一棟マンションの収益性を高めるには稼働率や賃料アップが基本。だが合わせて考えたいのが敷地の最大限の活用だ。マンションは好立地が多いため、わずかなデッドスペースでも安定収益を生み出すケースも多い。ここでは収益性を高めるための5つの方法を紹介する。
一棟物件の収益向上させる方法1,「自動販売機」投資
一棟マンションのデッドスペース活用で、もっともスタンダードなのは自動販売機の設置だろう。
ただし、自動販売機を設置したときの条件やオーナーが負担するコストは各業者で違う。一例では、この分野で40年の歴史を持つ八洋の場合、電気代のみオーナー負担で、設置や修理にかかるコストはかからない。さらに、商品・釣り銭補充やコールド・ホットの入れ替えも業者がすべてやってくれる。オーナーが負担する電気代は自動販売機の大きさや季節によって異なるが、1ヶ月あたり2000〜3000円くらいが平均的のようだ。
注意点としては採算割れで撤退するケースも多いこと。実際に2005年頃のピーク時から自動販売機の設置台数は減り続けている。「本当に自動販売機に合う立地か」をよく考えて導入すべきだろう。
一棟物件の収益向上させる方法2,「コインロッカー」投資
「コインロッカー投資」も自動販売機と同様、わずかなデッドスペースがあれば設置可能だ。コインロッカービジネスのパイオニア・株式会社フジの成功ケーススタディを見てみると、人通りの多い繁華街やパチンコ屋・ネットカフェ近くなどの立地と相性がよく、売上が伸びやすいようだ。自動販売機と組み合わせて設置しているケースも目立つ。
同社の代表取締役・横山明久氏のインタビューによると、コインロッカー投資の開業費用は300万円〜。まとまった初期費用がかかるが、10年に1度ペースで発生するメンテナンス費（初期費用の約15％）を除けばコストがほとんどかからないのが利点だ。
また、コインロッカーの利用者には日本人はもちろん、訪日旅行客も見込めるとのこと。インバウンドが好調なエリアと相性がよいといえる。
一棟物件の収益向上させる方法3,「ガチャガチャ」投資
極小なデッドスペースに合う方法がガチャガチャ投資だ。建物と道路のわずかなスペースにも設置することができる。
子どもや若者が多い立地はもちろん、観光客が多く通る立地でご当地トイを中心に扱うなどのやり方もあるだろう。ガチャガチャと自動販売機と併用して設置して、相乗効果を高めるといった考え方も一案だ。
一口にガチャガチャ投資といっても、買い取り・レンタル・委託などの選択がある。「買い取り」はガチャガチャマシンの本体を購入、業者からガチャガチャを仕入れるやり方だ。2つ目の「レンタル」は、期間ごとのレンタル料を払ってマシンを設置する方法（一例：１台あたり200円〜など）。3つ目の「委託」は、設置・運営・メンテナンスを業者にお願いするものだ。
この分野の専門会社プレステージの委託では、設置手数料0円でオペレーションやメンテナンスをすべて行うとしている。
一棟物件の収益向上させる方法4,「バイク駐車場」投資
「一棟マンションの敷地内で月極駐車場をしてきたが稼働率が悪い」といった悩みを持つオーナー向けなのがバイク駐車場による収益向上だ。
「パークステーションBIKE」（運営：アークリンク）では、わずかなデッドスペースでバイク駐車場を設置できるとアピールしている。盗難やいたずら防止のために専用のバイク駐車場のニーズがあると解説。
また土地活用サービス「バショカツ」（運営：アンビシャス）のバイク駐車場では、スタートするときに必要な機器・精算機設置の初期投資がかからない、さらに電気代をはじめとするランニングコストもないとアナウンスしている。
一棟物件の収益向上させる方法5,「シェアリングエコノミー」投資
「初期費用をかけたくない」「手軽に収益向上をしたい」というオーナー向けなのが、シェアリングエコノミーの利用だ。とくに近所に有名ランドマークやコンサートやイベントが開催される大型施設があるマンションにはうってつけだろう。
たとえば、マンション敷地内のデッドスペースを時間貸しの駐車場として利用したいなら、「akippa」や「トメレタ」などのサービスがある。また、駐車場に限らず、移動販売・プロモーションなどでも利用可能なら「軒先ビジネス」と相性がよいだろう。
販売不振時の土地オーナーのリスクも必ず確認
リターンについては、同じサービスでも業者や条件によって変わってくる。気になるサービスがあるなら、まずは候補業者を何社かピックアップして、電話やメールなどで平均的なリターンを問い合わせてみるのがよいだろう。合わせて、販売がうまくいかなかった場合の土地オーナーのリスクや、契約解除の条件や期間などを確認しておくことも重要だ。
文・本間貴志（不動産ライター）／MONEY TIMES
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