本連載は、不動産投資家として活躍する台場史貞氏の著書、『私が東京の中古ワンルームで自由な人生を手に入れた方法』(秀和システム)の中から一部を抜粋・再構成し、サラリーマンが知っておくべき不労所得や経済的自由に対する考え方や、実現を目指すための方法を紹介します。

私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法
(画像=Webサイトより ※クリックするとAmazonに飛びます)


不労所得を獲得する最短・最安全コースはどのようなものか。
私は、「地方に住んで東京のマンションを購入すること」がいちばんだと考えています。その手法をいくつかの角度から検証してみましょう。

不労所得の柱となる不動産投資の方法

地方在住会社員,経済的自由
(画像=takasu/stock.adobe.com)

不労所得を得る方法は世の中にたくさん存在しますが、メインの柱となるものは不動産投資しかありません。
ただ、不動産投資といってもさまざまな方法があります。
結論から申し上げると、この6項目を守った不動産投資が不労所得の柱となり得る最適な方法です。

不労所得に最適な不動産投資の方法

①:売買を行って利益を得る(キャピタルゲイン)のではなく、家賃収入(インカムゲイン)を目的とした投資をすること(大家さんをめざす)

②:東京23区内(神奈川県の一部も含む)で投資をすること

③:新築物件でなく、新耐震基準を満たした中古物件を狙うこと

④:投資効率の高いワンルームマンションを1棟買いせず、場所と築年数を分散して投資すること

⑤:投資額の少ない投資初期段階を除き、借入金は投資額全体の50%以下をめざすこと(最終的にめざすのは借金ゼロ)

⑥:信頼の置ける管理会社と手を組むこと

土地勘には代えられない投資メリットが東京にはある

「地元に比べ土地勘がないので、離れた場所で買うのは心配だから地元を選択します」という人がいます。ですが、それでもやはり東京で買うべきです。
土地勘には代えられない投資メリットが、東京にはあるからです。

実は私は愛知県の大学を卒業し、愛知県外で勤めたことは一度もありません。しかし、投資用のマンションは東京エリアにしか保有していません。

なぜ、私が投資用のマンションを東京エリアにしか保有していないのか。
極端な話をすれば、土地勘があれば得られる収益の高い地方物件よりも、東京の区の中心よりの駅近物件という定型的な項目だけで探した東京の物件のほうが、ほとんどの場合においてトータルの収益は高いと思われるからです。

そして、東京の土地勘を自分のなかでつくっていくには、それほど時間はかかりません。東京は広そうに思えますが、2時間も歩き回れば、中心的な購入エリアの端から端まで歩くことができる程度の広さなのです。主要なポイントを電車で回っても、それほど時間がかかるものではありません。

東京には土地勘がないという壁を前にして先に進まないのは、収益を確保するという意味では本当にもったいないこと。壁を乗り越えて見たら、その壁は意外に低かったということに気がつくはずです。

地方に住んでいる人のほうが、東京に投資するには有利

投資用マンションの地震に対するリスクは、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件であれば問題はほとんどないといわれています。しかし、資産のもう一つの柱である自宅についてもリスクを考えなければいけません。

よく投資用マンションの地震のリスクについて、大きな問題と考え、購入を躊躇している人にかぎって、自宅の地震保険に入っていなかったりします。
むしろリスク管理の面でいえば、保有資産が分散できる、地方に住んでいる人のほうが有利です。もし東京で地震が起こったとき、自宅の心配も同時にしなくていいのは、地方に住んで分散できているからこそのことです。

地方での新築不動産投資が危険な理由

大手の新築のアパートやマンション供給会社は、低金利の長期化もあって大きく業績を伸ばしています。しかしその裏で、オーナーは空室に悩まされ、設定した家賃を下げざるを得なくなり、そのうえ修繕費を追加で要求される事態となって破たんするケースが、あとを絶ちません。

もともと冷静に考えれば、人口が大きく減少していく場所でアパートやマンションの棟数だけ増えていけば、結果は供給過剰になり、必然的に破たんに向かうのは明らかなことです。

それでも地方の地主を中心とした不動産投資家が新築物件に手を出してしまう背景には、新築業者には〝最終兵器〟があるからなのです。それは「○年間一括サブリース保障」というシステムです。見せかけの収支が永久にプラスになるかのような、初心者にとってはわかりにくいシステムがあるのです。

サブリースというのは、家賃の10%程度の手数料で空室であっても家賃を保証し、常に一定の金額がオーナーに支払われるシステムです。しかし、一見、初期の家賃が永久に継続するかのような感覚に陥りますが、家賃は空室が増えてくれば必ず見直しが入ります。そのうえ家賃を下げづらくするために、改装の提案をして、追加の資金を要求してくる業者もあると聞きます。

中古は価格がこなれていて、東京では賃貸でも需要が高い

では、なぜ東京の新築ではなく、中古かつワンルームタイプがいいのか。
まず、購入する側としては、はじめての投資でも価格が〝こなれている〟からです。

東京の中古ワンルームは1,000万から1,500万円ほどで購入できます。これくらいの金額であれば、堅実なサラリーマンなら貯められる額です。毎年、200万円の貯金を5年間。決して楽に貯められるとはいいませんが、将来の不労所得を得るため、と思えばがんばって貯められない額でもありません。

その金額に貯蓄が満たない場合はローンを組むことになります。そうなったとしても、大きな額ではありません。つまり、これから不動産投資をはじめる人にとって中古ワンルームは無理の少ない金額なのです。

投資して得られる家賃収入についても、東京であれば立地の判断を間違えないかぎり、ワンルームの賃貸需要には根強いものがあります。もちろん、実際の中古ワンルームの購入に当たっては調べなければならないことも多くあります。しかし、その需要に支えられていることが、地方ではなく東京、しかも中古かつワンルームを購入するモチベーションになるはずです。

地方に住んでいても、優秀な管理会社と手を組めば問題なし

地方に住んで東京に投資マンションを買うと、管理などで何回も上京しなければならないと思っている人も多いでしょう。

しかし、優秀な管理会社と手を組めば、管理面で上京しなければならないことは実際には皆無です。緊急に対応しなければならないことは、処理後に報告をもらえますし、相談すべき内容は電話で済みます。購入の際に物件の確認のために1回は上京したほうがいいと私は思いますが、なかには上京せず、見ないで契約する人もいます。

サラリーマンは本業に徹し、購入後は手を煩わされないことをいちばんに考えるべきです。購入後は管理会社に丸投げすればいいのです。そういう意味でも、地方に住んでいることが投資をする際にマイナス要因になることはありません。
実際、賃貸管理を自分自身で行うということは、不労所得ではなくなるということを意味します。ですから、もし東京に住んでいても、管理は自分でしないことをお勧めします。繰り返しになりますが、管理にかかる膨大な労力は、次の不労所得の獲得に向けるべきです。

台場史貞
台場史貞(だいばふみさだ)氏
名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。

2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。㈱日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加し、経験を生かし先輩投資家の一人として相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。

【関連記事】
サラリーマンが選ぶべき投資の種類4選!節税できる投資法も2つ紹介
短期投資におすすめの手法と金融商品は?注意すべき点も解説
株式投資をやっている人の割合は?資産運用をしているのはどんな人たち?
株の売買タイミングで語られる「目標株価」とは?どうやって計算するの?
30代「貯金と投資」の割合は?資産運用を成功させるポイントと注意点を解説