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長期保有しても値崩れしないマンションを選ぶ6つのポイントとは?

マンション選び
(写真=PIXTA)

1980年代、バブル経済期のマンション投資は「キャピタルゲイン(売却益)」を狙ったものがほとんどでした。その後、バブル崩壊と「失われた20年」と呼ばれる経済の低迷期を経て、マンション投資の主流は利回りの安定した物件を長期保有する「インカムゲイン(家賃収入)」を重視したものへとシフトしています。

しかし、2012年12月に発足した安倍政権の経済政策(アベノミクス)による大胆な金融緩和策などを背景に、東京都内をはじめとした不動産価格は上昇、首都圏や主要都市のマンションなどで、売却価格が購入価格を上回るものも出てきました。まさにインカムゲインに加え、キャピタルゲインをも見込める「両取り」のマンション投資が期待できるような状況になってきたといえます。

マンションの価値は、立地に大きく左右されます。日本の人口は減少傾向にあり、今後10年で人口減少の本格化が予想されています。地方が過疎化する一方で、大都市に人口が集中する二極化がさらに進むとみられており、地方・郊外のマンションは資産価値が下落するリスクが高いと思われます。長期保有後の売却を考える場合、都市部の物件で探すことをお勧めします。

建物は年月が経過すれば劣化し、適切な修繕を余儀なくされます。しかし、立地がもたらす資産価値は主要都市であれば建物のように経年劣化することはありません。また、マンション価格は需給バランスに大きな影響を受けます。高品質のマンションを購入しても、人気の無いエリアでは需要がありません。マンションは人気の高いエリアにあるものを選ぶ必要があるのです。

今、求められているのは、長期保有しても値崩れしないマンションです。値崩れしないマンションを選ぶために大切な6つのポイントを説明します。

1. 交通利便性が高い

首都圏エリアで考えると、都心部に電車で30分以内にアクセスできる地域であれば、近郊の神奈川や埼玉でも値崩れしにくいでしょう。さらに、最寄り駅が急行停車駅である、複数路線が利用可能である、もしくは複数の駅が最寄りにあるのであれば、さらに良いと思います。

また、駅には近いほど良く、できれば「駅から徒歩10分以内」であるものが良いでしょう。

2. 生活利便性・快適性が高い

生活に必要な公共施設・商業施設が豊富な地域は、長期的な需要が見込めます。飲食店やコンビニエンスストアが多いエリアは、サラリーマンや単身者の需要が期待できます。景観が良く街並みが整備されている地域は、若い女性やファミリーの需要が見込めます。

3. 企業のオフィスや大学がある

最近は企業が、オフィス近くのマンションを社宅として借り上げたり、家賃補助をしたりすることが多く、その需要が期待できます。また都心において、大学が付近にあり、学生の多いエリアも安定的に借り手が見つかるでしょう。

都心部は、就職や進学のために上京する若者や海外からの留学生などが年々増加する傾向にあり、高い賃貸需要が見込めます。

4. 再開発計画や新駅構想がある

東京都内の不動産価格は上昇傾向にあります。オリンピックの開催地である東京都臨海部などは大規模な開発が行われており、マンション価格は高騰しています。これ以外にも、再開発に伴う主要鉄道路線の延伸、新線の敷設・新駅の建設などによってかつて不便だった地域の交通利便性が飛躍的に向上し、急激に地価が上昇するケースもあります。そういった計画や構想のあるエリアの物件は、大きな売却益を狙える可能性があります。

5. 人口増加傾向にあり、かつマンションの供給量が少ない

将来の成長・発展を見込めるエリアでは、人口増加が予想できます。前述の通り、マンション価格は需要と供給のバランスで決まりますので、人口に対してマンションの供給量が少なければ、希少性が高まり値崩れしにくいでしょう。

6. 管理会社の対応と管理・メンテナンスの状態

マンションの管理状態は、資産価値に大きく影響します。長期にわたり資産価値を維持するためには、管理組合が業務委託している管理会社の管理方法や投資対象マンションのこれまでの修繕履歴と、今後の「長期修繕計画」にも必ず目を通しましょう。

ここでの管理・修繕とは、現状維持に限らず、時代に合わせて必要なグレードアップ工事を行い、資産価値の維持に努めることも含まれます。

まとめ

マンション投資は、長期保有し定期的に家賃収入を得ることが大切です。そのためには上記に挙げた値崩れしないマンションを選ぶことが大変重要となってきます。これからのマンション投資で成功するためには、長期にわたって保有することを視野に入れた、資産価値が維持できる物件を見つけられるかどうかが鍵となるでしょう。(提供:マンション経営ラウンジ

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