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Written by 片岡 美穂 10記事

人気・必須設備は?

「設備」に着目して不動産投資物件を選ぶ

不動産,設備,満足度
(写真=PIXTA)

投資用不動産の購入時にはどんなことに注意すべきだろうか。特に設備面については投資家それぞれに独自の考えがある。購入決定する上では意見の分かれるおもしろい視点だ。最近の入居者に人気の設備などもあわせて紹介する。

人気の設備は時代とともに変わっている

「全国賃貸住宅新聞」では毎年、人気設備ランキングを発表している。これは管理会社へのアンケートをもとに入居者にどんな設備が人気なのかを調査し、ランキングにしているものだ。直接入居者からの投票ではないが、賃貸客付けの現場にいる担当者からの意見が反映された結果だ。一部を紹介すると以下のようになっている。

●単身者用物件で必須の設備条件
1位 テレビモニター付きインターホン
2位 独立洗面台
3位 洗浄機付き便座
4位 インターネット無料
5位 備え付けの照明

●ファミリー向け物件で必須の設備条件
1位 独立洗面台
2位 追い炊き機能
3位 テレビモニター付きインターホン
4位 洗浄機能付き便座
5位 システムキッチン

宅配ボックスや24時間出せるゴミ出しスペースなども5位以下に入っているが、優先順位は落ちてきているようだ。

改装費を考えると投資物件の設備優先順位はこうなる

ランキングで上位に現れてこない設備には「新築なら当たり前になっているもの」も多いという点にも気づいて欲しい。あえて求められていない「イコール標準」になってきている設備もあるということだ。

標準的レベルで考えたら、3点ユニット式のバスやタイル張りのお風呂の物件を手頃価格で購入し、このランキングにあるような設備をいくつか施しても入居付けは簡単にいかないだろう。

一般的に費用負担の大きい設備で考えると、以下のような例が考えられる。

・ タイル張りの風呂やバランス釜→ユニットバス
・ 瞬間湯沸かし器による給湯→3カ所給湯
・ バス、トイレ、洗面の3点ユニット→独立水回り

築年数が浅い、立地が良い、売り出し価格が安いといっても設備が上述3例のような物件の客付けには大変苦労することになる。設備ランキング以前の問題だからだ。物件の設備状態を見る際には最低のラインを自分で決めて置かなくては、内覧時についつい軽視しがちになってしまう。例えば、こういったものだ。

・ もともとユニットバスであるところに追い炊き機能を付けることが可能
・ 独立した水回り部分の洗面化粧台だけを新調することで雰囲気が変わる

アイデアの展開が必須だ。最低レベルの設備があり、利回りの許す範囲でグレードアップできる物件なのかを判断しなくてはならない。

密かな人気、これから注目される今どき賃貸設備

水回りや電気の配線面で改装が必要だとどうしてもその費用がかさむ。そんな物件でも立地などの条件からどうしても購入したいと考える場合は、費用の掛からない設備改装で差別化できるかどうかを検討しなくてはいけない。ポイントは今後注目される設備だ。

オートロックやテレビインターホンが無理でも、各ドアに数万円から取り付けられる暗証番号式のロックなら女性にも安心してもらえる。スマホを活用した家電や施錠操作グッズも人気の傾向にある。キッチン総入れ替えの代わりに大きなカウンターテーブルを設置するのもいい。大きなテーブルを家族で囲めるので育児世代のファミリーには人気の設備と言われている。

いくらでも費用をかけられるのであれば、最新の人気設備を備えて満室にできるかもしれない。しかし多額の投資をしても満室高利回りを実現させなければ、賃貸経営は長続きできない。ポイントとなる設備面の状態は、物件購入時に最も熟考すべき要素である。

片岡美穂
不動産関連、外国人雇用・ビザなどを扱う行政書士。土地家屋調査士としての15年の経験を持つ。

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