「いまの年齢からなら、どのように始めるべきか?」

不動産投資を検討されている多くの方が抱く疑問の一つではないでしょうか。

長期投資を前提とした不動産投資の場合、年齢という要素は非常に重要です。

だからこそ、自分に合った戦略を組まなければ、資産形成の目標が遠ざかってしまう可能性があります。

そこで今回、29歳から不動産投資を始めた現役会社員の渡辺瞬氏(35)と、43歳から不動産投資の世界に足を踏み入れ、10数年で早期退職を実現した元銀行員の内田裕樹氏(55)の二人にお話しをお伺いしました。

それぞれ若いうちから、ミドル世代から不動産投資をした結果はどうだったのか?
いま振り返って「こうすればよかった」と思うこととは―。

目次

  1. 共通項は「都心中古ワンルーム投資」だった
  2. 若い世代こそ「急がば回れ」を意識すべき
  3. 不動産投資に「裏技」はない
  4. 若いうちは目に見えない資産「信用力」を使う
  5. 不動産投資を始めたほぼ全員がしている「後悔」とは

共通項は「都心中古ワンルーム投資」だった

20・30代と40・50代ではこれだけ違う!会社員投資家が振り返る“年代別”ベストな不動産投資術

―まずは自己紹介から、お願いいたします。

渡辺 はい、渡辺と申します。現在35歳です。

私が不動産投資を始めたのは今から6年前、当時は2016年になります。そこから都心の中古ワンルームマンションを毎年1戸、買い足していって、現在5区分になります。

会社員ですので日中は仕事をしており、スキマ時間を縫って投資を行っています。

内田 内田と申します。現在55歳です。新卒の時に大手証券会社に就職しましたが、バブル崩壊のあおりを受けて勤め先が自主廃業になってしまいました。

その後中堅の銀行に再就職して約20年仕事をしていましたが、異動の辞令を受けたこと、月100万円程度の家賃収入がすでにあったことから、今年6月末で早期退職しました。

不動産投資は都心中古ワンルームを11戸のほか、アパートが2棟と戸建てを1軒所有しています。

―ありがとうございます。お二人とも都心の中古ワンルームを基本路線としていますが、その理由はなんだったのでしょうか。

渡辺 私の場合、幸いにして知り合いにワンルームやっている人がいたり、一棟マンションをやっている人がいたりしたんですよね。

投資状況を見比べてみた時に、ワンルームをやっている方は最低限、物件を見て購入して、というのはありますが、基本的に投資で忙しそうにしている印象がなかったんです。

一方で一棟マンションや戸建て(投資)をやってる方を見ると、本業の仕事で働いている以外の時間はほぼ全て不動産投資につぎ込んでいて、すごく労働集中的なことをやっていました。

それを見ると「これって果たして『投資』なんだろうか?」っていう疑問が浮かんできて。私は自分が働くような投資はやりたくないと思っていたので、都心ワンルームに行き着きました。

内田 私の場合は証券会社や銀行にいた経験から株や投資信託は「金融機関にとっては」儲かる商品で、個人投資家にとって儲かるかは疑問がありました。性格的にも過剰なリスクは負いたくなかったので…。

ただ、これまで本業でバタバタした経験から何か投資はやりたいと思っていたんです。それで調べていくうちに、手間暇が掛からずリスクも低い、かつ工夫すればある程度の利回りを確保できる都心中古ワンルーム投資が良いのではないかな、と思うようになりました。

そのタイミングで日本財託のセミナーに参加したところ、当時の私と同じサラリーマンの立場で都心中古ワンルーム投資で資産を増やされていた先輩オーナーに出会うことができて「この人のやり方を真似たら自分も資産形成ができる」と確信を持ち、一歩を踏み出すことができました。

若い世代こそ「急がば回れ」を意識すべき

―渡辺さんは29歳から不動産投資をスタートされていますが、若いうちから不動産投資を開始するメリットは何だと思いますか。

渡辺 若い人のメリットは、何と言っても「時間がある」ということですよね。当然といえば当然の話ではありますが、この点は強調しておきたいところです。

最近はSNSなどでそれこそ地球の裏側の人が発信したことでもあっという間に知ることができますよね。その影響もあってか、いわゆる「FIRE(Financial Independence, Retire Early)」という言葉が一人歩きしている印象はすごくあります。

というのも、若い方はFIRE=経済的に自立する、ということを数年などの短期スパンで実現しようとしているように思います。

そうすると実現可能性という意味ではそれだけ低くなってしまいます。そうではなく、やっぱり10年、15年といった長いスパンで捉え直すべきではないでしょうか。

それにより「FIRE」が誰にとっても現実味を帯びてきますし、私自身もそれに向けて頑張ってはいます。ですので、時間をうまく使っていくことが重要ですし、それは時間がある若い人にとって大きなメリットなのかなと思います。

不動産投資に「裏技」はない

―では一方で、ミドル世代が不動産投資を始めるメリットは何でしょうか。

内田 メリットと言えるかどうか分かりませんが…。若い方に比べて資金的には余裕があることかと思います。私の場合は若い頃に「この投資先だ」というのがなかなか見いだせなくて、ある程度貯金をしていました。で、いざ不動産投資を開始する時にそのそれまで貯めてた物を一気に投入したという経緯があるんですけども。

不動産投資はお金を使うか、時間を使うかだと思っています。その意味で、うまくやる方法はありますがいわゆる「裏技」はありません。

ですので、仮にある程度資金があったとしても、時間は大事にすべきです。ですので4、50代の方は一刻も早く始めたほうがいいですね。

―内田さんは1戸目以降、どのように買い増しを進めていったのでしょうか。

内田 私の場合は5年間、迷いに迷った末での購入でしたので「失った5年間」を少しでも取り戻そうといかに効率よくやるかを重視していました。

ですので、貯蓄の多く一気につぎ込む形で、不動産投資を始めてから半年間で5戸の物件を購入しました。

そこからは毎月の収入の一部を貯金ではなく、借り入れの返済に充てていましたね。そうすると借り入れ残高がどんどん減っていくわけですよ。それが嬉しくて。

事前にシミュレーションもつくっていましたので、例えば月5万円繰り上げ返済をしたら完済期間が1か月、2か月、3カ月とどんどん前倒しになることが目に見えて分かります。

ですので、相当モチベーションを高く保てていて、多少の節約は全然苦ではなかったです。

若いうちは目に見えない資産「信用力」を使う

―若いうちから不動産投資を行う上でデメリットに感じた部分はなかったのでしょうか。

渡辺 やっぱり手元の現金がミドル世代に比べて相対的に少ないっていうのはデメリットなのかなと思います。ですので、そのデメリットを少しでもメリットに変えるために自分の属性、つまりサラリーマンとしての属性を信用に変えて、金融機関から借り入れをする。その借り入れを今度は住んでる人に返してもらうっていう「仕組み」を活用することは必要でしたね。

やはりキャッシュはどうしても強いので、現金を先に入れていきなりプラスのキャッシュフローを作るっていうのも大事なんですけど、若い世代だと必ずしもそれができない。

私みたいに現金がそんなにないっていう状況もありえるので、それだったら、好立地で築浅の物件など空室が少ないものを早めに手に入れて、純資産を増やしてくれる仕組みを早めに構築し、時間を活かすということが肝になってくると思います。

内田 そうですよね。なので私からすると、若い方が時間を使えるっていうのは羨ましくてしょうがないんですけど(笑)。

私が不動産投資を始めたときにつくったシミュレーションでは、純資産が10年で2倍になるっていうのが出ていました。20年で4倍、30年で8倍って増えていきますから。

渡辺 倍倍ゲームですね。

内田 私自身、実際に10年少々不動産投資をやっていますが、シミュレーション通り、いやそれ以上に純資産が増えています。だから渡辺さん20代から始められて羨ましい。

不動産投資を始めたほぼ全員がしている「後悔」とは

―不動産投資に興味を持っている20代・30代と、40代・50代の方にアドバイスをお願いします。

渡辺 不動産投資というと、どうしても不安が先行するので、始めようと思ってもなかなか始められないという気持ちは私も経験してきたのでよく分かります。

ですが、色々勉強すると意外に思い描いていたようなネガティブな事はめったに起きません。ですので、若い方が始めようと思って、ある程度勉強したらできるだけ早く一歩を踏み出して、不動産投資をきっかけにして、人生を考えていってはどうかなと思います。

私の身の回りでも、投資に関して興味を持って実際にやっているという方が増えてきましたので、さらにそうした仲間の輪が広がるのを願っています。

内田 これは全世代共通だと思うんですけど「失敗したらどうしよう」という気持ちはほぼ100%全員が持っている不安なんですね。私ももちろんそうでしたし、不動産投資でFIREを達成した私の友人らもほぼ100%全員が最初は不安だったと言います。

ただ同じように、ほぼ100%の人が「もっと早く始めてればよかった」という後悔をしているのも事実です。ですので、一人で悩んでいるのではなく、まずはセミナーや相談会に参加してみてはいかがでしょうか。

内田 裕樹 Uchida Yuki
内田 裕樹 Yuki Uchida
元金融マン投資家
1966年生まれの55歳。国立大理系学部卒業後、新卒で山一證券に入社。営業・証券アナリストとして活躍するも31歳の時、バブル崩壊の影響で勤務先が自主廃業。中堅の銀行に転職する。
波乱万丈な会社員人生の傍ら、2009年、43歳のとき日本財託で不動産投資を開始。東京23区内の中古ワンルームを中心に物件を買い進め、11戸のマンションを保有し、アパート経営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり(ゲームでいう上がり)の状態』に到達する。
今年の6月末に銀行を早期退職し、現在は投資仲間とともに不動産関連の仕事に関わる。

著書:「55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす『資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』」(アーク出版)
渡辺 瞬氏
渡辺 瞬 Shun Watanabe
サラリーマン投資家
1987年生まれの35歳。
大学院修士課程修了後、民間企業に研究職として就職。仕事をしながらも博士課程を修了する。
社会人になると同時に投資に目覚め、26歳から投資の世界に。株やドル建ての投資信託などの運用をする傍ら、29歳のときに東京中古ワンルームを購入。
現在東京23区内に中古ワンルームマンションを5戸所有する。
今後もポートフォリオの中心に不動産を据えながら資産拡大に向け歩みを進める。