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投資物件に適しているのは

不動産投資物件、マンションと戸建てのどちらが良い? メリット、デメリットを徹底解説

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

あなたはマンション派? それとも戸建派?

マイホームをお持ちの方は、購入前に「マンションにするか、戸建にするか」で、あれこれ悩んだのではないでしょうか。デザインや設備面はもちろんのこと、ご自身やご家族のライフスタイルを踏まえて、両者それぞれのメリットとデメリットについて比較・検討されたことでしょう。

国土交通省が毎年発行している「土地白書」によると、マイホームの種別希望は「戸建派」が約8割を占めています。

一方、自分が住むのではなく、他人に貸すことが前提の「不動産投資」が目的となると、マイホームの購入とは違った目線が必要になります。そこで今回は、「不動産投資に適しているか否か」という点から、マンションと戸建のそれぞれのメリットとデメリットとについて考えてみたいと思います。

ポイントは「建物」、「管理・収益性」

不動産投資の一番の目的は、家賃収入を得ることです。つまり「自分や家族が住む」のではなく、「人に貸す、人が借りる」という目線で判断するということです。その基準は大別すると「建物」、「管理・収益性」の2つになります。

まず、「建物」についてですが、1)選べる物件数、2)品質の安定性、3)耐久性、4)災害に対する強さといった4つがあります。

1. 選べる物件数:ご希望のエリアに、どのような物件が、どれくらいあるかということです。物件数が多ければ選択肢も多くなるので、良い物件が見つけられる可能性は高まるといえます。

2. 品質の安定性:材料や工法、作り手の技量といった住宅としての品質の安定性です。戸建て住宅は木造が多く、画一的に作られる製品とは違うため、品質が不安定で物件に瑕疵があるかもしれません。特に中古の戸建てを購入する場合は、建築構造と経年劣化の状態に注意が必要です。賃貸にだす場合には、不安があります。

3. 耐久性:建物の構造が鉄筋コンクリート造か、木造かなどで異なります。マンションのほうが戸建てよりも寿命が長いと言えます。寿命が長い建物ほど、借り手は安心して住めます。

4. 災害に対する強さ:地震や火災などが起こった時に、建物が崩壊しないかどうかということです。最近は日本でも水害や突風などの被害が増えています。東日本大震災のようなことも起きたので、災害への強さも借り手が安心できる要素となります。

次に、「管理・収益性」で考えてみます。「管理のしやすさ」「貸しやすさ」「空室リスク」「リターン(利回り)」の4つがあります。

1. 管理のしやすさ:不動産物件においてオーナーが管理する範囲の大きさです。入居者に長く物件を借りてもらうためには、清掃・点検・修繕などさまざまな管理業務が必要になります。

2. 貸しやすさ:投資する物件に、借り手(入居希望者)がどれだけいるかです。借り手が多いほどオーナーは安心です。

3. 空室リスク:借り手が退去して空室になってしまうリスクのことです。空室率をゼロにすることは難しいですが、空室期間をどれだけ短くできるかが課題です。「借りる人の目線」になれるかがリスク軽減のポイントです。

4. リターン(利回り):投資額に対する収益の割合です。当然、利回りが高ければそれに越したことはありませんが、仮に賃料が高く設定できたとしても不安定な投資となるリスクにも目を向けておきましょう。

以上のポイントを踏まえて、マンションと戸建のメリット、デメリットをまとめた一覧を見てみましょう。

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各項目を具体的に比較してみると、結果的にマンションのほうが戸建てよりもメリットが多そうです。

良いマンションを見分ける3つのポイント

では、投資物件として良いマンションを見分けるポイントは、どのような点にあるでしょうか? 以下に3つのポイントを紹介します。

1. マンションのコンセプトがハッキリしている
どの沿線にあるか、最寄り駅まで徒歩何分か、周辺環境、敷地の大きさや形などの要素で、マンションのコンセプトは決まっていきます。物件のコンセプトが明確であればあるほど、コンセプトに合った物件を求める入居者の目に留まりやすくなります。投資用のマンションの場合は立地と周辺環境が非常に重要となります。

2. 投資を目的としたマンションである
自身で購入して住むことを目的としているマンションは避けた方が無難です。投資を目的としたマンションの方が良いでしょう。なぜなら、投資用マンションはオーナー全員が管理費や修繕費の無駄がないように意識しているからです。

3. 管理がしっかりしている
マンションの管理体制が、建物の雰囲気を良くも悪くもします。投資用ワンルームマンションの場合は、そのマンション全体を管理する管理会社の対応を確認しましょう。

まとめ

以上、マンションと戸建てのそれぞれのメリット、デメリットを見てきました。中には「戸建ての賃貸物件は供給が少なく、周辺相場よりも高い家賃が設定できるので投資効率は高い」という方もいます。もちろん、そうした物件もあるでしょうが、空室リスクや貸しやすさなどをきちんと考慮する必要があります。

マンションと戸建てでは、不動産投資としての経営・管理のしやすさという点で、マンションに軍配が上がるといえそうです。特に初心者の方には、購入費用の面などでも手頃なマンション物件から検討をされることをお勧めします。

(提供:マンション経営ラウンジ

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