サラリーマンの副収入源として人気を博している不動産投資。
中には不動産投資でコツコツと資産を拡大し本業の収入を超え、早期リタイアなど経済的な自由を得た方もいます。
そんな「先駆者」たちはどうやって不動産投資で資産を拡大していったのでしょうか。
そこで今回、普通のサラリーマンから不動産投資で経済的自由を達成した村野博基氏（45）と内田祐樹氏（55）の二人にインタビューを実施。
経済的自由を得るためのベストな「不動産投資スタイル」を聞きました。
（収録日：2022年2月）
コツコツ投資で平均点を狙う
―まずはお二人の自己紹介をお願いします。
村野 村野と申します。現在年齢45歳になりまし43歳までサラリーマンをやっていたのですが、リタイアして今はFIRE生活をしているというような形になります。
28歳から不動産投資を開始して、現在は東京23区内の中古ワンルームマンションを中心に30戸所有しています。家賃収入は年間3,000万円ほどです。
内田 内田と申します。現在55歳になってしまいました。新卒で大手証券会社に就職したのですがバブル崩壊の影響で倒産し、その際に中堅の銀行に再就職することになりまして現在に至っております。
43歳のときに不動産投資を開始し、現在の所有物件は東京都内の中古ワンルームマンションが11戸と、アパート、戸建てが若干あります。年間家賃収入は1,600万円くらいですね。
―お二人ともすごいですね…。不動産投資で成功するためのいわゆる「投資スタンス」を教えていただけますでしょうか。
村野 私自身、毎年コツコツと買い続けてこれだけの戸数になっているので、可能であれば毎年コツコツと買い続けるべきだと思っています。
理由は二つあって、一つは1回でドーンと大きく買ってしまうと、その時代の情勢による影響をもろに受けてしまうからです。その時がたまたま良い時期であれば問題ないのですが、正直なところそんなもの全然分かりません。
ですので、分からない以上はコツコツと物件を買うことで時間を分散した方が将来、どちらに転んだとしても平均的な利益は取れると思っています。
もう一つは、一気に買うとそれだけ、借入額も大きくなってしまいます。ということは、一気にリスクを背負うことになるんですよね。
それを考えると、とりあえず１戸買ってみて、うまくいくのだったら次も買えばいいし、ちょっと危険かなと思ったら止めればいいし、みたいな。状況を確認しながら、購入し続けていった方が、リスクコントロールが効くと思います。
理想はコツコツ、ただし年齢による
―その点、内田さんはいかがでしょうか。
内田 理想としてはコツコツと買うべきです。特に20代、30代の方はもう当然それで行くべきだと思います。ただ、ちょっと年齢が高い方や、資金に余裕がある方はスタートダッシュで少し多く買った方がいいような場合もあるんです。
実際、私は不動産投資をスタートした際、既に43歳だったので、ちょっとまとめて買っているんですね。その後コツコツと増やしていったという経緯があります。
一度にまとめて買うとやはり、資産形成の速度は早まります。なのであまり時間がかけられないという方であれば、ある程度リスクを取りにいくという選択もあるのかなと思いますね。
―そうすると、サラリーマンで定年まであまり時間がない場合は買い方制限されてしまうのでしょうか。
村野 それはあると思います。金融機関からお金を借りられる期間は決まっていて、普通のサラリーマンだと退職するまでぐらいしか融資は使えないでしょうし…。それ以降はある程度の収入がない限り借りることできなくなってくると思います。
そう考えると今、若くて長期間銀行から融資を引っ張れる人は、色んな設計ができますが、10年や5年である程度資産を作ろうとした場合、やり方的にはある程度のリスクを許容しなければ難しいかなって気はしますね。
内田 やはり時間をいかに有効に使うか、時間を味方にできるかっていうことがポイントです。不動産投資の場合は特に、「時間を使うかお金を投資するか」のどちらかだと思います。もちろん両方投入できる人が一番強いんですが…。
―若い方は時間かけて、ある程度年配の方に関してはお金を入れるしかない。
内田 そうですね。
100万円以上のキャッシュは「もったいない」
―ちなみに村野さんはある程度貯金しながら物件を買い進めていった感じですか。
村野 そんなこともないですね。基本的に７桁（百万円単位）のキャッシュがあると焦るんですよ。ずっと銀行の口座の中にあると。
―それはなぜでしょうか。
村野 もったいないと思ってしまうんです(笑)。銀行に預けていてもほとんど金利はつかないので。
内田 その通りですね。お金を遊ばせる、まさに遊ばせているんですよ。
村野 そう、働いてくれていないんですよ。ですので、私としてはできるだけキャッシュを手元に置きたくないので、いろいろなところにどんどん入れています。結果として現金はほとんど手元には持っていないです。
借りすぎはNG、借りなさすぎももったいない
―なるほど、徹底していますね。不動産投資の観点で言うと、借り入れをどれくらいするべきかも気になります。その点いかがでしょうか。
内田 過大な借金は当然NGとして、やはりバランスが大切だと思います。ある程度自己資金は入れながら、総資産分の借入額（借入比率）が50％を目標にして目指すという形で進めるのが一番バランスは良いです。
もちろん若い方で、現金がない場合は当然、借入比率が高くなります。そこで、繰り上げ返済を続けてできるだけ早く借入比率を下げていく努力をする必要はありますね。
村野 借入比率50％はなかなかハードルが高いですもんね。
内田 50％はかなり安全性の高い水準ということで、目標にしていただければと。50％になれば次の借入を起こす際の審査が非常に通りやすくなりますから。
このように、ある程度借入率が下がると、次に物件を購入する際、またすぐ借りやすくなるので、それを繰り返して資産を拡大させていくのが安全性が高くおすすめです。
―逆に言うと、半分は借金でも良いということですね。
内田 半分だったらもう余裕ですね。逆に、例えば借入比率を20％などにしておくのは「もったいない」です。
先ほどお金を遊ばせておくっていう話がちらっと出ましたけども、借入比率を低くしておくというのは、本来お金を借りられるはずだった自分の「信用」、いわゆる与信枠を遊ばせておくことと同じです。
成功への近道は自分が使える「資産」の最大活用
―与信枠を遊ばせないという発想はなかなか出てきませんでした。村野さんも同様の意見ですか。
村野 そうですね、もったいないと思います。このもったいないっていうのは、例えば自分自身に何か才能があったり、人脈を持っていたり、親がすごかったりとかがあるのでしたら別にここまで気にして投資をする必要はないかもしれません。
ただ、そうしたものがないと感じるならば「自分が使えるものはなんだろう」と考えて、頑張って使っていかないとしょうがない気がするんです。
その中でやっぱり与信枠もそうですし、もちろん自分の持っている自己資金もそうですが、これらを遊ばせておくことがもったいないとしか思えない。
内田 私も銀行員とはいえいち会社員ですので、会社で一生懸命働いています。その間、お金を遊ばせとくなんて…。自分がこれだけ必死になって働いているのに、お金が遊んでいるなんてとんでもないって思うんです(笑)。
村野 そうですよね。私たち、今こうやって喋っているじゃないですか。この喋っている時間も、我々のマンションたちは家賃を稼いでくれていて、遊んでないんですよね。
なので、そういう感じで遊ばせているものを減らすということは、長期的にみて大事なことなんじゃないかなとは思っています。
社会人になると同時期に投資に目覚め、外国債・新規上場株式など金融投資を始める。
その投資の担保として不動産投資に着目し、やがて不動産が投資商品として有効であるこ
とに気づき、以後、積極的に不動産投資を始める。
東京23区のワンルーム中古市場で不動産投資を展開し、2019年に20年間勤めた会社をア
ーリーリタイア。現在、自身の所有する会社を経営しつつ、東京23区内に計30戸の物件
を所有。さらにマンション管理組合事業など不動産投資に関連して多方面で活躍する。
著書：『43歳で「FIRE」を実現したボクの”無敵”不動産投資法』（2020年・アーク出版）
大学卒業後、大手証券会社に就職するもバブル崩壊の影響で倒産。
中堅の銀行に転職した後、 42歳のときに不動産投資をはじめて半年間で5戸までマンションを増やす。
その後、マンションを買い進めて今では11戸のマンションを保有し、アパートや戸建て経
営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり（ゲームでいう上がり）の状態』に到達する。
