「今は不動産価格が高いので購入を躊躇してしまっています…」。

不動産投資を検討している方からよく聞く言葉です。

確かにここ数年、都心部を中心に投資用不動産の価格は上昇を続けてきました。

今や手を出すのにもかなりの勇気がいる金額になってしまい、
いくら興味があったとしても購入をためらってしまいますよね。

そこで今回、29歳から不動産投資を始め、今でもコンスタントに物件を購入し続けている現役会社員の渡辺瞬氏(35)と、

43歳から不動産投資の世界に足を踏み入れ、10数年で早期退職を実現、昨年には娘が不動産投資を始めたという元銀行員の内田裕樹氏(55)の二人にお話しをお伺いしました。

お二人が不動産投資の中核に選んだのは「東京・中古・ワンルーム」。

なぜ価格が高騰している種類の物件を購入したのか。
そう考えるに至った背景とは―。

目次

  1. 「不動産価格が高いから買わない」の罠
  2. 投資の本当の「リスク」とは?
  3. 「ないものねだり」ではなく「今あるもの」で戦略を立てる

「不動産価格が高いから買わない」の罠

日本財託

―最近の都心ワンルーム市場では「今は物件の価格は高いので、買うべきではないんじゃないの?」と考える方がかなり増えてきました。この点、お二人はどうお考えでしょうか。

内田 例えば数年前と比較すると物件価格がちょっと高くなっているのは事実です。だから買いづらい、という気持ちは確かに分かります。私自身も同じような経験もありますので。

初めて私が物件を買った時、手法を真似させていただいた先輩投資家は5年前に始めていたんです。先輩投資家が買った時期の物件価格や利回りを、私が買った物件と比較すると、その当時でも昔の方がよかったんです。

ですので、当時はやっかみ半分で「昔に買っていたから成功したんじゃないの」と思ったこともありました。

ただ、シミュレーションをした結果、私が不動産投資を検討していた時期でも十分な収益が得られるという結論になったので、購入を決断することができたんです。

実は昨年末、子どもが東京の中古ワンルーム投資を始めるとなったので、シミュレーションを作り直して計算してみました。そうすると、今の価格、利回りでも純資産が10年で倍近くになるという計算がでました。

こうしたこともありますので「今は高いから買うべきじゃない」というのは全然違うかなと思うんですね。

そういう人は仮に値段が下がったとして、買うのかというと、絶対買えない。今よりも増して買えないと思います。「ここから先まだ下がるんじゃないか、まだ下がるんじゃないか」という心境になるはずです。

ですので、東京の中古ワンルーム投資に興味を持っていて、まだ買われてない方であれば、一刻も早く1戸目はまず買うべきだというふうに思います。

投資の本当の「リスク」とは?

―なるほど。ありがとうございます。渡辺さんいかがですか?

渡辺 これはもう、内田さんのお話に同意です。物件の価格をすごい気にされる方ってやはりいて。

その意見を深掘りして、それがどこの不安に繋がってるのかなって僕なりに考えたんですけど、やはり金融機関からの借り入れを主軸に不動産を買いたいっていう方にとっては、ローンの額が増えてしまう、返済の額が増えてしまう、というところに繋がっていくと思います。

しかし、投資のリスクの本質っていうのは「この先どうなるかがどれだけ分からないか」がリスクなんです。

今物件の価格が高いからといっても、例えば額面で2,500万円っていう形でローンの額が決まるのであれば、それって本当のリスクではないんですよね。ローンの返済額から自分がどれだけ繰上げ返済しなくちゃいけないのかがその時点で大体分かるので。

ローンの額面を把握して、自分の資産がこれから増やしていけるような見通しが立つのであれば、その時点でやるべきです。さっき内田さんがおっしゃられたように「今は高いから買わない」と言っている方は、本当に値下がりした時にはもう本当に買わないんですね。

だからこそ、今の価格や利回りなどの情報でやっていけるかどうかっていうところを考えていただくのが非常に大切なんじゃないかなっていうふうに思います。

「ないものねだり」ではなく「今あるもの」で戦略を立てる

―確かに、ローンを組むことそれ自体がリスクの本質ではないと思いますね。とはいえ、近年は不動産投資の価格が高騰しているのは事実ですから「昔だったから成功できたんでしょ」と思う方も多いと思います。内田さんの場合、その気持ちをどうやって払拭したのでしょうか。

内田 それはやはりシミュレーションですよね。昔は良かった、といくら「ないものねだり」をしたところで意味がないので。じゃあ今、不動産投資を開始したら今後どうなるのかというシミュレーションを自分なりにやってみた結果、純資産が10年で倍ぐらいになるっていう結果が出たので「これならいける」と確信を持つことができました。

私自身、先ほどお話した先輩投資家と出会うまで5年ほど、迷いに迷った過去がありますのであまり人のことは言えませんし、このタイムロスが一番の後悔ではあるのですが…。

今だと不動産会社でもシミュレーションをやってくれるところもありますので、そうした他人の力も活用しながら、自分が納得できる方法で検討を進めてみたら良いかと思います。

ちなみに、私自身は今から13年前に始めて、今は相続などを考えてワンルームの購入は一旦止まってはいるんですけども、先ほどお伝えしたように2021年の12月に子どもが不動産投資デビューをしています。

もし私自身が今この時点でやらないと思うのであれば当然、子どもに買わせるわけがないので、東京の中古のワンルームで今からでも十分に資産形成ができると思いますよ。

―確かにそうですよね。ありがとうございました。

内田 裕樹 Uchida Yuki
内田 裕樹 Yuki Uchida
元金融マン投資家
1966年生まれの55歳。国立大理系学部卒業後、新卒で山一證券に入社。営業・証券アナリストとして活躍するも31歳の時、バブル崩壊の影響で勤務先が自主廃業。中堅の銀行に転職する。
波乱万丈な会社員人生の傍ら、2009年、43歳のとき日本財託で不動産投資を開始。東京23区内の中古ワンルームを中心に物件を買い進め、11戸のマンションを保有し、アパート経営にも着手。 2019年に『不動産投資で上がり(ゲームでいう上がり)の状態』に到達する。
今年の6月末に銀行を早期退職し、現在は投資仲間とともに不動産関連の仕事に関わる。

著書:「55歳にして月間の手取り家賃収入100万円!元金融マンが明かす『資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい!』」(アーク出版)
渡辺 瞬氏
渡辺 瞬 Shun Watanabe
サラリーマン投資家
1987年生まれの35歳。
大学院修士課程修了後、民間企業に研究職として就職。仕事をしながらも博士課程を修了する。
社会人になると同時に投資に目覚め、26歳から投資の世界に。株やドル建ての投資信託などの運用をする傍ら、29歳のときに東京中古ワンルームを購入。
現在東京23区内に中古ワンルームマンションを5戸所有する。
今後もポートフォリオの中心に不動産を据えながら資産拡大に向け歩みを進める。