルゲインを得ることが重要だ。

不動産バブル期には、時期を見極めた上で売り抜ける必要性があることを念頭において投資判断を行うことをおすすめしたい。(ZUU online 編集部)

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