数ある投資手法のなかでも金額が大きい不動産投資。

失敗したらどうしよう、と一歩目を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

『元金融マンが明かす 資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』(アーク出版)の著者である元金融マン投資家の内田裕樹氏(55)も

今でこそ家賃年収1,600万円を達成しましたが、最初の一歩目は迷いに迷ったといいます。

それでも一歩目を踏み出せたワケとは―。

本記事では同書の一部を抜粋・再編集し、大手証券会社、都市銀行と渡り歩いてきた著者が実体験を通して得た不動産投資のホンネをご紹介します。

書籍
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55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす「資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!」
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目次

  1. 長年探していた不動産投資の「解答」
  2. 不動産投資の「師匠」を決め、徹底的にマネる
  3. 利回り5%が買い方次第で10%に?
  4. 一人で悩むより相談を

長年探していた不動産投資の「解答」

元銀行員オーナーが5年間迷い続けた不動産投資で「最初の一歩目」を踏み出せたワケ
(画像=Wasan/stock.adobe.com)

2~3年は熱心に書籍を読み漁っていましたが、4~5年目になると半ばあきらめムードが先行します。私の考え方が間違っているのかもしれない。リスクを回避した不動産投資なんてないのかも。大きなリスクをとって大きく稼ぐスタイルしかないのかな……と、むなしく時間だけが経過していきます。

実はこの時私は二つの大失敗をしていたのです。このことに気がつくのはだいぶ先のことでした。

いつものように出勤する電車で日経新聞を読んでいました。ふと最下段の広告欄に目をやると、日本財託という不動産会社の社長が書いた『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』という書籍の案内とセミナーのお知らせが記載されていました。

初めて目にした中古ワンルームマンション投資の書籍です。会社の昼休みにすぐに書店へ走り、手にとって内容を確認します。

・新築マンション投資の問題点と代替策として中古への投資の有用性
・仕組みをつくることで投資家が修繕や募集をする必要はない
・不動産投資の最大のリスクは過度な借入れ
・諸々のリスクとその対処方法

など、まさに目からウロコです。私が長年探していた解答を見つけた瞬間でした。

斜め読みですが、すぐに読み切ってセミナーへの参加を申し込みました。それから、再度じっくりと読んで質問したいことをまとめました。今まで読んできた書籍と異なり共感することばかりです。

新築物件価格にはデベロッパーの経費や利益が加算されているけど、中古ではそのようなものはないので、物件を検討するなら、新築ではなく築浅物件のほうが投資効率は良い。

現金で2戸、借入れで1戸が最強の投資スタイル。立地を東京23区の駅徒歩10分以内に限定すれば、空室はすぐに埋まる。知識は得ましたが、初めて接する分野です。以前に新築マンション販売会社に騙されかけた経験から、少しでもわからないことは細かいことでもメモしてセミナーに備えます。

不動産投資の「師匠」を決め、徹底的にマネる

いよいよセミナー当日、書籍では共感することばかりでしたが、相手は不動産会社。警戒感マックスです。

まず、日本財託の社長が投資の必要性や東京中古ワンルームマンション投資の有用性について説明します。次に営業マンが現金で2戸、借入れで1戸のスタイルをつくれば安全に加速的に資産形成できることを熱く語りました。この時点で私はまだ「ふ~ん。そうなんだ」程度の認識です。

次にサラリーマン投資家の方が2名登壇されました。最初は投資開始後1年くらい経過された方で、話の内容は「第一歩を踏み出すまで」でした。私はすでに5年も経過しているので、その気持ちはよくわかります。

次は台場史貞さんという投資開始後5年経過した方でした。すでに7戸も所有され、あと数年で経済的自由が手に入るようでした。

5年前と言えば私がだまされかけた年で、私はそこで時間が止まったままです。一方、同じ頃に適切に対応された台場さんは、もう経済的自由が目の前という現実に愕然としました。

5年前に中古ワンルーム投資にたどり着いた台場さんの情報力や行動力と、それらが足りなかった私の違いが、たったの5年で大きな差となったのです。

たしかに当時2年くらいは半ばあきらめて書籍の確認さえしていませんでした。『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』はその頃に出版されているので、私の怠慢です。

現実に愕然としましたが、悔やもうが妬もうが、すぎた時間は戻せません。私は5年という時間の凄さに着目しました。台場さんを徹底的に真似て同じように対応できたら、5年後の私はその時の台場さんの状態(経済的自由が目前)になれるはず。

セミナーが終了したので、再び警戒感マックスで営業マンから声がかかるのを待ちました。ところが営業マンから声がかかることはなく、みんな帰り始めました。肩透かしを食った気分でしたが、その時に台場さんが会場の後ろの席に座っているのが目に入りました。普段は人に話しかけるのは苦手ですが、この時ばかりは思い切って声をかけました。

「セミナーでお話をされた台場さんですよね。少し教えていただきたいのですが、よろしいでしょうか?」

台場さんは気さくに、

大丈夫ですよ。どうしました?」と相談を快諾してくれました。

私は台場さんがお話しされた内容にとどまらず、図々しく日本財託の営業マンに質問する予定だったことまで尋ねました。台場さんは、当初は現金中心に購入されていて、その後に借入れされたそうで、借入比率は30~40%、返済比率もたぶん同程度で借入残高も数千万円程度。きわめて安全性が高く、これなら失敗する要素がなく、「凄い」としか言いようがありません。

幸い私も新入社員の頃からのコツコツと貯めた資金があったので、何とか真似できそうです。台場さんを(勝手に)師匠と決めて、「5年後に今の台場さんを目標として安全に投資を進めよう」、そう決心したのでした。

利回り5%が買い方次第で10%に?

東京中古ワンルームで不動産投資を決意しましたが、どのような物件を買えばよいのか見当がつきません。日本財託の担当者から定期的に資料が届くのですが、善し悪しがさっぱりわかりません。知識も経験もないのだからしかたなく、情けない状態が続きました。

良い物件とは思うのだけど、担当者に買うことを告げられない。もし、買ってすぐに退去されたら嫌だな、他に見落としていることはないか、など、いつまでも堂々めぐりが続きます。怖くて足がすくんで動けないのです。

気晴らしに同じ条件の物件を3戸(2戸現金、1戸借入れ)買った場合の返済シミュレーションをつくってみました。もちろん家賃収入の手取りは、全額を繰上げ返済に充てます。家計費からも毎月5万円を繰上げ返済に充てます。すると、5年で完済する結果が出ました。

借入比率が30%を切った時点で追加購入したらどうなるか試算してみました。10年で10 戸になりました。台場さんの5年で7戸には及びませんが、10年で10戸なら悪くない。追加購入のタイミングを借入比率35%の時にしたらどうなるか?10戸の到達が9年弱に短縮しました。投下した自己資金に対する利回りはどうなるか?いろいろと式を追加すると、10%を超える結果が出ます。

「あ~、どっか間違えたな」

検証すると細かな間違いが次々と見つかります。でも、結果が大きく変わることはありません。絶対に間違っているはずだから早く間違いを見つけないと、この悶々とした状態で買うことはできない。気晴らしに始めたシミュレーションのために、ますます買えなくなるとは……。

何度も見直しましたが、間違いは見つかりません。これだけ見直しているのに間違いが見つからないということは、結果に間違いはないのか? 間違いないとしたら、実質利回り5%がなぜ10%を超えるのか……。

借入れせずに全額を現金購入に切り替えると、利回りは5%になりました。ということはレバレッジ効果か?でも、思いきり繰上げ返済するからレバレッジ効果はかなり小さいはず。では、繰上げ返済か…。繰上げ返済した部分には翌月から金利がかからず、それが毎月繰り返される。これって複利効果に似ている。しかも毎月。なるほど毎月複利か。だから10%を超えるのか。これはもうやるしかない!

一人で悩むより相談を

ある日、高円寺(杉並区)の物件資料が届きました。根拠はないけど、なんとなくよさそうに感じました。でも、確信が持てません。相変わらず物件の目利きができません。物件も見に行きましたが、入居者がいるので部屋の中はわかりません。物件の何をどのように見たらいいのかがわからず、ただ、行ってきただけ……。

また、台場さんに助けを求めました。

「物件を見に行ったのですが、何を見て、どう考えたらいいのかわかりません。台場さんなら物件の何をどのように見ますか?」台場さんは、

「建物の外観を眺めてもわかることはほとんどないでしょ。建物に着いたらエントランスの状態を見ます。散らかってないか、やたらと注意書きが張ってないか、ゴミ置き場は綺麗か、駐輪場に放置自転車がないか、とかですね。
それと、駅までの道は行きと帰りは別の道を通ります。行きは最短ルートを通って女性目線で深夜でも怖くないかを考え、帰りは遠回りでも女性が安心して通れる賑やかなルートで時間を計ります。基本は女性目線です。女性が借りたいと思えない物件は対象者が半分になるので、それだけ空室期間が伸びます。入居者は女性のほうがありがたいです。部屋を綺麗に使ってくれる可能性が男性よりも高いからです」

さすが師匠です。頼りになります。

エントランス周りは綺麗でした。最短ルートが賑やかな通りです。入居者は女性です。
なので、問題はないはずです。

「この物件どう思いますか?」
担当者からもらった高円寺の物件資料を台場さんに転送して質問しました。台場さんは、

「中央線なら問題なし。ずっと中央線沿線が欲しかったけど、今まで買うタイミングで中央線は出たことがない」

「なぜ、そんなに中央線がいいのですか?」

「JRの人気路線だから。新宿駅でも東京駅でも乗り換えなしですぐに行けるし、東西線にも直通で行ける。こんなにすごい路線は空室になってもすぐに埋まる」

なるほど、そう考えるのか。師匠からのアドバイスで、もはや買わない理由がありません。でも、まだ足がすくんでいます。なぜなのか自分でもわかりません。

そんなある休日にふらりと日本財託のオフィスを訪問しました。アポはなく、担当者がいるかどうかもわかりません。やはり担当者は休みで、たまたま担当者の上司の部長さんがいて、私の応対をしてもらいました。

自分の不安な気持ちや買いたいのに買えない心境などを吐露しました。部長さんは私の気持ちを聞いて、いろいろと話をしてくださいました。

話の内容はほとんど覚えていないのですが、その後の安心感はよく覚えています。頭で投資の理屈はわかっていても人生で初めて1500万円以上の買い物をするので、「心が冷静でいられなかった」のでしょう。

何はともあれ、やっと購入に踏み切る決心がついたのです。

内田 裕樹氏
内田 裕樹氏 Yuki Uchida
1966年生まれの55歳。国立大理系学部卒業後、新卒で山一證券に入社。営業・証券アナリストとして活躍するも31歳の時、バブル崩壊の影響で勤務先が自主廃業。中堅の銀行に転職する。
波乱万丈な会社員人生の傍ら、2009年、43歳のとき日本財託で不動産投資を開始。東京23区内の中古ワンルームを中心に物件を買い進め、11戸のマンションを保有し、アパート経営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり(ゲームでいう上がり)の状態』に到達する。
今年の6月末に銀行を早期退職し、現在は投資仲間とともに不動産関連の仕事に関わる。

著書:「55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす『資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』」(アーク出版)

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