「富裕層はキャッシュリッチだから借金をしないだろう」というのが世間一般のイメージかもしれない。しかし、実は富裕層ほど借金に対して積極的なスタンスを取る傾向がある。日本では「借金は悪」と言われることもあるが、借金を利息が取られる「敵」として捉えるか、利息以上の収益を生み出す「味方」として捉えるかどうかで180度見方が変わってくる。
富裕層が借金を活用する理由
手元にある資産以上の取引ができ、借入コスト以上のリターンを生み出すことができれば、借金は怖い存在ではなくなる。特に今の日本は超低金利時代だ。預金に寝かせておいても資産はほとんど増えないが、逆の見方をすれば、お金を借りるには最高の状況ともいえる。
借金ができるということは、金融機関から融資を引き出せる「信用」という人的資本を持っており、借金をする能力があると言い換えることができる。もちろん、消費者金融レベルの金利になると話は別だが、ある一定未満の金利で融資をしてもらえる可能性があるのに、そうしていないのは、いわば自分が持つ資本を存分に使いこなせていない状態だ。これは一般サラリーマンにも言えることだろう。
「借金できる信用力」は使わないと「もったいない」
リスクをとれる環境や立場にあるなら、それを活用しないともったいない。富裕層はこの「もったいない」と感じることができる感性に優れており、たとえ手元に十分な現金があっても、敢えて借金するケースも多い。お金を増やす基本は「元本を減らさず、お金が増える仕組みをいかに作るか」だ。手元資金があっても、超低金利で借りられるのであればそれを使わない手はないと富裕層は考える。
それでは富裕層は、借金して何を買っているのか。自宅や高級車をローンで買うケースもあるだろうが、資産運用における借金に限定すれば、圧倒的に多いのが「収益不動産の購入」だろう。一部のプライベートバンクでは証券担保ローンを活用して、株式や投資信託を担保に、新たに株式や投資信託を購入するケースもあるが、多くの富裕層は安定的なキャッシュフロー（賃料）が期待できる不動産を購入する。
富裕層が借金して購入しているもの
例えば、物件金額3億円、築15年、東京23区内、利回り5%台のRC一棟マンションを頭金10%（3000万円）で購入するなどだ。このケースだと借入金は2億7000万円となり、3000万円の現金で3億円の物件を購入するので、10倍のレバレッジをかけることができる。23区内の物件であれば、不動産投資の天敵である空室リスクも大きく低減することができるだろう。
もちろん、一般の方が富裕層と同じ規模で行動するのは難しい。しかし、重要なことは、富裕層と同じように「借金を味方につけて、借入コスト以上のリターンを得る物件を保有する」ということだ。とすると、まずは23区内の区分マンションから始めてみても良いかもしれない。
富裕層の行動パターンを模倣する
東京23区内の好立地の中古ワンルームマンションを専門に扱うトラストシティ（東京都港区）によると、現在の23区内の中古ワンルームマンションの利回りは4%台、借入金利は1%後半になることが多いという。昨今の不動産価格上昇でイールドスプレッド（利回りと借入金利の差）は縮まっているものの、元金と利息を返済しながら年間キャッシュフローがプラスになる物件もあるそうだ。
同社の賃貸管理費は業界最低限水準（2,376円）であり、投資家の手取り拡大に寄与してくれるだろう。しかし、家賃滞納があった場合は100%保証してくれたり（同一入居者で最大12ヶ月まで）、設備故障による出費を大きくカバーしてくれる「安心設備保証サービス」や原状回復費用を手厚くカバーしてくれる「安心修繕保証サービス」など購入後のアフターサービスが充実していたりするなど、決して「安かろう悪かろう」ではない。
不動産投資は、良い借金をすれば「10年間で純資産を倍にすること」も不可能ではない。あなたも多くの富裕層が実践している「借金を味方につける資産運用」を実践してみてはいかがだろうか。
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