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【Sponsored】(写真=Thinkstock/Getty Images)

2015年1月にスタートする改正相続税法。基礎控除がこれまでの6割に縮小された一方、税率も一部引き上げられている。このため様々な相続税対策が注目を集めているが、今回はその中でも、最もオーソドックスである「マンション・アパート経営」に関して、その節税効果とメリット・デメリットに関して見てみることにしよう。


人気の「不動産オーナー」だが、見落としがちな「落とし穴」に注意

やはり最も人気の高いのは、オーソドックスともいえる不動産投資だろう。不動産の相続税評価額は、土地が時価の8割程度の路線価、建物は時価を3~5割も下回る固定資産税評価額となっている。課税の基礎となる評価額が何割か減るため、その分だけ税金も少なくなるわけだ。

さらに、同じ不動産でも自己使用や遊休状態の不動産に比べ、賃貸住宅などに活用したほうが評価額が下がる。土地が貸家建付地に、建物が貸家になると、評価額から借地権や借家権の相当部分が差し引かれるからだ。ミドル・アッパー層を中心に、新たな収入源の確保先としても、土地活用の王道であるマンションやアパートなどの賃貸経営に注目が集まっているのも頷ける。

だが、賃貸経営については見落としがちな「落とし穴」が存在する。それは、成約時にオーナーが不動産会社に支払う広告費(AD/エーディー)だ。この広告費の負担が馬鹿にならない。建前としては、入居希望者向けに物件の告知活動をする際の費用として、契約が成立した際に不動産会社がオーナーに請求するものなのだが、今や慣習化してしまっている。

ある地方では、オーナーが不動産会社に支払う広告費が賃料の6ヶ月というケースもあり、これでは当然のことに利回りにも影響してくる。現在の状況下では、首都圏でも今後広告費の増加が避けられない。

人口減少、物件の供給過剰に加え、プロモーション費用が嵩む中、いきおい不動産会社は一件あたりの成約単価を最大化しようとする。不動産会社が、広告費をより多くとれるオーナーの物件を優先的に扱おうとするのも、ある意味では止むを得ない。


不動産会社の収益ポイントを見抜け

そんな賃貸業界の現状について、『不動産屋は笑顔のウラで何を考えているのか?』(幻冬舎)の著書であり、アルティメット総研代表の大友健右氏に聞いた。

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「本来、宅建業法上、賃貸借契約において仲介手数料の上限は1ヶ月と決まっています。某大手賃貸会社は貸主から依頼された物件を自社サイト、自社の店頭でしか告知せず、自社で入居付けを行うことで両手取引を行い1件あたりの利益を最大化することもあります。また、一般媒介(複数の不動産会社に募集依頼ができる)であってもADを多くとれる物件を優先して案内するため、借主の意向はないがしろにされる傾向にあります」と、大友氏は語る。

例えば、仲介手数料が1ヶ月なら、
・借主から仲介手数料を0.5ヶ月取る場合 → 貸主から0.5ヶ月
・貸主から仲介手数料を1ヶ月取る場合 → 借主からは仲介手数料を取れない
・借主から仲介手数料を1ヶ月取る場合 → 貸主からは仲介手数料を取れない
ということになる。

そこで不動産会社は、利益を最大化するため広告料(AD/エーディー)という名目で貸主に請求することによって、両手取引を目論見る。
・借主から仲介手数料を1ヶ月 更にプラスして 貸主からADを1ヶ月~2ヶ月
という具合だ。

こうした歪とも言える現状を打開し、賃貸業界を本来あるべき健全なマーケットに戻すべく、大友氏が始めたのが「ウチコミ!」だ。「ウチコミ!」は、単なる入居者募集サイトに留まることなく、オーナーにとっても入居者にとっても有益なサービスを提供している。賃貸業界の構造を“シンプル”にするこのビジネスモデルを、詳しく紹介しておこう。


賃貸業界に革命を起こす「ウチコミ!」のビジネスモデル

一言でいうと、「ウチコミ!」は「利用するエージェントから徴収する月額利用料をもとに運営する」というビジネスモデルだ。

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まず「ウチコミ!」では、貸主がみずから無料で物件情報を公開できる。物件数が何件になっても、料金は発生しない。
一方借主は、仲介手数料無料で借りることができる。貸主は成約の際に、「ウチコミ!」に協力する担当エリアのエージェント(「ウチコミ!」で内見・契約業務をサポートする宅建事業者)に仲介手数料を賃料の1ヶ月分を支払うだけで、他に一切の負担は生じない。無論これは、貸主から1ヶ月、借主からは0ヶ月であって、宅建業法に沿っている。

大友氏は、「ウチコミ!」の今後や不動産オーナーへの想いについて次のように語ってくれた。

「現在、賃貸経営は大競争時代に突入しています。さらに、既存オーナー同士の競争だけではなく、これからは、親御さんから戸建やマンションを相続した個人の方も賃貸マーケットに進出することが考えられます。そんな状況下で、不動産会社がイニシアチブを持って、より手数料をとれる物件を優先的に案内するような今までのやり方では、オーナーも疲弊しますし、結局そのツケは最終的に借主が負担することになります。

AD合戦をなくし、借主もできる限り少ない負担で入居できるような方法はないだろうか?介在する不動産会社ではなく、貸主と借主がイニシアチブを持てるマーケットを作れないだろうか?そんな思いを反映したプラットフォームが『ウチコミ!』です。一人でも多くの不動産オーナーの方が、このプラットフォームを活用していただければ、それほど遠くない未来に、この賃貸業界は健全な形で活性化するであろうと私は信じております。」

狙いが「賃貸業界を本来あるべき健全なマーケットに戻す」という至極当然なものであるだけに、近い将来、「ウチコミ!」が賃貸業界に変革を起こすことになるのかもしれない。(ZUU online 編集部)