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住宅ローンで損しないための基礎知識

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(写真=PIXTA)

 住宅を購入する際には「住宅ローン控除」や「すまい給付金」などの減税、給付金制度を活用する方法がある。ただし、それらの適用を受けるには購入者自ら手続きをしなければならない。特に「住宅ローン控除」は、手続きをする(しない)で数100万円もの差になるため、住宅を購入する際には必ず利用したい制度だ。事前に各制度の概要を知り、減税や給付の対象となるか確認しておこう。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した人を対象に、一定要件を満たす場合、住宅ローンの年末の借入金残高に応じて所得税・住民税の控除を受けられる制度。「住宅借入金等特別控除」が正しい呼び名で、一般には住宅ローン減税とも呼ばれている。

税制改正によって何度か制度は改定されてきたが、現行制度では、控除期間は10年間、控除率は1%である。

住宅ローン借入額にもよるが、一般住宅の場合、最大控除額は400万円。一定の基準を満たす認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、最大控除額は500万円に控除上限が引き上げられている。ただ、住宅ローン控除は、年度末の税制改正で内容が変わる可能性が高い。国税庁タックスアンサーページ(「No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除」)などで最新情報を必ず確認して欲しい。

ちなみに、現行制度の主な適用条件は次の通りである。

・控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であること
・返済期間が10年以上の住宅ローン等の借入れがあること

・新築や購入してから6カ月以内に入居し、
適用を受ける各年の12月末まで引き続き住んでいること
・新築や購入した住宅の床面積が50㎡以上(登記簿上の免責で判断)で、
かつ、床面積の2分の1以上が自己居住用であること
・入居年とその前後の2年ずつの5年間に、
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない

【住宅ローン控除の適用時期と最大控除額】
1) 入居時期
2014年4月1日~2019年6月30日

2)住宅の種別と最大控除額
<一般居住用住宅の場合>
最大控除額:400万円(40万円×10年間)
借入金残高の限度額:4000万円
<認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合>
最大控除額:500万円(50万円×10年間)
借入金残高の限度額:5000万円
※東日本大震災被災者が住宅を再取得した場合さらなる制度拡充あり

控除を受けるにはどうするべきか

住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年に確定申告を行う必要がある。確定申告を行うと、税務署から適用可能年分の「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」がまとめて送られてくる。会社員の場合は、次の年以降はその用紙を使い、年末調整で住宅ローン控除の手続きを行うことが可能である。また、自営業者は毎年確定申告を行う。

【初年度必要な書類】※新築住宅を購入した会社員の場合
・確定申告書(A)…会社員の場合
・源泉徴収票
・住民票の写し

・建物・土地の登記事項証明書
・建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・借り入れた金融機関が発行する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、さらに認定通知書の写しが必要

【2年目以降必要な書類】
・借り入れた金融機関が発行する「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
・該当年度の「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」

住宅ローン控除でいくら税金が返ってくるのか

住宅ローン控除額は、下記計算式により年末の借入金残高を元に簡単に確認できる。

「住宅ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率」

たとえば、年末のローン借入金残高が3000万円なら、控除額は30万円となる(控除率は1%)。ただし、計算上30万円であっても、全額還付されるとは限らない。なぜなら、納めた所得税・住民税以上にお金が戻ることはないからだ。

仮に、申告する年に納めた所得税・住民税の合計額が30万円以下で、この年に支払った所得税が仮に16万円だったとするとどうなるのか?

その場合は、確定申告により納めた所得税16万円だけがまず還付される。そして、残りの14万円(30万円-16万円)は、翌年支払う予定だった住民税から差し引かれる。控除上限まで枠を使い切れない人も多いと思われる。

このように書くと、共働き世帯で住宅ローン控除をもっと活用するため、夫婦それぞれで住宅ローンを組もうと考える人もいるかもしれないが、慎重に判断をして欲しい。出産や育児、会社の業績下降などで妻が退職し、目論んだ妻の住宅ローン減税が受けられない可能性もあるからだ。

すまい給付金制度の概要

すまい給付金は、所得が少なく住宅ローン控除の恩恵を受けにくい人の救済を目指したとみられる制度で、2014年度に創設された。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付される。申請期限は、住宅の引渡しを受けてから1年以内(当面の間、1年3カ月に延長)。もちろん、住宅ローン控除との併用が可能だ。

住まい給付金の申請も、申請者は基本的に住宅取得者なのだが、住宅事業者等による手続の代行が認められている。詳細は、住まい給付金サイトあるいは住宅販売会社で確認して欲しい。

手続きが必要ということは、見方を変えると、手続きをすることで確実に住宅にかかるコストが削減でき、家計のゆとりにつながるということでもある。手続きに必要な書類や期限を確認して、忘れずに手続きをしておこう。

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