普通のサラリーマンが経済的自立を伴った上で早期リタイアする「FIRE」を実現したいと思う人は多い。

その手法のひとつとして、不動産投資がある。ただ、サラリーマンだからこそ気を付けておくべきポイントが存在する。

普通のサラリーマンから不動産投資を始め、年1,500万円の不労所得を得てFIREを達成した台場史貞氏は、不動産投資の「闇」を切り抜けるために最低限抑えておくべき8つのルールがあるという――。

(この記事は台場史貞氏の書籍『サラリーマンを辞めたくなったら読む不動産投資の本』の一部を抜粋・編集しお届けしています。)

サラリーマンを辞めたくなったら読む 不動産投資の本
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自らもサラリーマンでありながら、都内の中古ワンルームマンション投資に取り組み、月50万円以上の不労所得を得てアーリーリタイアを果たした著者が、サラリーマンならではの不動産投資の悩みをズバっと解決!将来の安心を手に入れたいなら、真面目にコツコツ、 低リスクの都内ワンルームマンション投資がおすすめです!
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不動産の闇を切り抜ける8つのルール

年1,500万円の家賃収入を得る元会社員が実践した不動産投資で後悔しない「8つのルール」とは?
(画像=mary416/stock.adobe.com)

 「不動産の闇に巻き込まれないためのチェックポイント」を私なりにまとめてみました。次に挙げた8つのポイントは、私の経験則から言えることです。この8つのポイントをチェックしておけば、不動産投資はまったく怖くありません。これからの時代も、天変地異でも起こらない限り失敗しないのです。

① サブリース物件かどうか

 基本的にサブリース物件には、手を出さないほうがいいでしょう。サブリース契約がないと、「入居者が確保できないときは、どうするの?」という意見もありますが、本来そんな場所の物件を取得すること自体が間違いなのです。
 サブリース契約の金額は、間違いなくサブリース会社の都合に合わせて見直されます。サブリース会社にとって都合が良くない状況が続けば、長期的には打ち切られる可能性もあります。

 つまり、サブリースは保険の意味合いを果たすことはなく、ほとんどの場合は「物件をできるだけうまく販売するときの話のすり替えに使われる」と考えていいでしょう。

② キャッシュフローがプラスか

 借入過多の高額な物件や新築物件の場合、投資のスタート時点では赤字もしくはキャッシュフローがマイナスのケースが多いようです。しかし、購入した時点でキャッシュフローがマイナスの物件は、もはや投資とは言えません。将来のための投資だとか保険代わりとか、節税になるなどの販売会社の論法には無理があります。物件そのもので稼ぎ出せる実収入(インカムゲイン)がない投資は避けるべきです。

 ただし、複数の物件を保有するようになって、トータルでのキャッシュフローがプラスである場合は別です。一部の物件の借入期間を短く設定し、その物件でのキャッシュフローはマイナスでも、短期間に返済してしまうことがあるからです。
 その意図であれば、問題ありません。繰上げ返済を手数料なしに自動的に行うことと変わりないと考えることができます。

③ 家賃は相場に対して妥当か

 ネットで調べれば、同じマンションの別の部屋がいくらの家賃で入居者を募集しているかはすぐわかります。また、近隣の同種のマンションの家賃相場は、それほど苦労なく把握できます。

 そうした家賃相場から大きく離れた家賃設定をしている場合は、標準の家賃で投資計画を考え直し、購入を判断すべきです。なお、東京であれば家賃は比較的安定していますが、それでも時間の経過とともに家賃は下がっていくという認識が必要です。

④ 物件価格は妥当か

 当たり前の話ですが、投資物件は安く購入しないと利益が下がります。その点、規模の小さな販売会社のなかには、初心者に対して相当な自社利益を乗せて販売するケースがあるので、注意が必要です。

 物件の購入に際して重要なのは、まず相場感をつかむことです。そのためには、ネットで自分が購入したいと思えるような物件の価格、地域の坪単価などを普段から調べておくことが欠かせません。イザ購入を検討する物件に出会ったら、別の不動産会社に同種の物件を探してもらっても、相場感はつかめます。

⑤ 金利は相場に対して妥当か

 投資物件の購入に際しては変動金利が一般的で、購入者の属性にも左右されます。しかし、基本的に大きな金額を借りようとすれば、返済期間が同じなら金利は高くなるものです。

 実際の購入に際しては、いくつかの銀行を当たって現行の金利状況をチェックしてみることが必要です。物件を販売する不動産会社の提携銀行のローンは比較的安い場合が多いので、確認してみたほうがいいでしょう。

金利は投資家の利益に直結します。前述のように、金利は個人の属性により変わるので、銀行に言われるまま契約するのは危険です。

⑥ 金利上昇リスクは検討しているか

 昨今のように、長期にわたって歴史的に低い金利が続いていると、変動しないかのような錯覚をしてしまいがちです。しかし、金利は当然のことながら変動します。そのため、一定の収支シミュレーションとは別に、金利がどれだけ上昇しても自分が耐えられるか、あらかじめ検討しておくことが重要です。

 借入金割合の高い人は、2%の金利上昇だけでもキャッシュフローを悪化させ、破産につながります。ですから、「金利のもたらす影響度は限りなく大きい」という認識を強く持つ必要があります。

 もちろん、借金をしすぎないのがベストです。借入金が多すぎる場合、金利上昇リスクの対抗策は繰上げ返済しかありません。もし、繰上げ返済ができる余力がないのであれば、最初から大きな借金はしないことです。

⑦ 収益シミュレーション項目を確認する

 どの販売会社から購入するかについては、その投資の収益シミュレーションを確認すべきです。もしシミュレーション項目に抜けがあれば、実質収益は大きく下がってしまうことになります。

 ですから抜けている項目を盛り込んで、修正した収益の再計算が必要です。物件のスペック(所在地、駅からの時間、面積、土地・建物の按分、価格、築年数)を確認したうえで、その見込みが確かであるかを見極めたいところです。

⑧ 販売会社の選択は正しいか

 最後のチェックポイントは不動産販売会社の選択です。ネットでも販売会社の評判をチェックできますが、悪評が蔓延してくると、子会社をつくって別の社名で活動する販売会社もあるので要注意です。

 最初から社名を名乗らず、営業マンが個人名で電話してくる会社もあります。そのような販売会社は相手にしないことです。不動産の購入は営業マン個人を相手にするものではなく、会社から購入するものだからです。

 電話で不動産の購入を勧誘してくる会社のなかにも、よい会社は存在します。ですが、常にその会社について自分で調べ、自分から連絡をとったうえで資料請求やセミナーに参加し、そのうえで判断することが重要なポイントです。

 規模が小さすぎる会社や設立からの年数が浅い会社は、たとえ事業や業績の内容がよいと判断できても避けておくのが無難です。

 なお、勧誘の度がすぎて、しつこい電話をしてくる会社や家まで押しかけてくる営業マンもいます。そうした会社とは付き合わず、営業マンには絶対会わないことです。いきなり来訪されても家に入れることは、もってのほかです。

不動産投資はこの8つのポイントで判断し、無理だと思ったら手を出さないでおきましょう。

≪台場氏のプロフィール≫

台場史貞(だいばふみさだ)さん
台場史貞(だいばふみさだ)さん
名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。

2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。㈱日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加し、経験を生かし先輩投資家の一人として相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。