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マンション経営者の確定申告

マンション経営者なら知っておきたい確定申告の基礎知識

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

マンション経営者には、毎月賃貸マンションから家賃収入が発生します。家賃収入のような不動産所得は、会社から受け取る給与所得のように源泉徴収も年末調整もされていないので、サラリーマンの方でも確定申告を行わなければなりません。家賃収入の損益を計算する対象期間は、1月1日~12月31日であり、翌年の2月16日~3月15日までに、税務署へ確定申告書を提出する必要があります。

今回は、マンション経営者が確定申告を行うにあたり、基本的なルールと必要な届け出書類や申告書の作成手続きについてお伝えします。

マンション経営に掛かる所得税計算の基本

個人が収入を得た場合、所得税という税金が課せられますが、収入を得た要因によって区分が分かれています。例えば、会社員が会社から給料をもらう場合は「給与所得」という種類に分類されます。個人事業主であれば「事業所得」になり、マンション経営による賃料収入は「不動産所得」になります。

所得は、「給与所得」「事業所得」「不動産所得」に分かれており、確定申告書の記入が異なります。所得税の計算ではこれら3つを合算し、また、損失があるときは相殺(損益通算)されます。給与所得があるサラリーマンの不動産所得がマイナスになった場合には、給与所得で納めた所得税が還付で戻ってくるということになります。

マンション経営での不動産所得は、賃料収入から諸経費を引いた額です。

所得税計算のベースとなる「課税所得」金額の算出方法は、

課税所得 = (収入 - 必要経費 + その他の所得)- 各種所得控除

となります。

開業時の確定申告に関する届出書類

確定申告に関連する以下の届出書類が必要となります。

・所得税の減価償却資産の償却方法の届出書
マンションの減価償却計算に関連する書類。提出期限は開業した年の翌年3月15日までとなります。

・所得税の青色申告承認申請書
個人事業者の場合、青色申告を行うことにより、青色申告特別控除が受けられます。開業後から2カ月以内が提出期限ですが、白色から青色に変更する場合は、青色申告を適用する年の3月15日までとなります。

・青色事業専従者給与に関する届出書
この届出書は、不動産貸付けを事業的規模で営んでいる人が、その貸付業に専ら従事する親族のうち、一定の人に給与を支払う場合には、青色申告の承認申請のほかに提出する書類です。青色事業専従者給与額を必要経費に算入する年の3月15日までに、この届出書も提出が必要になります。ただし、その年の1月16日以後に開業した人はその開業の日、また、新たに専従者がいる人は専従者がいなかった日と、それぞれの日から2カ月以内に提出すれば問題ないです。

これらの届出書類は、国税庁のホームページからダウンロードできます。提出先は、納税者(マンション経営者)の住所を所轄する税務署となります。

白色申告について

2014年以前まで、白色申告における記帳と記帳に関する保存義務は、前年ないし前々年の不動産所得が300万円以上の場合だけだったのですが、2014年以降は不動産所得がある全ての人が対象となりました。よって、サラリーマンが副業で行っている場合、例えば転勤の間に自宅のマンションを賃貸にして、賃貸料を得ているようなケースでも記帳が必要となるので注意が必要です。

青色申告の優遇特典と要件について

青色申告は記帳による帳簿作成・保存を行い、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付することにより、税務上の優遇特典が得られ、白色申告の場合より有利となります。

具体的には、税務上の優遇特典とは、青色申告特別控除として、所得から65万円まで控除できることや、マンション賃貸業に専ら従事する親族のうち、一定の人に支払う給与を経費にできることになります。

ただし、不動産所得での青色申告の申請の条件では、「5棟10室」の事業的規模と認められるだけの不動産物件を所有している必要があります。マンション経営を開始からすぐというよりも、経営を拡大して、マンション戸数をある程度増やした後で、青色申告ができるようになるということです。「5棟10室」の要件は、独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋の場合、おおむね5棟以上になります。

必要な帳簿と確定申告書の作成

確定申告書は、毎年2月16日から3月15日までの間に作成し、納税者(マンション経営者)の住所を所轄する税務署に提出します。この時期には、国税庁ホームページに「確定申告書作成コーナー」が開設され、ご自分で確定申告書が作成できます。「電子申告」するか、または「用紙を印刷して郵送」のいずれかを選択できます。

帳簿付けや確定申告書の作成が多忙で難しいという方は、税理士などの専門家に依頼してください。ただし、確定申告時期はどの税理士も非常に忙しいので、あらかじめ依頼をして、必要書類を用意するようにしましょう。

家賃、権利金、礼金の計上

マンションの経営者として知っておいていただきたいのが、家賃や権利金、礼金の売上計上についてです。マンションの家賃収入等の計上時期に関しては、2つの考え方があります。

原則として、所得税法上は契約上の支払日に収入を計上することになっています。例えば、「毎月末に翌月分の家賃を支払う」という契約の場合は、1月分の家賃は12月31日に家賃収入として計上します。もし入居者が1月分の家賃を滞納していたとしても、未収入金として12月31日に計上します。

これに対して、貸付期間に対応して家賃収入を計上する方法もあります。

上記の例の場合、1月分の家賃を12月31日に受け取っても、12月31日の収入とは計上せず、前受家賃とし、1月分の家賃収入として計上します。

家屋や土地を賃貸することで一時に受け取る権利金や礼金の記帳ですが、貸し付ける資産の引渡しを必要とするものは引渡しのあった日、引渡しを必要としないものは、契約の効力発生日の収入として計上します。「名義書換料」「承諾料」「頭金」などの名目で受け取るものについても同様です。

また、敷金や保証金は、本来は預り金ですから受け取っても収入になりませんが、返還を要しない場合は、そのことが確定した日に収入として計上する必要があります。

減価償却での2つの計算方法

減価償却は、マンションの建物価値の減少分に関して計算します。計算方法には定額法と定率法の2つがあります。定額法とは、耐用年数の期間中に、毎年同一額を減価償却する方法です。定率法とは、毎年一定率を減価償却する方法です。

このように2つの方法がありますが、建物本体には、税法上、定額法のみしか適用できません。エアコンや電気、ガスなどの建物本体以外の付属設備に関しては、建物本体と比べ金額が低くなりますが、2つの方法のどちらかを選択することができます。よって、減価償却の計算を行う際は、建物本体と付属設備部分に分ける必要があります。

定額法は、減価償却資産が建物以外にほとんどない場合や、当面の利益を計上したい、簡単な経理処理としたいといった場合に選択するのが良いでしょう。

一方の定率法は、初期の減価償却費が大きくなるのが特長です。しっかりと利益が出ている場合は、定率法で早めに費用を計上するのが良いでしょう。建物本体以外の付属設備は定率法を適用したほうが、所得税の節税につながります。

なお、どちらを採用するかは、前述の「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」に記入します。

まとめ

不動産所得にかかる確定申告では、家賃収入から必要経費を差し引いて求めます。その必要経費のなかで、重要なポイントとなるのが減価償却費です。減価償却以外の経費としては、借入金にかかる支払利息があります。必要経費を正しく捉えることで、確定申告は迅速かつ正確に行うことができるようになります。

マンション経営を行う際の確定申告は、初めての方にとっては大変なものです。今回、お伝えした基礎知識を参考にしていただき、実務の処理は税理士に依頼すると良いでしょう。

(提供:マンション経営ラウンジ

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