「ワンルーム投資で成功した人はひとりもいない」
「ワンルーム投資、実は成功者も多数」

ネット上の動画で見かけるタイトルです。

同じワンルームについてのことなのに、 言っていることは正反対。

いったいどれが本当のことなのか、分からなくなってしまいますよね。

そのため、ワンルーム投資に興味があったとしても
なかなか一歩を踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回、29歳から不動産投資を始めた現役会社員の渡辺瞬氏(35)と、43歳から不動産投資の世界に足を踏み入れ、10数年で早期退職を実現した元銀行員の内田裕樹氏(55)の二人にお話しをお伺いしました。

普通のサラリーマンからワンルーム投資を始めた年代の違う2人がたどった
意外な道筋とは―。

目次

  1. キーワードは「東京」「中古」「ワンルーム」
  2. 「ワンルームは儲からない」の真実
  3. すべらないワンルーム投資は「長期目線」「積極投資」

キーワードは「東京」「中古」「ワンルーム」

日本財託

―まずは自己紹介から、お願いいたします。

渡辺 はい、渡辺と申します。現在35歳で、日中は民間企業の研究職をしています。

私が不動産投資を始めたのは今から6年前、当時は2016年になります。そこから都心の中古ワンルームマンションを毎年1戸、買い足していって、現在5戸になります。

内田 内田と申します。55歳になってしまいました。新卒の時に大手証券会社に就職しましたが、バブル崩壊のあおりを受けて勤め先が自主廃業してしまいました。

その後中堅の銀行に再就職して約20年仕事をしていましたが、これまでの業務とあまり関係のない部署への異動の辞令が出まして…。

年齢的にまた一から仕事を覚えるのは辛いと感じましたし、
また月100万円程度の家賃収入(キャッシュフロー)がすでにあったことから、2022年6月末で早期退職しました。

不動産投資は都心中古ワンルームを11戸のほか、アパートが2棟と戸建てを1軒所有しています。

「ワンルームは儲からない」の真実

―早速、お二人にご質問なのですが、ネットで度々「ワンルーム投資は止めとけ」といった意見が見られます。中にはワンルーム投資で儲かった人は見たことがない、という動画も…。実際のところはどうでしょうか。

渡辺 それは「その人の周りでは」いない、ということでしょうね(笑)。内田さんは実際に家賃収入で生活していけるだけの資産を築いているわけですし…。

私も投資仲間が結構いますけれど、いるんですよね、ワンルームからの家賃収入で生活している人って。

彼らは毎日せかせかと働いているわけではないですし、好きなことで生活をしているのを実際に目にしていますので、ある一面だけを見て「ワンルームで儲かっている人はいない」というのは短絡的だと思いますね。

内田 そうですね。私自身、現在家賃収入で十分生活ができています。

また、最初に不動産投資をはじめる際、シミュレーションを行って「10年で純資産が2倍になる」という値が出ていました。結局、シミュレーションよりも早く純資産2倍を実現したんですけれども(笑)。

そういう経緯もありますし、逆に私の周りで「東京の中古のワンルーム」で失敗した人って見たことないんですけれど。

ワンルーム投資で儲からないっていうと、どちらかというと新築とかではないかなって気はします。あるいは修繕費・管理費などを加味すると儲からないとか。

―なるほど。内田さんの場合はどうだったのでしょうか。

内田 2021年末に購入したものは日が浅いので除外してですが、13年で10戸のワンルームマンションの実績を紹介すると、修繕費用はトータルで266万円くらいでした。原状回復費用や設備交換費とか…。

一方で、敷金の償却や更新料による収入も246万円ほどあるんですよね。なので差し引きすると、約20万円しか手出しをしていない計算になります。13年で10戸、20万円はほぼ誤差じゃないかなと思います。

なので、ワンルームで儲からない、というのは逆に「どうやったらそうなるの?」と聞きたいくらいです。

すべらないワンルーム投資は「長期目線」「積極投資」

―そうですね、恐らくですが、ワンルーム投資を「儲からない」って言っている方の多くが、家賃収入から修繕積立金・管理費を差し引いて、ローンの支払いをすると手残りがほとんどないとか、下手をするとマイナスになってしまうとか、その点を言及されているように思います。この点、お二人はいかがお考えでしょうか。

渡辺 これは考え方の「落とし穴」かな、と思います。ポイントとしては不動産投資が成功だったか、失敗だったかをどの時点で判断するか、という時間的な考え方です。

不動産投資はやはり長期投資に分類されるので、目の前のキャッシュフローだったり、目下の資金繰りだけだったりで、この投資が成功だったかどうかを判断するのは基本的には間違えだと考えています。

それこそ、5年、10年のスパンで考えれば、いくらでもワンルーム投資の戦略としての可能性を広げることができると思うのです。

長期的な視点を見据えて、自己資金をどれだけ出すのかだったり、内田さんがおっしゃっていたような臨時的な収入と支出の差額だったりを勘案すると、ワンルームの魅力がもう少し見えてくるのではないかなと思います。

―確かに、最近は短期間で大きく稼ぐことが注目されがちですよね。内田さんはいかがでしょうか。

内田 儲からない「言い分」を聞いて「あー、なるほど」と思ったのが、確かに最初からフルローンで購入して、そのままずーっと放置しているのであれば、儲かったとは言えないかもしれません。

私の場合は、家賃を返済に充てるのは当然で、加えて自己資金から繰り上げ返済を積極的に行ってきました。そうすると、資金繰りはプラスになりますし、さらに2戸目、3戸目と増やしていくと、やり方さえ間違えなければ加速度的に資産が増えるのは明らかです。

例えば、私たちのような普通のサラリーマンが最初からローンで何戸も購入すると、借り入れ比率が高くなってしまい、過剰なリスクを抱えることとなります。

それでは失敗しても仕方がないかなと思いますが、リスクをコントロールしながら徐々に物件を増やすというやり方を取れば、逆に失敗するほうが珍しいと私は思うんですが…。

―そういった意味だと、物件を購入したまま放置せずに、繰り上げ返済とセットで考えることで初めて、成功に近づいていくという感覚ですね。

内田 裕樹 Uchida Yuki
内田 裕樹 Yuki Uchida
元金融マン投資家
1966年生まれの55歳。国立大理系学部卒業後、新卒で山一證券に入社。営業・証券アナリストとして活躍するも31歳の時、バブル崩壊の影響で勤務先が自主廃業。中堅の銀行に転職する。
波乱万丈な会社員人生の傍ら、2009年、43歳のとき日本財託で不動産投資を開始。東京23区内の中古ワンルームを中心に物件を買い進め、11戸のマンションを保有し、アパート経営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり(ゲームでいう上がり)の状態』に到達する。
今年の6月末に銀行を早期退職し、現在は投資仲間とともに不動産関連の仕事に関わる。

著書:「55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす『資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』」(アーク出版)
渡辺 瞬氏
渡辺 瞬 Shun Watanabe
サラリーマン投資家
1987年生まれの35歳。
大学院修士課程修了後、民間企業に研究職として就職。仕事をしながらも博士課程を修了する。
社会人になると同時に投資に目覚め、26歳から投資の世界に。株やドル建ての投資信託などの運用をする傍ら、29歳のときに東京中古ワンルームを購入。
現在東京23区内に中古ワンルームマンションを5戸所有する。
今後もポートフォリオの中心に不動産を据えながら資産拡大に向け歩みを進める。