オリックス銀行,不動産投資,減価償却費 【Sponsored】 (写真=Thinkstock/Getty Images)


最高税率45%に上昇、富裕層受難の時代が到来?

いわゆる富裕層にとって、2015年は受難の始まりの1年になった。「所得税」の最高税率が40%から45%に引き上げられ、相続税も基礎控除枠の縮小などが強化された。とりわけ、毎年かかる所得税強化はダメージを受ける人も少なくないはずだ。

これまで1800万円以上は一律40%だった税率が、4000万円超という区分ができて45%になった。一律10%の住民税と合わせると「45%+10%=55%」となり、4000万円の所得の場合は、稼いだ収入の半分以上を税金でとられてしまうのではないか。そんな誤った噂まで飛び交っているのが現実だ。

実際には、4000万円以上の部分に対して45%の最高税率が適用され、4000万円以下の部分については従来通りの税率が適用される。よって、4000万円以上の所得の場合は半分以上、税金で持っていかれる、というようなことはないが、いずれにせよ税率45%は高い。必要経費が自由に認められていない給与所得者には、厳しい現実と言える。

そんな中で注目されているのが、賃貸収入を目的とした「不動産投資」だ。所得税の計算というのは、何らかの形で「必要経費」や「所得控除」を増やせば、それだけ課税所得が減少し、課税額が減少する仕組みになっている。不動産投資によりその年に赤字が計上されれば、その年の課税所得を減少することとなる。不動産投資による赤字の計上は、増税時代に期待される税対策のひとつ、と言って良いだろう。

他方で、不動産投資は、賃貸収入といったキャッシュフロー(現金収入)を確保することができる。毎月決まったキャッシュフローが入って来る魅力は大きく、将来の不動産市場動向によっては転売時にキャピタルゲイン(売買益)を得るチャンスもある。


不動産投資の成否は「減価償却費」にある!

大半の不動産投資は、ローンを組んで投資することもあって、賃貸収入からローンに対する金利支払等の必要経費を差し引いた金額が赤字になることが多い。そして、その赤字分はそれ以外の給与所得などから構成される課税所得から差し引くいわゆる「損益通算」を行うため、課税所得が減少し、課税額が減少することになる。確定申告に基づいて算出される住民税も同様に減額される。

こうした必要経費で最も大きいのは「減価償却費」だ。減価償却費というのは、建物や設備のように年々価値が減少する「償却資産」を一定の期間にわたって会計・税務上、費用処理して行くもの。建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは対象にならない。ただし、減価償却費は建物の種類によって処理できる年数が異なるなど複雑だ。計算方法も「定額法」と「定率法」の2種類ある。

減価償却費は税務上必要経費に算入されるが、現金の支出はないという特徴がある。自営業者などが税務上の必要経費を捻出しようと思うと、従業員の賃金をアップさせる、交際費を使うなど、実際に「現金支出」を伴う方法が一般的になる。減価償却費の場合は、償却資産を取得する際には現金支出を伴うが、税務上費用に計上される際には現金支出を伴わず、10~15年といった長い期間で費用処理される。

減価償却費は税対策という点では大きな役割を担うことになる。減価償却費を賢く管理することが、不動産投資の成否を分けると言ってもいいだろう。


減価償却費が大きくなる2つのパターン

例えば、グローバル・ソリューションズ・コンサルティング株式会社の福永隆明公認会計士は、減価償却費を大きく取れる不動産投資法として次のような方法があると話している。


①耐用年数の短い建物に投資する

減価償却は、税法で定められた耐用年数(法定耐用年数)によって償却期間が決まるのだが、耐用年数が短ければ短いほど1年間に処理できる減価償却費が多くなる。5000万円を10年間で定額法により減価償却するより、5年で処理できるほうが年間で2倍、必要経費に算入できるというわけだ。

たとえば、鉄筋コンクリ―トづくりのマンションなどは、住宅用で47年の耐用年数がある。その点、木造モルタル造りの建物なら店舗・住宅用で20年になる。仮に新築物件を購入したら、47年とか20年で減価償却しなければならない。

その点、減価償却の期間が5年とか、10年の中古物件に投資するほうが、1年間に計上する減価償却費が大きくなる。耐用年数をすべて過ぎた物件は、「耐用年数×0.2(端数切り下げ)」で計算されるため、税効果を最大の目的として不動産投資するなら、減価償却期間の短い中古物件が有利と言っていいだろう。

ただし、減価償却費の計上だけを狙い、極端に古い物件の場合、将来、転売しづらくなるというデメリットが出てくる。中古物件市場が整備されていない日本では、こうした「出口戦略」も重要であり、投資用不動産の取扱いに慣れている不動産業者に相談することが大切だ。


②海外の不動産に投資する

減価償却費の対象となるのは、建物とか不動産の設備に対してのみで、土地は対象外になる。ところが、日本の不動産価格はほとんどが土地価格で占められており、建物対土地の比率は「2(建物):8(土地)」が平均と言われている。

その点、海外の不動産価格は建物の価値の割合がずっと高く、たとえば米国では「7(建物):3(土地)」と言われる。それだけ、減価償却費を多く計上できるわけだ。加えて、米国では中古物件が不動産取引の8割を占めるなど、中古マーケットが成熟している。法定耐用年数を過ぎたような物件でも大量に流通しており、償却期間も「4年(木造建築物の場合)」で処理できる物件も多くある。

仮に、築年数が20年以上の木造の米国不動産を5億円で購入し、土地の割合が2割の場合は、建物4億円が減価償却の対象となる。これを4年間で償却できるため、仮に年間1億円の所得がある人でも、毎年1億円が必要経費として使えることになるわけだ。仮に、毎年5000万円の所得税を払っているとしたら、4年間で2億円の税効果が得られることとなる。

ただし、減価償却費の計算は国内外ともに複雑で難解だ。くれぐれも独断で判断せずに、専門の税理士に相談することが望ましい。さらに、不動産投資では安定したキャッシュフローを確保するために、「資産管理会社」を活用することも一案である。資産管理会社は、設立コストやランニングコストも必要だが、投資用不動産を個人ではなく資産管理会社に保有させることで得られるメリットもある。そういったコストやメリットも含めてアドバイスを受けるとよいだろう。


借入時の注意ポイントを意識し、適切な不動産投資を!

不動産投資には、減価償却費以外にも様々な点で注意なければいけないものがある。たとえば、不動産ローンの組み方にも注意が必要だ。不動産投資の実績もなく、いきなり金融機関を訪れて不動産投資をしたいと言っても、投資家の属性や実績を重視する日本の金融機関は、そう簡単には融資してくれないケースが多い。

そのような中で、オリックス銀行のプライベートバンキングは、「不動産投資から始まるプライベートバンキング」をキャッチフレーズに、同社が長年培ってきた実績とノウハウを武器に不動産投資ローンに関して総合的に相談を受け付けている。ポイントは大きくわけて次の3つ。

①カスタムオーダー制
顧客が望むものを望まれるときに提案する「カスタムオーダー制」
②専門性
不動産投資ファイナンスをメインに専門性の高い提案力でスピーディーに対応
③グループパワー
オリックスグループの幅広いサービスから顧客に最適な提案でサポート

主要な商品サービスは、大きく分けて「不動産投資ローン」と「不動産担保ローン」の2つ。たとえば、「不動産投資ローン」は次のような概要になっている。

1.金利は柔軟に対応(一律ではなく借り入れる人の資産等の状況によって対応)
2.融資期間は最長35年
3.100%ローンの可能性もあり
4.「資産管理会社」でも個人と同様の条件で融資を検討
5.インターネットによる相談が可能

敷居が高そうに思える不動産投資ローンの相談も、まずはインターネットから行うことが可能だ。窓口ができた後は、専任の担当者が顧客のニーズに合わせて個別に対応してくれる。融資する側の目線で情報提供やアドバイスをしてもらえるため、その結果として顧客も不動産投資を円滑、適切に運営することが可能になる。

さらに、同社の幅広いネットワークを活用して、投資用不動産の売買に強い不動産会社や税理士を無料で紹介してもらうことも可能だ。複雑で、難解な不動産投資も、こうしたビジネスパートナーがいれば安心といえる。

>>不動産投資から始まるプライベートバンキング/オリックス銀行

※オリックス銀行のプライベートバンキングでは、年収2,000万円以上、または、総資産1億円以上保有されている方へ、これらのサービスを提供しています。