令和2年の国土交通省の調査によると、所有者不明の土地が全国の約24%を占めていることが分かります。そして、その原因は相続登記を行っていないことによるものが63%、住所変更登記を行っていないことによるものが33%となっています。

この実態をうけ、令和3年に民法・不動産登記法が改正され、土地を相続した際の登記手続きが義務化されることになりました。本記事では、改正による不動産登記制度の見直し内容や、相続した土地を手放すための制度について解説します。

不動産を相続した際の登記手続き 

土地を相続した際の手続き方法が変わる?知っておきたい義務化の内容
(画像=TatyanaNefedova/stock.adobe.com)

不動産を相続した際には、原則として相続登記を行わなければなりません。しかし、この相続登記は義務ではなく、登記を行わなかったからといって罰則規定もありません。そのため、先祖代々の土地の登記簿が変更されずそのままになっており、現在の真の所有者が誰なのか把握できないケースが多くあります。

義務化に至った背景

不動産登記簿によっても所有者が判明しない土地や、所有者は判明したものの、所在が分からず連絡が取れない土地のことを「所有者不明土地」といいます。

そして近年、所有者不明土地が増加傾向にあり、問題視されてきたことから、相続不動産の登記制度の改正と相続した土地を手放すことができる制度が導入されたという経緯があります。

所有者不明の土地を放置していると、公共事業や復旧事業が円滑に進まないことや、民間においても取引相手が不明なため、土地の利用に制限がかかるという問題が発生します。これらの問題解消のために一連の法改正が成立し、2021年4月28日に交付されることとなりました。

相続不動産登記の義務化の内容 

相続不動産登記の義務化の内容は、相続の発生を登記に反映させることを目的とし、不動産を取得した相続人に対し、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に、土地および建物の相続登記を申請することが義務づけられるというものです。そして、正当な理由もなく不動産登記を申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となります。

相続登記の義務化の対象者は、相続もしくは遺贈によって不動産を取得した相続人です。売買や贈与によって取得した人や、相続人以外の受贈者に対しては、登記は義務づけられていません。

相続不動産の義務化制度は2024年4月1日から施行されますが、既に2024年4月1日より前に相続が開始している場合には、経過措置が設けられています。その内容は、「相続の開始を知り、かつ、所有権を取得した日から3年を経過した日」と「2027年3月31日のいずれか遅い方の日」が登記申請の期限になるというものです。

負担軽減制度

3年以内に分割協議が調わない場合は、法定相続分で相続登記を行う方法もあります。ただし、そうするためには相続人の範囲や、法定相続分の割合を確定しなければなりません。そのためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などの収集が必要となります。

仮に数代に渡って相続登記を行っていない場合などは、相続人の負担はさらに大きくなるでしょう。そこで、相続人の負担を軽減する「相続人申告登記制度」が設けられ、相続不動産登記の義務化と一緒に、2024年4月1日より施行されることになりました。

「相続人申告登記制度」とは、相続人が登記名義人の相続が発生したことと、自分が登記名義人の相続人であることを登記官に申し出ることで、申請義務を果たしたとみなされる制度で、「相続人申告登記」といいます。また、3年以内に行えば過料も免れることになっています。

ちなみにこの申し出は、相続人の範囲を確定する必要がないため、相続人に関する書類については、申し出をする相続人自身が、被相続人(所有権の登記名義人)の相続人であることが分かる戸籍謄本で事足りることになっています。また、単独での申し出や、他の相続人の分を含めた代理の届け出も可能となっており、これらの手続きに関する登録免許税はかかりません。

登記官は申し出をした相続人の氏名および住所などを職権で登記に付記します。なお、その後分割協議が調って不動産を取得した人は、分割協議成立後3年以内に登記申請を行わなければなりません。

相続人が行うべき登記申請を、ケース別にまとめてみましたので参考にしてください。

  1. 遺言書があったケース
    遺言によって不動産の所有権を取得した相続人が、取得を知った日から3年以内に遺言の内容による登記申請を行う

  2. 3年以内に遺産分割が成立したケース
    ・3年以内に遺産分割の内容に沿った相続登記の申請を行う
    ・上の方法が難しい場合は、3年以内に相続人申告登記の申し出を行った上で、遺産分割成立日から3年以内に相続登記の申請を行う

  3. 3年以内に遺産分割が成立しなかったケース
    ・3年以内に相続人申告登記の申し出を行う
    ・遺産分割成立後、遺産分割成立日から3年以内に相続登記の申請を行う

住所変更の登記も義務化に 

現在では、所有権の登記名義人の住所および氏名が変更になっても、住所変更登記などの申請は義務づけられていません。しかし、これこそが所有者不明土地が増加する原因となるため、住所や氏名が変更になった場合の登記も義務化されることになりました。

義務化の内容と負担軽減制度

所有権の登記名義人は、住所などの変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることが義務づけられます。そして、正統な理由がないまま申請しなかった場合は、5万円以下の過料に処せられることになっています。対象となるのは個人だけでなく、法人も対象です。

ただし、転居や本店移動などは相続以上に頻繁に生じることから、その都度住所変更の登記を義務づけると、国民に対して大きな負担を強いることになります。そこで、住民基本台帳ネットワークシステムや法務省内の商業・法人登記システムの連携で取得した情報に基づき、登記官が職権的に変更登記をする負担軽減制度も予定されています。

なお、個人の場合は住民基本台帳制度の趣旨を踏まえて、本人の申し出がある場合にのみ行われます。これらの義務化や負担軽減制度は、2021年4月28日から5年以内の政令で定める日に施行されます。

相続した土地を手放すことも可能に 

相続する土地が、その相続人にとって必ずしも望んでいるものとは限りません。仮に望まない土地を相続した人において、その土地を手放せる方法がないままでは、管理もできず放置されることになり、結果的に所有者不明土地の増加につながる可能性があります。

そこで、相続した土地を手放して国庫に帰属させることを可能にする法律「相続土地国庫帰属法」が定められることになり、2023年4月27日から施行されます。

この制度では、相続または遺贈によって取得した個人が承認申請できますが、共有の場合は共有者全員で承認申請しなければなりません。また、相続人以外の人が遺贈によって取得した場合や、贈与、売買などで取得したものについては対象外となります。

手放せる土地・手放せない土地

承認申請の対象とならない土地は、以下の2つに分けられます。

・承認申請できない土地(却下要件)
通常の管理や処分をするにあたって、過分の費用や労力を要する土地

・承認されない土地(個別判断による不承認要件)
上の却下要件に該当しない土地は申請可能だが、崖があるなど過分の費用や労力の必要性について個別の判断が行われ、状況次第では承認されないケースがある

その他の改正内容や今後の注意点

今回の改正には、時代の流れに沿った内容も盛込まれています。例えば、所有権の登記名義人が国内に住所を有しない場合は、その国内における連絡先を登記事項とするとしています。

これまで登記手続きの煩わしさから、相続登記を怠ったままにしているケースが多く見られました。しかし、制度の改正に合わせ、手続きの簡略化も進められています。今後施行された時には、忘れずに相続登記を行うようにしましょう。

また、土地については要件が厳しく、簡単に国庫に帰属できないことが予想されます。できるなら、自分たちで土地の活用法を見いだし、有効活用できるように考えていくことが大切だといえるでしょう。

新井智美
新井智美
トータルマネーコンサルタント ファイナンシャルプランナー(CFP®)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員、コンサルタントとして個人向け相談(資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン・住宅購入のアドバイス)を行う他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師(企業向け・サークル、団体向け)を行うと同時に金融メディアへの執筆及び監修も行い、現在年間200本以上の執筆及び監修をこなしている。これまでの執筆及び監修実績 は1,000本以上。