東証REIT指数は2016年2月26日に10か月ぶりに1900ポイントを超えて以降、一進一退はあるものの概ね1800ポイント台の後半で推移しており、好調を保っている。東京都心のオフィス市況の回復基調が続いていることもあって、国内の長期金利に比べて有利なREITの買い人気が衰えることはないだろうが、世界経済の先行きには不安要素も多く、注意深く動向を見ておく必要がある。

なお、以下では投資口価格は2016年3月25日の終値を使用し、騰落率は1年間の投資口価格の変化を基準に計算している。

売買代金ランキング第1位は「日本ビルファンド」

JPX（日本取引所グループ）が公表した2016年2月中の合計売買代金ランキングで第1位となったのは日本ビルファンド投資法人 <8951> で、910億5200万円だった。同法人はオフィスビル特化型で、時価総額、資産規模、物件取得額などがいずれもトップの、文字通り最大のJ-REITだ。分配金の安定性を増すため、物件売却益の一部を内部留保する手法を続けている。価格騰落率は+12.05％で、第4位にランクされている。

第2位は867億9100万円のジャパンリアルエステイト投資法人 <8952> だった。同法人も日本ビルファンドと同じくオフィスビル特化型で、時価総額、資産規模ともにランキング第2位。借入金比率を低く保つ保守的な財務手法を特徴にしている。価格騰落率は+11.22％で、これも日本ビルファンドに続く第5位になっている。

【東証REIT売買代金ランキング（2016年2月中）】
1.日本ビルファンド投資法人 <8951> 910億5200万円
2.ジャパンリアルエステイト投資法人 <8952> 867億9100万円
3.日本リテールファンド投資法人 <8953> 665億7600万円
4.ラサールロジポート投資法人 <3466> 537億6100万円
5.野村不動産マスターファンド投資法人 <3462> 520億4000万円

NOI利回りトップは「星野リゾート・リート」

キャップ・レートとも呼ばれるNOI利回りは、不動産の賃料収入などから得られる収益から、不動産の管理運営にかかる費用（減価償却費を除く）を控除した純営業収益であるNet Operating Incomeを、物件の取得価格で割った数値で、REITの収益力を見る上で参考にされている。

第1位となった星野リゾート・リート投資法人 <3287> は、いわゆる旅館を主要投資対象とするホテル特化型で、スポンサーが主要テナントを兼ねる初のJ-REIT銘柄である。時価総額では全53法人のうち36位の1038億29百万円と規模は小さいが、スポンサーの関連会社であるホテル運営会社との10年間契約では、減額不可や中途解約禁止を取り決めるなどして収益の安定性を志向している。

また、第2位のジャパン・ホテル・リート投資法人 <8985> もホテル特化型だ。2012年4月にジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と合併し、現名称となっている。これらに対し、第3位となったイオンリート投資法人 <3292> は、商業施設特化型で、投資方針上は一定程度物流施設にも投資が可能になっている。同法人はマレーシア国ジョホール州の州都ジョホールバル所在の商業施設「イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センター」の一部を保有しているが、これはJ-REIT最初の海外投資となっている。

【NOI利回りランキング】
1.星野リゾート・リート投資法人 <3287> 8.17%
2.ジャパン・ホテル・リート投資法人 <8985> 7.08%
3.イオンリート投資法人 <3292> 7.07%
4.インヴィンシブル投資法人 <8963> 6.97%
5.トーセイ・リート投資法人 <3541> 6.08%

NAV倍率では「インベスコ」や「スターツプロシード」が上位

NAV倍率は、投資口の価格を1投資口あたりのNet Asset Value、すなわち純資産で割った数値だ。つまりNAV倍率が1倍なら、このREITを解体して保有する不動産をすべて売却して清算した場合に、ちょうど投資金額が戻ってくる訳で、NAV倍率が低いほどそのREITは割安だと判断されることになる。

0.88倍で第1位となったインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 <3298> は、大都市圏に所在する大規模オフィスを重点投資対象にしている。スポンサーは外資系大手のインベスコ・グループで、資産運用会社が日本の不動産投資に特化したJ-REITでは、初の外国籍会社となっている。

また0.89倍で第2位にランクされたスターツプロシード投資法人 <8979> は住居特化型で、個人投資主の比率が60％を超えている。スポンサーは「ピタットハウス」の名称で仲介業を全国的に展開しており、都心周辺部の物件を中心に1戸あたり賃料が低額な物件の比率が高くなっている。

【 NAV倍率ランキング】
1.インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 <3298> 0.88倍
2.スターツプロシード投資法人 <8979> 0.89倍
3.トップリート投資法人 <3292> 0.91倍
4.平和不動産リート投資法人 <8966> 0.94倍
5.SIA不動産投資法人 <3290> 0.94倍
（ZUU online 編集部）

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