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確定拠出年金スタートクラブより

相続税対策に最低限知っておくべきマンション活用法

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(写真=PIXTA)

相続税とは、相続人から資産を受け継いだ際に課せられる税金のことで、その対象は親族だけとは限らない。相続税の金額は、譲り受ける資産の価値に応じて決まってくるのだが、相続する財産が大きければ大きいほど相続税額も増える。しかし、事前に対策を用意できないわけではない。

今回は相続税対策として、マンションの活用方法について相続資産の価値評価と共に解説する。

現金と不動産、どちらが得?

相続税を考えず、もしもあなたが何らかの資産を誰かから譲り受けるなら、現金と不動産のどちらがよいだろう。

現金は、相続が完了した時点ですぐに使えるというメリットがある。しかし、現金や預貯金の価値はその金額全てが相続税計算の際に、算入される。相続税計算において、現金は額面通りにみなされるため対策がしやすいものの、節税効果はあまり期待できないだろう。

これに対し、不動産はどうだろうか。現金や預貯金による相続が100%評価であるのに対し、不動産を相続する場合には価値が2割以上も圧縮される。そのため課せられる相続税も軽減されるというメリットがあるのだ。

では、なぜ価値が圧縮されるのだろうか。それは不動産の相続財産評価額を計算する際、実勢価格の70〜80%程度となるからだ。不動産の相続財産評価額を計算する際には、「路線価」もしくは「倍率方式」をつかう。公道に面した宅地の評価額である路線価と、私道とのみ接している場合など路線価が定められていない土地を評価する際に用いられる倍率方式だ。

どちらの方式を用いて土地の評価額を算出しても、ほとんどが「実勢価格の70〜80%程度の金額」となる。そのため、現金よりも不動産で受け取った方が、相続税の圧縮という観点ではメリットが大きいといえるだろう。

相続税対策にマンションが人気の理由

現金の相続よりも税負担が軽減される不動産だが、相続した資産がマンションであると話はさらに異なってくる。

マンション内の部屋を1戸または数戸相続する場合、複数の人たちと土地や建物を区分所有していることになる。建物部分については「1戸分の固定資産評価額」が明示されているケースがあるが、そうでない場合は建物全体の相続税評価額を計算し、「持分割合(自分が専有している割合)」を掛けて計算する。マンションの相続において肝心なのは、自分の所有分に対する土地の評価だ。

土地の評価額を「路線価」もしくは「倍率方式」を用いて、計算するという点は戸建てと同じだ。しかし、マンションのどの階に部屋を所有していたとしても、その建物の敷地全体の評価額に「共有持分」を掛けて額を求めることになる。同じ敷地面積であっても、敷地内における所有者が多い高層のマンションであるほど、所有者1人当たりの土地の評価額が低くなるのだ。

こうした点に着目し、富裕層の間で人気となったのが、相続税対策としてのタワーマンション購入である。さらに現在の計算方法では、同じマンション内であれば、階層や方角が違っても相続税評価額は同じとなる。従って、低層階よりも高層階で価格が高い部屋を購入することで、より相続税評価額を圧縮することができるのだ。

上記の理由から富裕層の間で「タワーマンション節税」が広まっていったが、度を越した節税とみなされたため、国税庁が課税を強化する方針を表明している。20階以上のマンションの高層階に対し、固定資産税および相続税を引き上げる方向で検討を進め、その一方で低層階は税評価が軽くなる見込みとなっている。早ければ、2018年の1月にも実施される可能性があるということだ。

賢くマンションを活用しよう

あまりに過度なものでなければ、相続税を軽減するうえでマンション所有は依然として有効な方法といえるかもしれない。土地部分にしか適用されないものの、「小規模宅地の特例」を使えば、評価額を80%減額することも可能だ。また、そのマンションを賃貸物件として誰かに貸し出していれば、相続税を計算する際の評価が低くなる。

知っているかと知らないかで大きく差が出る節税対策。差し迫った事態になる前に、税理士などの専門家に相談しておくといいだろう。(提供:確定拠出年金スタートクラブ

※当記事は2016年11月現在の税制・関係法令などに基づき記載しております。今後、税務の取扱いなどが変わる場合もございますので、記載の内容・数値等は将来にわたって保証されるものではありません。

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