普通のサラリーマンが経済的自立を伴った上で早期リタイアする「FIRE」を実現するにはどうしたらよいのか。

その有力な選択肢として挙がるのが株式や投資信託、不動産などへの投資だ。
ただ、投資を行っている人は数多くいるものの、実際にFIREを実現する人はほんの一握り。

同じサラリーマンでも、FIREが達成できる人とできない人の違いは何なのか。

普通のサラリーマンから不動産投資を始め、年1,500万円の不労所得を得てFIREを達成した台場史貞氏はその一つに、リスクに対する向き合い方を挙げる――。

(この記事は2021年7月31日に限定公開されたセミナー「サラリーマンを辞めたくなったら聞く不動産投資の話」から一部を抜粋・編集しています)

サラリーマンを辞めたくなったら読む 不動産投資の本
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リスクは相対的に判断する

FIREが達成できる人・できない人 リスクの見極め方の違いとは?
(画像=ShutterB/stock.adobe.com)

 私は不動産を中心に資産を増やしていきましたが、一般的に不動産投資はリスクが高いのではないか、と思われているのも事実です。

 例えば、あなたが知人から「最近、自宅を買ったんですよ」と言われたらどのような反応をするでしょうか。「一国一城の主じゃん」「どんな自宅を買ったの?」と祝福したり、興味が沸いたりすると思います。
 では、「最近、東京で投資用のワンルームマンションを4戸買ってきました」と言われたらどうでしょうか。驚くと同時に「頭でも狂ったのか?」というのが本音の反応ではないでしょうか。
 しかし少し待ってください。マンションを4戸購入することの方が自宅を購入することよりも高リスクなのでしょうか。

 私が住んでいる愛知県で自宅を買おうとした場合、大体4,000万円くらいでしょうか。仮に頭金を1,000万円入れて、残り3,000万円を金利0.7%で30年の住宅ローンを組むと、月々の返済額は9.2万円となります。
 一方で、1,000万円で投資用のマンションを4戸購入し、こちらも頭金を1,000万円いれたと仮定します。残りの3,000万円を金利1.7%で、同様に30年でローンを組むとします。そうすると、月々のローンの返済額は計10.64万円となります。ただ一方で、家賃収入が約20万円ほど入ってきます。これを加味すると差し引きで9.36万円のプラスになるのです。

 こうしてみると、自宅を買った方が圧倒的にリスクが高いと感じませんか。でも実際には多くの人が疑問を持たずに自宅を購入しています。
 つまり、リスクを相対的にみられていない、ということなのです。自分が行おうとしている投資のリスクについては、その相対位置はどこにあるかをつかんで判断をすれば、必要以上に怖がることもなくなるはずです。

総合的にリスクを下げるにはどうしたらよいか考える

 投資を行う上で、リスクについて色々と考えるのは良いですが、リスクをゼロにすることは絶対にできません。なので私たちはリスクを分散させ、「総合的に」リスクを下げるにはどうしたらよいかを考えることが重要です。

 例えば、大企業のサラリーマンとしての収入のみで生活している人を考えてみましょう。一見すると、それだけでリスクはほとんどないように感じます。しかし、昨今のコロナ禍で社会はどうなったでしょうか。安定と言われていた大手航空会社や鉄道会社でさえも、大幅にボーナスをカットするなど、経営が厳しくなっています。加えて自身や家族が怪我や病気となれば、仕事を続けることが困難になる可能性も高いです。

 だからこそ、複数の収入の柱をもつことで、総合的にリスクを下げる努力をする必要があるのです。そのために私が言っているのはサラリーマンを続けながら、不動産投資もしながら、収入を増やしていき全体のリスクを下げましょうということ。サラリーマンのリスクに蓋をして、不動産投資のリスクだけを語っても仕方がないと思いませんか。

不動産投資で失敗している人のほぼ100%は借金過多

 とは言っても、不動産投資は他の投資に比べ価格が高いことは事実です。頭ではそれほどリスクが高いわけではないと理解していても、やはり怖いという人は多いでしょう。かつての私もそうでした。ただ、不動産投資で失敗する人のほぼ100%は借金が多いからだと思います。

 不動産業界は多額の借金をして投資を行う人が多いです。確かにそういった人も何事も起こらなければ計算通り、人のお金を使って効率良く資産を増やしていけます。ただし、何か起こったときはどうしようもならなくなるのではないでしょうか。

 例えば年間600万円の収入がある人が2億円の借金をして不動産投資を行うとします。今は超低金利の時代ですから計算上はそれでうまく回るかもしれませんが、もし金利が3%上昇したならば、単純計算で600万円の負担増となります。つまり、その人の収入はゼロになってしまうのです。借金をしている人にはその恐ろしさがあります。

 今の金利が1%後半などですから、そんなことはありえない、と言われるかもしれません。ただ、残念ながら未来のことは誰にも分からないのです。例えば平成バブルのころ、金融機関からの借入れ金利は9%を超えていました。そう考えると、もしかしたら金利が5%くらいにはなるかもな、と思いませんか。借金を必要以上に怖がることはないですが、大切なことは、自分でコントロールできる範囲内で借金をしましょう、ということです。

「できない」と「やらない」は違う

 私のもとには不動産投資について相談したいという方が度々いらっしゃいます。その中には「今は仕事が忙しいから」「家内が反対するから」とおっしゃる方もいます。そうした方にお伝えしているのが「できない」と「やらない、面倒くさい」を一緒くたにしないようにしましょうということです。

 過去にこういう方がいらっしゃいました。夜の10時ごろに物件に関するご相談のお電話をいただき、お話の流れで物件を見に行くことをおすすめしました。「まだ10時ですので、今から物件を見に行ってみてください」と。その方は夜が遅いから無理だとおっしゃいました。なので「明日の朝早く起きて行くのはどうでしょうか」「厳しければ一日有給を取得しましょう」とご提案しましたが、その方は返事を濁すばかりです。私からしてみれば、毎日やってくださいと言っているわけではないので、できないことはないと思うのです。恐らくそこまでやるのは面倒くさいということだったのでしょう。

 何かを始めるとき、できない理由はいくらでもつくれます。そうすると「できない」と「やらない」を混同してしまいがちです。ただ、やらないこと、現状維持も十分なリスクなのです。なので、何か行動するとき「それは面倒くさいではないよね」と自分自身に問いかけてほしいと思います。

不労所得が生み出す幸せの量は絶大

 私は不労所得が生み出す幸せの量は絶大だと思っています。ひとつ、例を考えてみましょう。

 サラリーマンのAさんとBさん。Aさんは会社の重役で年収は2,500万円、1億円の邸宅に住み、高級外車を所有しています。ただ、勤務時間は朝の9時~夜の10時、忙しく仕事をしています。Bさんはワンルーム投資家で年収は600万円、自宅は2,000万円の中古マンションで持っている車は国産の大衆車です。ワンルーム投資家なので、勤務時間は特にありません。皆さんはどちらになりたいですか?

 Aさんの場合は自宅も立派で、奥様はご近所から羨望のまなざしを向けられるでしょう。一方でBさんはいつも家にいて、周りからは「何をやっている人なんだろう」と不思議がられるでしょうね。

 私に相談に来られた方の9割の人はBさんになりたいとおっしゃりました。なぜBさんが良いと言われるのでしょうか。Aさんは一日12時間以上を仕事に費やし、もし病気したら収入はゼロです。

私自身、そもそもサラリーマンで2,500万円の収入を得るのは無理でした。加えてこうしてみると、Aさんの生き方はリスクが高いと思いませんか。

 年収にして1,900万円の差があるのに、Bさんを選ぶ人が多い、FIREを達成した私の結論としても、不労所得が生み出す幸せの量は絶大であると、実感しています。

≪台場氏のプロフィール≫

台場史貞(だいばふみさだ)さん
台場史貞(だいばふみさだ)さん
名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。

2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。㈱日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加し、経験を生かし先輩投資家の一人として相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。