充実したセカンドライフを送るために必要な『経済的基盤』。それを作り上げるために、飯田氏が選んだのは低リスク・超安定のワンルーム投資でした。とはいえ、ワンルーム投資をこれから実践しようとする方にとっては、さまざまな疑問が残ります。

前回に引き続き、飯田氏自身のご経験をもとに、不動産投資にまつわる疑問へお答えします。

(※本稿は、飯田勝啓著『立ち止まって考える“サラリーマンの出口戦略” 「自分らしく生きがいのある生活」は低リスク・超安定のワンルーム投資で実現する!』(アーク出版)の一部を再編集したものです)

書籍
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立ち止まって考える“サラリーマンの出口戦略” 「自分らしく生きがいのある生活」は低リスク・超安定のワンルーム投資で実現する!
今の生活と将来に不安を抱き、精神的に辛い思いをされている人へ―。たとえごく普通のサラリーマンであっても「自分らしく生きがいのある自由な世界」は実現できます。もちろん株式投資のようなハイリスクなものでも、また築いた資産を取り崩す方法でもありません。それは毎月定期的に入る家賃収入で生活を安定させる低リスクの「ワンルームマンション投資」です。何から始め、どう取り組めばよいか体験に基づきながら実践術を紹介します。
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目次

  1. 出口戦略|不動産投資のゴール(出口戦略)は?
  2. 副業禁止|ワンルーム賃貸経営は副業にならないの?
  3. 挑戦する気持ち|ワンルーム投資は面倒くさいものなのか?

出口戦略|不動産投資のゴール(出口戦略)は?

49歳で始めた不動産投資で「自分らしく生きがいのある生活」を手に入れた  元”窓際“サラリーマンの実話①

「どこまで資産を拡大すればよいのか」と聞かれることがあります。私自身もワンルーム投資を始めた当初、この疑問にぶち当たりました。毎月家賃がチャリン、チャリンと入ってくること自体に感動し、ローンを使えば際限なく資産を拡大できそうな気がしていたこと(一種の錯覚状態)を思い出します。

いくらあれば「自分らしく生きがいのある自由な世界」をおくれるか――。

ゴールはどんなセカンドライフにしたいのかにもよりますが、人それぞれ異なります。しかし目指すゴールはあらかじめある程度は決めておくべきです。それは楽しく豊かな「自分らしく生きがいのある自由な世界」をおくるために「いくらあればよいのか」ということです。人それぞれ「資金力」は違いますが、これと「借入れリスク」をバランスにかけながら、決めていくことが必要です。

このゴール(出口)を決めておかないと、いつの間にか拡大路線に走ってしまい、借入れリスクが危険な状態に近づいても気づかなくなってしまうことがあるからです。特に勤続年数が長く信用力があるとされる方や上場企業などのサラリーマンは、ローン会社や金融機関が貸し出しの上限を甘めに審査する傾向があります。〝スルガショック〟といわれるスルガ銀行の不正貸出問題が発覚して以降、不動産向け融資が絞られたことは記憶に新しいことですが、今はよくても社会環境がこの先どのように変動するかは誰にもわかりません。うまくいっているときはウハウハで、借入れリスクに気づかないで深みにはまってしまうことがないように注意しましょう。

ちなみに私は現在11戸の所有により49歳で始めた時(2年目)の家賃収入(手取り)が月額28
万円、60歳からは月額42万円、最終的にすべてのローンが完済する段階で月額60万円をゴールと決めました。この家賃収入に事業収入や年金がプラスされるので、私はこれで十分だと思っています。年金を収入の柱としてあてにするのではなく、プラスαと考えられようになれたら、「自分らしく生きがいのある自由な世界」の経済的基盤は盤石で、ワンルーム投資の効果は絶大です。

副業禁止|ワンルーム賃貸経営は副業にならないの?

ここ数年、サラリーマン社会で「副業」という言葉をよく耳にするようになりました。以前は「副業」というと何か後ろめたさがあった時代もありますが、近年では政府が〝働き方改革〟の一環として副業を推進するような時代になってきているので、ひと時代前と比べて隔世の感があります。

ワンルーム賃貸経営は労働せずに所得を得るので大丈夫!

こうした動きとともに副業を解禁する企業も増え、中には副業を推奨する企業まで現れるなど社会は大きく変化しています。リクルートキャリア社の調査によれば、副業を解禁している企業は30・9%といわれています。直近では日本経済新聞社の「スマートワーク調査2021年」によれば4割を超える企業で副業が解禁されているようです。

近年サラリーマンの副業が認められてきたのは社員の能力向上や人脈づくりといった前向きな理由がある一方で、賃上げしづらい厳しい環境の中で社員の収入を増やす苦肉の策といった企業の本音までさまざまありますが、柔軟な働き方の拡がりを強く感じさせられます。
とはいえ、裏を返せば残りの6~7割の会社ではまだ副業は認められていないということになります。そんなこともあってサラリーマン在職中の副業による経済的基盤づくりに二の足を踏むサラリーマンも多いのではないでしょうか。

でも大丈夫!「副業」とは労働して対価を得ることを言いますが、「副業」が認められていない組織であったとしても、ワンルーム賃貸経営は労働ではなく資産を使って収入を得る「不労所得」ですから、「副業」には当たらないのです。株の配当や売却益と同じようなものですね。その点は安心して取り組んでよいでしょう。

挑戦する気持ち|ワンルーム投資は面倒くさいものなのか?

建替えまで考えてしまうと、ワンルームマンションを所有することが面倒くさいと敬遠される方がいるかもしれません。もし、そう感じられてしまったら、私の本意ではありません。購入する時点でよく考えていただくことは、これまでお話ししてきた「立地」であり、それに付随するいくつかのポイントまでで、建替えまで考える必要はないと私は考えています。

建替えの合意形成までには非常に長い期間を要します。その間には着実に家賃収入が入ります。この間の家賃収入の恩恵を得たうえで、建替えが決まる時点で「売却」という選択肢もあります。3LDKのような大きなマンションと比べて、ワンルームは価格も相対的に低く、比較的容易に売買が成立します。逆に、建替えが決まれば一定の建替え費用(追加資金)を投入することで、オンボロマンションが新築マンションに生まれ変わる選択肢も残されています。

どちらを選ぶかの判断はその時点で考えればよいのです。さらに言えば建替えが決議される時点では、所有者があなた自身ではなく、家族などに変わっている可能性もあるかもしれません。いずれにせよ、先のことはその時点で考えることとし、まずはワンルームを購入するのか否かを判断すればよいのです。

面倒なものでもなければ、難しいものでもない

結論としてワンルーム投資と賃貸経営はまったくの初心者でも決して難しいものではありません。私の場合、趣味が高じて少しマニアックな一面に関わり過ぎた感はありますが、それは楽しいからついついマンションに付随した世界に引き込まれたような感じで、のめりこんでいきました。でも、それは必須のことではありません。

こんなこと、あれもこれもしなければならないわけではないこと、そこは誤解しないでください。マンションの資産維持に関心を持ってさえいれば、パートナーとなる賃貸管理のプロフェッショナルで信頼できる管理会社を活用することで、何も面倒くさいことをする必要はなく、着実に家賃収入が得られることに間違いありません。

飯田勝啓氏
飯田勝啓氏
大学を卒業後、大手クレジットカード会社に勤務し、2013年退職。書店で手にした1冊の不動産投資の本をきっかけに、マンション投資について研究。サラリーマンにもできるワンルームマンション投資を自ら実践し、そのノウハウを広めてきた。自分のための不動産投資にとどまらず、マンション管理士として、管理組合やオーナーのマンションに関連したトラブルの解決や資産価値の向上のため、また、マンションでの防災対策などを通して社会貢献を目指している。悩める中高年サラリーマンの“出口戦略”を支援する活動も行っている。
現在11戸のワンルームマンションを保有し、家族と共に“セカンドライフ”を謳歌している。

著書
『49歳の窓際サラリーマンだった私が会社を辞めて家賃収入だけでラクラク生活を実現した話』(かんき出版 / 2014年)
『立ち止まって考える“サラリーマンの出口戦略”「自分らしく生きがいのある生活」は低リスク・超安定のワンルーム投資で実現する!~何から始め、どう取り組むか、体験的実践術!~』(アーク出版 / 2022年2月16日出版)