年々不動産価格が上昇している東京23区。この特別区エリアに存在する不動産は、その他の地域の不動産価格に比べて著しく高価だ。しかし誰しもが一度は「23区内に不動産を持ちたい」と夢に思うものである。

そこで「平均築年数ランキング」と「平均㎡単価ランキング」の2つのランキングを基に、23区内で築浅でも安く購入できるエリアを見極めてみよう。

調査の対象は、マンションマーケット社が運営する不動産相場情報サイト「マンションマーケット」に掲載されている、東京23区エリア内で最寄駅から徒歩10分・800m(徒歩1分=80m)圏内の中古分譲マンションとなっている。

あなたの希望エリアは何位?

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(写真=bannosuke/Shutterstock.com)

まずは2つのランキング結果を確認しよう。左のランキングが「平均築年数ランキング(年)」で、もう一方が「平均㎡単価ランキング(円)」である。

「徒歩1分=80m」として、最寄駅から徒歩10分=800m圏内にあるマンションを調査対象としている。また「平均㎡単価」はマンション購入時の1㎡あたりの価格である。因みに、今回の調査に用いたデータは2017年3月10日時点のものである。果たしてあなたの希望エリアはいったい何位にランクインしているのだろうか?
平均「築年」数(年) / 平均㎡単価(円)

23位 中央  18.7 / 足立  371,556
22位 北   19.4 / 葛飾   378,452
21位 墨田  19.5 / 江戸川  454,515
20位 江戸川 19.7 / 板橋  472,282
19位 台東  20.3 / 荒川  497,125
17位 荒川  21.0 / 練馬  510,863
17位 江東  21.0 / 北  543,140
16位 千代田 21.9 / 墨田  582,032
15位 足立  22.2 / 江東  585,804
14位 大田  22.6 / 太田  588,632
13位 葛飾  22.7 / 杉並  605,856
12位 練馬  23.0 / 台東  612,999
10位 品川  23.8 / 中野  616,388
10位 板橋  23.8 / 豊    621,555
9位  文京  24.5 / 世田谷  661,081
8位  新宿  24.6 / 品川  704,675
7位  豊島  24.9 / 新宿  724,497
6位 中野  25.6 / 文京  736,493
5位  世田谷 25.7 / 目黒  777,715
4位  杉並  26.1 / 中央   783,845
3位  港   26.7 / 渋谷  865,127
2位  目黒  27.1 / 千代田  922,251
1位  渋谷  27.6 / 港  940,855

23区平均   23.1 / 23区平均   632,945

23区は一般論が通らない特別なエリア

一般論で言うと「築古=価格が安い」が定説であるが、ここ東京23区はその論理は通らない。それはどういうことなのであろうか?具体的にランキング結果を参照してみよう。23区中、築年数が最も長いのは「渋谷区」の築27.6年である。しかし、渋谷区の平均㎡単価は865,127円と23区中3番目に高いエリアである。築年数が大きければこれに比例して不動産価格は下がるはずであるが、現実はそうではないようだ。

そもそもこのエリアは「若者の聖地」として人気のエリアであった。加えて2020年開催の東京オリンピックに向けて渋谷駅を中心として大規模な再開発が行われているために、更に不動産価値が上昇している。

築浅でも安く買えるのはどこ?

果たして東京23区において築浅でもリーズナブルに購入することのできるエリアはどこなのだろうか?ランキング結果だけを漠然と見ただけでは「やっぱり23区は高くて購入できない」という絶望の一言に尽きでしまう。しかし、もっと深読みすることで希望が持てるのである。

それぞれのランキング結果において、23区平均値以下にランクインしているエリアまで範囲を広げてみよう。

まずは「平均築年数ランキング」から見てみよう。23位の「中央区」の上には、「北区」19.4年・「墨田区」19.5年・「江戸川区」19.7年でランクインしている。これら3区を「平均㎡単価ランキング」内で探してみると、「北区」は17位で54万3140円。「墨田区」は16位で58万2032円。「江戸川区」は21位で45万4515円となっている。

いずれも23区平均63万2945円よりも、「北区」約10万円・「墨田区」5万円・「江戸川区」18万円低くなっている。ここで「墨田区」はスカイツリー完成に伴った新規のマンション建設によって平均築年数が若くなったものの、不動産価値は高騰してしまったため23区平均はわずかに下回っているものの、あまりお得感は感じられにくい。

一方で、「北区」「江戸川区」はどうだろうか?両エリアとも築浅でありながら、価格は23区平均値よりも1割以上下回っている。この2つにエリアに共通して言えることが、住宅街がメインのエリアであるということである。また都内中心部への交通の便がとてもいいので、通勤・通学、日常生活においても住みやすい街と評価されている。

特に江戸川区は地域によってはとても治安のいいエリアがあり、未就学児~小・中学生世帯の子どもを持つ子育て世帯に人気のエリアだ。公園やプール・区民館などの公共施設や産婦人科・小児科・歯科・外科などを始めとする医療体制もしっかりと整えられている点もまたお得感を感じられるポイントでもある。

電車の利用者なら「葛飾区」も要チェック

通勤・通学・買い物など、公私ともに電車での移動がメインという人には「葛飾区」の青砥・高砂エリアも要チェックだ。両エリアとも京成本線の特急・快速急行が停車する駅であり、上野まで約20分・東京駅まで約25分・新宿まで約40分でアクセス可能だ。

ランキングにて順位を確認してみると、築年数は13位の22.7年、平均㎡単価は22位の37万8452円となっている。築年数の古さは少々23区平均値と同等レベルになってしまうものの、平均㎡単価は江戸川区の差額を大きく上回る約26万円ととても魅力的な数字である。このエリアを一言でいうと「東京・千葉・埼玉にアクセスしやすいエリア」で、営業等の仕事で関東圏をあちらこちらに移動しなくてはならない人、車を所有して休日のレジャーも楽しみたいという人におすすめのエリアである。

しかし一つ留意点がある。この葛飾区は江戸の下町エリアに位置するため、古い木造住宅が多く建っている。所有者の高齢化などが原因で完全な空き家となっていることも珍しくない為、火災による被害を受けやすい地域であることを頭に入れておきたい。

逆にこういった訳アリの物件を土地値レベルで激安で購入して、自分好みにフルリフォーム・リノベーションするのも面白いかもしれない。手を加えた後は、自分で済むもよし・賃貸として人に貸すもよしである。

「23区内であれば場所にはあまりこだわらない」ということであれば、今回のランキング結果を基に物件を探してみてはいかがだろうか?行動してみると、意外にも希望にマッチした物件が転がっているのかもしれない。また、どうしてもこのエリアがいいとこだわりがあるのであれば、築年数は相当古くなってしまうが、リフォーム・リノベーション物件という選択肢も存在する。(ZUU online 編集部)

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