不動産投資で成功するのは一部の人だけと思っていませんか。実は、きちんと計画的に投資を進めていけば会社員からでも大きな資産を築くことは可能です。

今回、お話をお伺いしたむぎ@さん(50)もそのひとり。14年前から不動産投資を開始し、今では資産2.2億、年間家賃収入は約1,200万円を達成しました。ただ、むぎ@さんも、最初から成功が保証されていたわけではありません。

では不動産投資で成功した理由は何なのか。

本インタビューでは都内に13戸のワンルームマンションを保有するむぎ@さんの「不動産投資メソッド」についてたっぷりとお話を伺いました。

目次

  1. 成功のコツは「立地」×「キャッシュの使い方」
  2. 不動産市況よりも大事な「時間の使い方」
  3. 結局は「やるか、やらないか」の差
日本財託

——まずは現在の資産状況を教えてください。

現在は都内に中古ワンルームマンションを13戸保有しています。
年間での家賃収入は1,200万円超です。購入額ベースだと2億2,500万円で、そのうち1億7,500万円ほどが借入金となります。

——借入金がそれなりにありますね。現在の返済状況と、全戸返済できるのは何年後くらいの見込みなのかお教えください。

昨年、ローンで2戸購入しましたので借入額が増えました。ですので、借入比率で見ると良くはないかもしれません…。現在は2戸が完済済みで、来年3戸目が完済できます。残りのローンをすべて返済できるのは2044年です。

いま50歳ですが、65歳の年金をもらえるときまでにローンのないマンションが計6戸になる計画です。

成功のコツは「立地」×「キャッシュの使い方」

——不動産投資で成功するポイントの一つとして「物件選び」がありますが、投資物件を購入する際に重視したポイントはありますか。

不動産投資を開始したころは何より「立地」を重視していました。例えば、駅から10分以内の場所にあることは欠かせません。さらに言うと、同じ駅近の物件でも乗降客数が多いことと複数路線の乗り入れがあれば理想的です。他にも、駅から物件までにコンビニがあるのか、2階以上の物件なのかもみていたのを覚えています。

ある程度不動産投資の経験を重ねてからは物件自体の間取りも気にするようになりました。

ワンルームであれば、間取りの広い部屋の方が他の物件と比べて入居者に選んでもらいやすいと考えています。また、単純に広い分、それだけ家賃が高く設定できることも高評価ですね。

——築年数は気にされていますか?

築年数にはあまりこだわりはありません。私は素人ですので、例えばいつ大規模修繕がなされたのか、など細かい部分までみて緻密に分析することはないです。

その点はお付き合いしている不動産会社である日本財託から紹介していただく物件を信頼している部分もあります。

——ありがとうございます。これまで不動産投資で失敗したと感じたことはありますか。

失敗したな、と感じたことは基本的にはありません。ただ、不動産投資を始めた初期の段階は100万円単位で頭金を入れていたので、そこまでしなくても良かったかな、と思うことはあります。

不動産投資の醍醐味はレバレッジを効かせられることですし、家賃収入はそのままローン返済に充てることができます。手元のキャッシュを温存しつつ、無理のない範囲で繰り上げ返済を進めるなど、もう少し戦略的に自己資金を使えば良かったとは感じますね。

——それはどの時期から感じられたのでしょうか。

最初の4戸を購入してからです。当時は自己資金から毎年約130万円を繰り上げ返済に回していたのですが、10年ほどが経ち2戸完済した段階で36万円まで減らすことにしました。

そのころには6戸まで物件も増え、家賃収入だけである程度のキャッシュフローができていたのです。また、ちょうど子どもの教育費がかさみ始める時期に差し掛かり、家計のダメージを減らす意味もありました。今では自己資金を入れることはなく、基本的に家賃収入のみをローン返済に充てています。

つまり、子どもの教育費などで家計が圧迫される前までは積極的に繰り上げ返済に回して、それ以降は家賃収入のみで返済する形にシフトした、ということです。

——なるほど。振り返って、私たちサラリーマンが不動産投資で成功するコツは何だと思われますか。

まずは黒字にこだわることです。不動産投資は家賃収入からローンの返済ができ、資産拡大が可能だとはいえ、キャッシュフローが赤字だと精神的に良くはないですよね。年間収支を黒字にできていれば、メンタル面で大きな安心材料となりますし、家族の目線からしても安心できます。

ですので、私自身、収支を黒字化できる程度に頭金を入れたり、繰り上げ返済を進めたりしてきました。頭金10万円やオーバーローンで購入した物件にしても、トータルの収支でみると黒字になる範囲内です。

——物件を購入するタイミングはどうお考えでしょうか。

個人的には先述したように、教育費など家計の負担が増える前にどれだけ買えるのかが大事だと思います。よく「今は価格が高いから買わない」という意見がありますが、私は否定的です。

もちろん今が安いとは言いませんが、数年後にはより高くなっている可能性も十分あります。例えば私が購入した2007年から現在まで物件価格が上がり続けていることを考えると、価格が下がるのを待つタイプの人は、私が何戸も買っている間も1戸も買わずにただ時間を浪費しただけです。もったいないとは思いませんか。

不動産市況よりも大事な「時間の使い方」

——不動産投資に魅力を感じても、コロナ禍など先行き不透明な中、一歩目を踏み出せない方も多いと思います。その点は気にしなかったのでしょうか。

そうですね。実際に2021年に2戸を買い増ししています。この時期に購入したのも、コロナ禍であるかどうかは関係がなく、単に所有物件のローン返済が終わるタイミングだったからです。

よほどのことがない限り、家賃収入によるキャッシュフローは安定的に増えてきますので、あとは時間の経過とともに残債がどんどん減っていくというイメージです。

——ではコロナ禍の影響はあまりなかったのでしょうか。

ほとんど影響はなかったです。コロナ禍での退去者は1戸だけでしたし、それも多少空室期間が長かった程度でした。いつの時代でも安定した家賃収入が入ってくることが、都内ワンルーム投資の強みなのかなと感じています。

コロナ禍が誰も予想できなかったように、結局はこの先もどうなるのかは誰にも分かりません。それは不動産市況も同様です。ですので、やはり「時間の使い方」が大事だと思います。

例えば、決断を1年先送りにして購入すれば、1年分の家賃収入を得る機会を逃したことになるのです。であれば、物件の価格の上下よりも、今ここで購入した方が、投資的には有利だと思います。

結局は「やるか、やらないか」の差

——サラリーマンの方でも、今から不動産投資を始めて経済的自由を得ることは可能でしょうか。

可能だと思いますし、結局は「やるか、やらないか」の差だと考えています。会社の同僚からも「老後の資金がなくて将来が不安だ」という話をよく耳にするのです。しかし、そういう人に投資の話をしても、残念ながら実際にやる人はほとんどいません。

私の紹介で物件購入した知人もいるのですが、その人はすでに株や暗号資産(仮想通貨)をやっていました。そういう意味では、そもそも投資に関心がある人とない人ではお金に関するアンテナの感度が全然違うのかなとは思います。

——「お金がない、不安だ」と口では言っている方は多い印象です。そこで始める人と始めない人の差はどこで生まれるのでしょうか。

将来について真剣に考えて、逆算してお金の計算するのが面倒くさいと感じてしまうかどうかではないでしょうか。始められない人をみると、具体的な行動はおろか、そもそも家庭でそういう話をしないケースが多い印象です。はたから見ていて、不動産投資じゃなくてもいいから何か投資をやれば良いのにと思う人は多いですよ。

——具体的に何を意識すれば良いとお考えですか?

まずは「サラリーマンは安泰ではない」という危機感を持つことです。最近だと大手企業であっても早期希望退職を募っていることも少なくないじゃないですか。

そうでない企業にお勤めの場合、他人事に感じるかもしれませんが、いつまでもサラリーマンとして雇ってもらえる保証があるわけではないことは認識しておくべきです。そのリスクヘッジとして自分でお金を稼ぐために投資を考える必要があるのだと思います。

加えて、会社自体は大丈夫でも、どうしてもここで働きたくないと思うときがくるかもしれません。その際に本業にプラスαで収入があれば自ずと選択肢は増えますし、そのメリットは大きいと思います。

むぎ@(仮名)
むぎ@(仮名)
1971年生まれの50歳。大学を卒業後、新卒で東証一部上場メーカーに入社。就職後から株式や投資信託を開始。28歳のとき妻とともに投資信託に200万円をつぎ込むも、ITバブル崩壊の影響で塩漬けに。31歳でフランチャイズ経営に乗り出すも赤字が膨らみ続け1年せずに撤退するなど、投資で苦い経験を重ねる。
36歳で東京中古ワンルームを購入。安定して家賃収入が入ることに気づき、半年ほどで計4戸まで買い増し。その後も物件を購入し続け、50歳の今、都内23区に計13戸のワンルームを所有。年間家賃収入1,200万円を達成する。FP2級保有。
ブログ:「~副業で家賃100万円稼ぐ人が教える~ワンルームマンション投資入門講座」
https://mugi-01.com/