「知らない土地での不動産投資は不安…」

不動産投資を検討している方からよく聞く言葉です。

不動産は文字通り動かすことができない現物資産。
物件を購入した後になって後悔しても、挽回が難しい側面もあるため、
どうしても慎重になってしまいますよね。

そこで今回、29歳から不動産投資を始めた現役会社員の渡辺瞬氏(35)と、43歳から不動産投資の世界に足を踏み入れ、10数年で早期退職を実現した元銀行員の内田裕樹氏(55)の二人にお話しをお伺いしました。

お二人が不動産投資の中核に選んだのは「東京・中古・ワンルーム」。
その理由の一つに公開されているデータのみで、ある程度良し悪しを判断できることだといいます。

そう考えるに至った道筋とは―。

目次

  1. 東京中古ワンルーム選びは株や国債と同じ!?
  2. 地方物件の購入は「あまり成功した例がない」
  3. 極論、駅近ならどこでも良いのが東京

東京中古ワンルーム選びは株や国債と同じ!?

日本財託

―知らない土地の物件は、買うべきではないのではないか、というご意見をいただくことがございます。これに関しては、土地勘とかよく口にされる方もいらっしゃいますが、どうお考えですか。

内田 そうですね、例えば東京のワンルームマンションを地方の人が買うっていう状況などがパターンとして多いかと思います。

確かに知らない土地の不動産を買うとなると不安になるのは当然分かりますし、私自身も立場が一緒であれば同じように不安になると思います。

ただ、この問題はその土地を知っているか知らないか、というよりは、きちっと物件の管理を任せられる管理会社があるかどうかがポイントだと思うんですね。

東京の中古のワンルームの場合、賃貸管理がきっちりできている会社に委託するという前提であれば、地方に住んでいても東京に住んでいても結果はあまり関係がないのかなと感じます。

強いて言えば、私は東京に長く住んでいますので、多少地理感って言うんでしょうか、「このエリアはこういうエリアだ」っていうのはある程度知っている部分もあるので、「こういう地域は好みだな」とか「こういう地域はあんまり好きじゃないな」っていうのは多少あるかもしれません。

とはいえ、私が個人的にあまり好きじゃないと思った地域が賃貸経営として成り立たないかというとそんなことはなく、普通に成り立っているわけです。ですので、土地勘とか好みとかっていうのはあまり関係ないかなと思います。

―なるほど。渡辺さんはいかがでしょうか。

渡辺 はい、全く同じ意見ですね。本当にその通りだと思います。

要するに、株を買うときにみなさんその会社に乗り込んで、周囲の土地柄だったり従業員を見ていますか?アメリカの国債買うときに、アメリカに行って色々調べますか?っていう話と同じなんですよね。

その土地のことを知らなくても成り立つ不動産投資の手法が東京の中古のワンルームですし、それは例えば駅からの距離だったり、あとは管理会社がどれだけちゃんとしっかり管理しているかだったり、あとは築年数だったり。

そういった数字の情報、ないしは公開されている情報だけで十分判断できますので、基本的には東京都内のワンルームという観点ではたとえ地方の方であっても問題ないと思います。

地方物件の購入は「あまり成功した例がない」

―逆に東京の人が地方に物件を購入するパターンではいかがでしょうか。

内田 例えば、私のような東京に住んでる人が北海道にアパートとか、ワンルームマンションとかに投資するというのは結構よくある話なんですが、本当に信頼できる管理会社を知っているかどうか、そこがポイントだと思うんですよね。

もし万全の信頼を置いて任せられる会社があるのであれば、地方の不動産投資でも成立するのかもしれませんが…。少なくとも私はそういう会社を知らないし、周りの不動産仲間でもそれで成功したという例を聞いたことがありません。

なので、そういう意味だと、知らない土地の不動産は危ないかな…と思ってしまいます。東京であれば、知らない地方の方でも、東京のこと知らなくても大丈夫なのですが。

極論、駅近ならどこでも良いのが東京

―ありがとうございます。では例えば、地方にお住まいの方が東京の中古のワンルームを買おう、となったときに「東京のどのエリアを買えばいいのか分かりません」という方って結構いらっしゃると思うんですよね。その点お二人のご意見はいかがでしょうか。

内田 そうですね。まずポイントにしたらいいと思うのは「ターミナル駅」がどこにあるかです。都内でいうと東京駅や新宿駅、渋谷駅、池袋駅が主なところですね。あとは上野駅を入れるかどうかは賛否両論あるかと思います。

そうしたターミナル駅から伸びてる沿線上が最寄り駅で、かつ複数路線あればベストです。ターミナル駅を通ってる線とそれ以外の線を複数路線が通っていればさらに良い。このように、まず物件の最寄り駅の路線から見た方がいいかなと思います。

―路線で絞り込んでいくという感じなんですね。渡辺さんはいかがですか?

渡辺 これはちょっと私突拍子もないことを言いますけれども、23区内であれば「駅から徒歩#### 〇分」とかだったら正直どこでもいいんじゃないかなと思っています。

やはり人がこれだけいる土地柄ですから、23区内でどこがいいか、と比べても仕方がないとさえ考えています。

確かにおっしゃるように、2路線、あとは近くに大学があるとか、商業施設が近いとかは物件探しの要素の一つになってきます。しかし、それは「良い中でもさらに良い物件」っていうか、そういった部類だと思うんですよ。

ですので「都内でもどこの物件を買うべきか」というのはそこまで悲観的になるようなトピックではないのかなっていうふうには思います。

内田 裕樹 Uchida Yuki
内田 裕樹 Yuki Uchida
元金融マン投資家
1966年生まれの55歳。国立大理系学部卒業後、新卒で山一證券に入社。営業・証券アナリストとして活躍するも31歳の時、バブル崩壊の影響で勤務先が自主廃業。中堅の銀行に転職する。
波乱万丈な会社員人生の傍ら、2009年、43歳のとき日本財託で不動産投資を開始。東京23区内の中古ワンルームを中心に物件を買い進め、11戸のマンションを保有し、アパート経営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり(ゲームでいう上がり)の状態』に到達する。
今年の6月末に銀行を早期退職し、現在は投資仲間とともに不動産関連の仕事に関わる。

著書:「55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす『資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』」(アーク出版)
渡辺 瞬氏
渡辺 瞬 Shun Watanabe
サラリーマン投資家
1987年生まれの35歳。
大学院修士課程修了後、民間企業に研究職として就職。仕事をしながらも博士課程を修了する。
社会人になると同時に投資に目覚め、26歳から投資の世界に。株やドル建ての投資信託などの運用をする傍ら、29歳のときに東京中古ワンルームを購入。
現在東京23区内に中古ワンルームマンションを5戸所有する。
今後もポートフォリオの中心に不動産を据えながら資産拡大に向け歩みを進める。