「住宅取得資金贈与」タイミングによっては節税効果絶大！親から子へ有利に資金を渡せる特例を徹底解説

住宅購入にはまとまった資金が必要となり、購入後も長期間に渡って住宅ローンを返済していくaことになります。このような資金準備やローン返済の負担を少なくできる贈与の制度があるのをご存じでしょうか。今回は住宅取得時に贈与を受けた場合に非課税となる特例についてお伝えします。

住宅資金の贈与税が非課税になる特例vとは

この特例は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という、期限が決まっている特例制度で、父母や祖父母等の「直系尊属」から贈与を受け、その資金を住宅購入や増改築等に充てた場合に「非課税限度額」までの金額については贈与税が非課税となる制度となっています。

父母等にとってはまとまった金額を次世代に無税で渡すことができ、自分たちの子どもなどにとっても贈与税の負担をすることなく住宅資金を受け取ることができます。資金があることで、購入後のローン返済の負担等が軽減できるわけです。

さらに父母等の贈与者が亡くなった場合にも、この制度を活用して行った贈与については相続財産に加算する必要がなく、相続財産の軽減効果も期待できます。

また、非課税限度額は贈与を受ける（住宅を購入する）「受遺者」ごとに決められていますので、父母等が複数の子等に贈与することも可能で、非課税限度は次のように定められています。

▽家屋の新築等にかかる消費税率が10％の場合

▽上記以外の場合

このように購入する住宅の性能や契約日によって非課税限度額が変わってきます。「省エネ等住宅」とは家屋の構造が省エネ性能となっている、大地震に対する安全性を満たしている、高齢者が住みやすい構造や設備となっている、といった基準を満たしている住宅を指し、具体的には次の3つの基準に適合した住宅となります。下記（1）と（2）または（3）を満たした住宅であれば、より多くの非課税限度額の適用を受けることが可能となります。

（1）断熱等性能等級4または 一次エネルギー消費量等級4以上
（2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物
（3）高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

また、この特例は後述するように新築・中古住宅ともに適用することができますが、個人間の売買で中古住宅を購入する場合には、原則として消費税等がかかりませんので上記（2）には該当せず、（1）の非課税限度額が適用されます。

なお、この特例と贈与税の「暦年課税」または「相続時精算課税」のいずれかを併用することも可能です。暦年課税は基礎控除が110万円、相続時精算課税は特別控除が2,500万円ありますので、併用することによって非課税で受け取れる住宅資金を増やすことも可能です。ただし相続時精算課税の特別控除の適用には一定の要件がありますので、併用するには確認が必要となります。

非課税の特例の適用を受けるための要件は？

この特例の適用を受けるためには、住宅を購入する受遺者本人と住宅（家屋）の2つについての要件を満たす必要があります。それぞれの要件は下記の通りとなります。

要件1：受遺者の要件（すべてを満たす必要があります）

（1）贈与者の直系卑属（子・孫等）である。
※配偶者の父母・祖父母は直系尊属には該当しませんので要件に当てはまりませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当しますので要件を満たすことになります。
（2）贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上である。
（3）贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である。
（4）2009年～2014年分の贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていない（一定の場合を除く）。
（5）住宅の取得や新築・増改築等の契約の相手は自身の配偶者や親族等の特別の関係がある人ではない。
（6）贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた資金の全額を充て、住宅用の家屋の新築等を行い所有する。
（7）贈与を受けたときに日本国内に住所がある（一定の場合を除く）。
（8）贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住する。または居住することが確実である。
※贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していない場合には、この特例の適用を受けることはできず、贈与税の修正申告が必要となります。

要件2：家屋の新築・取得・増改築等の要件

「家屋の新築」には土地等の取得が含まれますので、贈与された資金は土地・建物の購入などに充てることができます。家屋の取得や増改築等についても同様で、増改築のために土地を購入する場合にも贈与資金を活用することが可能です。又、家屋の取得には新築住宅のほか、中古住宅も含まれます。なお、この特例の対象となる家屋は日本国内にあるものに限られ、下記の要件を満たす必要があります。

（1）新築又は取得の場合
1.家屋の登記簿上の床面積（マンション等の場合は専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、床面積の1/2以上が居住用である。
2.家屋について次のいずれかに該当すること。

• 建築後使用されたことがない
• 建築後使用されたことがある場合は、取得日以前20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築された家屋
• 建築後使用されたことのある場合は、耐震基準に適合していることが書類で証明されている
• 取得日までに家屋の耐震改修工事の申請を行い、贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを書類で証明できる

（2）増改築等の場合

1. 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積（マンション等の場合は専有部分の床面積）が50㎡以上240㎡以下で、床面積の1/2以上が居住用である。
2. 増改築等が、自己が所有し居住している家屋に対して行われたもので、その工事の内容を書類で証明できる。
3. 増改築等の工事の費用が100万円以上である。又、費用の1/2以上が居住用の部分に充てられている。

住宅資金贈与の特例を受けるには3つのタイミングに注意が必要

このように受贈者・家屋の要件を満たせば住宅取得のための資金を非課税で贈与することが可能となりますが、この特例を受ける場合には「贈与日」「居住開始日」「贈与税申告年」の3つのタイミングに注意が必要となります。次にこの3つを行うタイミングや注意点等をお伝えします。

1.いつ贈与をすればいいのか？ 贈与を行うタイミング

この特例は、「自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の対価」に充てるための金銭を贈与によって取得した場合に適用され、非課税限度額の範囲内で贈与税が非課税となる制度です。従って、住宅を取得した後の贈与については適用することができません。

例えば住宅の引き渡しが行われ、住宅ローンの決済が終わった後の贈与の場合には、住宅取得のための贈与とは見なされず、「借入金の返済のための贈与」と見なされてしまいます。そのため、贈与を行うタイミングは住宅を取得する前ということになります。

では、住宅取得前ならいつでも良いのかというと必ずしもそうではありません。前述の受遺者の要件には「贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋の新築等を行い所有する」とあるため、あまり早く贈与を行うと翌年の3月15日までに住宅を取得できない場合もあります。

例えば一戸建てを新築するにあたって土地と建物を購入する場合、最初に土地の取得代金を支払った後に建物が完成し、決済を行うことが一般的です。贈与された資金を土地の取得のために充てることも可能ですが、工事が遅れた場合等は翌年の3月15日までに建物が完成せず引き渡しも遅れてしまうケースも考えられます。

こちらは一戸建てに限らずマンションについても考えられ、このような場合にはこの特例の適用は受けられませんので、特に新築住宅を購入する場合には、できるだけ建物が完成する直前で引き渡しが決まったタイミングに贈与するほうが良いと考えます。

2.いつから住み始める？ 居住を開始するタイミング

こちらも前述の要件の通り「贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住する」必要がありますので、住宅の取得と合わせて居住を開始するタイミングはこの日までとなります。

ただしこの日までに居住を開始できない場合でも「遅滞なくその家屋に居住することが確実である」場合にはこの特例の適用を受けることができ、その期限は贈与を受けた年の翌年12月31日までとなっています。この日までに居住を開始していない場合にはこの特例の適用を受けることはできず、先に行った贈与税の申告を改めて行う「修正申告」が必要となります。このように受贈者本人が居住を開始することが、この特例の適用要件の1つとなっています。

では、受贈者本人が何らかの事情で居住できない場合には、どのような扱いとなるのでしょうか。この場合には一定の要件を満たしていればこの特例の適用が可能となり、「転勤、転地療養その他のやむを得ない事情」、つまり単身赴任・海外赴任・病気療養等のやむを得ない事情がある場合には、配偶者や子等の「生計を一にする親族」が居住していて、その「やむを得ない事情」が解消した後に本人が「居住することとなると認められる」場合には、非課税の適用を受けることができます。

このように要件に当てはまった場合には、受贈者本人以外の親族が居住していれば適用が可能ですが、本人や配偶者の仕事の事情や子供の転校・転入の事情等で引っ越しが遅れて居住できない等のケースでは適用を受けられない可能性がありますので、できるだけ早めに居住を開始することが必要となります。

また、住民票のみを新居に変更し実際には居住していない場合、後に発覚をした場合には適用を否認されることも考えられますので、トラブルを回避するためにも実際に居住していることが重要となります。

3.申告はいつまでに行う？贈与税を申告するタイミング

この特例の適用を受けることによって贈与税がかからない場合にも贈与税の申告は必要です。特例の適用を受ける旨を記載した申告書のほかに戸籍謄本、取得した住宅の登記事項証明書や契約書の写し等を期限内に提出する必要があり、申告時期は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までとなっています。

このように申告をするタイミングは決まっていますので、申告をする前の年の1月1日に贈与をしたとしても、12月31日に贈与をしたとしても、前述の「住宅の所有時期」「居住期限」と贈与税の申告期限は翌年の3月15日となります。このため年末よりも年始に贈与を行ったほうが、これらの期限までの時間が長くなることになりますので、時間に余裕を持って引っ越しや贈与税の申告を行えることになります。

ただし住宅の所有についてはこちらも前述の通り、工期の遅れ等があった場合には翌年の3月15日までに所有できないことも考えられますので、やはり贈与のタイミングは住宅の引き渡し日が決まった後がよいでしょう。

贈与を行うタイミングを間違えた！そんな時はどうする？

このように贈与を行う時期によって様々な期限までの時間が決まってくることになりますが、今年贈与を行ったのに来年の3月15日までに建物が完成しない、また、住宅の引き渡しが終わった後に贈与を行った等、贈与を行うタイミングを間違えた場合にはどうすれば良いのでしょうか。次にこのようにタイミングが早かった、遅かった場合の対処方法についてお伝えします。

贈与のタイミングが早かった場合

贈与を行う場合には現金による手渡しではなく口座間での振込によって行い、合わせて贈与契約書を作成します。この贈与のタイミングが早かった場合には非課税の特例が適用されず贈与税がかかってしまうことになります。その場合には贈与をする人（父母等の贈与者）と贈与を受ける人（子等の受贈者）の双方が「合意解除」によって贈与の取消を行うことができます。ただこの場合にも、原則として贈与財産に対しては贈与税が課税されてしまうことになります。

・合意解除により贈与の取消しがあった場合の取扱い
（前略）贈与契約の取消し、又は解除があった場合においても、当該贈与契約に係る財産について贈与税の課税を行うことに留意する。

ただしこの取扱いには特例があり、次の4つのいずれにも該当する場合には贈与がなかったとして取り扱われることになります。

・合意解除等による贈与の取消しがあった場合の特例
（前略）当事者の合意による取消し又は解除が次に掲げる事由のいずれにも該当しているときは、税務署長において（中略）認める場合に限り、当該贈与はなかったものとして取り扱うことができるものとする。

（1）贈与契約の取消し又は解除が当該贈与のあった日の属する年分の贈与税の申告書の提出期限までに行われたものであり、かつ、その取消しまたは解除されたことが当該贈与に係る財産の名義を変更したこと等により確認できること。
（2）贈与契約に係る財産が、受贈者によって処分され、若しくは担保物件その他の財産権の目的とされ、又は受贈者の租税その他の債務に関して差押えその他の処分の目的とされていないこと。
（3）当該贈与契約に係る財産について贈与者又は受贈者が譲渡所得又は非課税貯蓄等に関する所得税その他の租税の申告又は届出をしていないこと。
（4）当該贈与契約に係る財産の受贈者が当該財産の果実を収受していないこと、又は収受している場合には、その果実を贈与者に引き渡していること。

つまり、合意解除等が翌年の贈与税の申告期限までに行われ、受贈者に振り込まれた金額を使わず、また、所得税等の申告や届出もなく、さらに振り込まれた金額を贈与者に戻していれば、贈与がなかったとして取り扱うことができるということです。ただし、こちらは上記の通り「税務署長」が認める場合に限られますので、あくまでも所轄の税務署の判断によるということが注意点です。

このような特例がありますので、贈与のタイミングが早かった場合には振り込まれた額を一度贈与者に返金したうえで、しかるべきタイミングにおいて改めて贈与契約書を作成し振込を行えば、税務署から指摘を受けた場合にも合意解除を行うことで、改めて贈与を行った旨を主張することができます。

ただしこのような手続きや作業には時間と手間がかかり、必ず主張が認められるとは限りませんので、やはり贈与のタイミングは充分考慮する必要があります。

贈与のタイミングが遅かった場合

これに対して住宅の引き渡しが終わった後等、贈与のタイミングが遅かった場合にはどのような対処方法が考えられるでしょうか。結論からお伝えするとこのタイミングでの贈与にはこの特例を適用することはできません。

前述の通り住宅ローンの返済のために贈与資金を充てた場合には「住宅取得等資金」には該当せず、また、後から住宅購入のための資金贈与だとすることもできません。このため、ほかの制度を活用して住宅資金を贈与することが考えられます。この特例と比較すると非課税の効果が低いものもありますが、次の3つの対処方法が考えられます。

・対処方法1：相続時精算課税の活用
相続時精算課税は原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度となり、特別控除額2,500万円までは非課税で贈与を行うことができます。さらにこの制度で住宅取得等の資金の贈与を行う場合には、贈与者が60歳未満であっても選択できるという特例があります。

ただし2,500万円を超える額については一律20％の贈与税がかかり、贈与者に相続が発生した場合には、この制度で行った贈与財産をほかの相続財産に加算をして相続税額の計算が行われます。加えて後述する暦年課税との併用はできないため、この制度の活用後は同じ「贈与者」からは暦年課税での贈与を受けることはできません。これらの点を考慮した上で、この制度を活用すべきかを検討する必要があります。

・対処方法2：贈与契約の取消後に毎年贈与を行う
これは前述の「合意解除」を行い、資金を返金した後に、暦年課税による贈与を毎年行う方法です。まとまった金額を一度に贈与すると贈与税の負担も大きくなりますが、暦年課税には一般税率と特例税率があり、特定の親族からの贈与の場合には税率の優遇措置がありますので、これを活用して計画的に行うことで住宅ローンの返済資金を贈与することも可能となります。

▽【特例贈与財産用】（特例税率）：直系尊属（祖父母や父母等）から、その年の1月1日現在で20歳以上の者（子・孫等）への贈与

▽【一般贈与財産用】（一般税率）：上記特例贈与財産用に該当しない贈与

・対処方法3：そのまま暦年課税として受け取る
上記のように暦年課税では最高55％の税率がかかり、贈与額によっては手元に残る額が少なくなってしまうケースも考えられます。あまり現実的な方法ではありませんが、長期間に渡って毎年贈与を行うことが手間だという場合などは、そのまま暦年課税として受け取り贈与税を納税することも一つの選択肢です。その場合には贈与税の負担がどれくらいになるのかを事前に確認する必要があります。

このように贈与のタイミングが遅かった場合には非課税の特例よりも贈与の効果が下がってしまう可能性が高くなりますので、やはり住宅の引き渡し前に贈与を行うことが大切となります。

よくある失敗事例

このような贈与のタイミングも当てはまりますが、ほかにもこの制度を活用する場合の注意点がいくつかあります。最後に代表的な失敗事例を挙げながらお伝えします。

失敗事例1：配偶者の親から贈与を受けてしまった

この制度が活用できるのは「直系尊属」からの贈与となりますので、例えばご主人名義で住宅を購入する際に、奥様のご両親から贈与を受けた場合には非課税の特例は適用されません。

失敗事例2：複数の人から贈与を受け非課税限度額を超えてしまった

例えば父と祖父から住宅資金贈与を受けた場合、父と祖父それぞれに非課税限度額があるわけではなく、贈与を受ける「受贈者」ごとに限度額が定められています。このため複数の人から贈与を受けた場合には非課税限度額を超えてしまい、贈与税の負担が生じる場合もあります。

超過した額に対しては「暦年課税」「相続時精算課税」のどちらかを選択して申告をすることになり、結果として贈与税の負担はなくなるかもしれませんが、前述の通り一度選択した課税制度は変更することができませんので、住宅資金以外の贈与にも影響することも考えられます。非課税限度額には注意をして贈与を行うことが大切となります。

失敗事例3：現物の不動産の贈与を行ってしまった

この制度はあくまでも住宅購入のための金銭の贈与に適用されるものですので、不動産そのものを贈与した場合には非課税の適用を受けることはできません。

失敗事例4：贈与を受けた年の所得が2,000万円を超えてしまった

所得が増えることは良いことですが、給与所得のほか、株式の譲渡や保険契約の解約等、他の所得も合わせて所得が計算され、贈与を受けた年の所得が2,000万円を超えるとこの制度は活用できませんので、金融商品の売却等を検討する場合には注意が必要となります。

失敗事例5：土地だけを購入してしまった

例えば条件にあった土地が見つかり、先に土地だけを購入して申告期限が来てしまった場合には、この制度の適用は受けられません。また、土地の名義はご主人と奥様、建物はご主人名義のみで住宅を購入した場合、奥様が直系尊属から受けた贈与についても適用は受けられません。土地の場合はあくまでも建物と合わせて購入する必要がありますので、この点も注意が必要です。

住宅取得資金贈与に対する非課税の特例は、タイミングを理解したうえで活用したい

住宅取得時に贈与を受けた場合に非課税となる特例について、制度の概要のほか、贈与のタイミング等についてもお伝えしました。内容を理解し上手に活用すれば贈与者・受贈者双方にとって良い制度となります。

贈与をするタイミングによってこの制度のメリットを最大限に活用できますので、贈与の時期に注意し、利用を検討してみましょう。

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