家賃を滞納されたらどうする？ 正しい対応手順と、絶対にやってはいけないこと

家賃の入金がない月が続くと、貸主としては早く解決したいと考えるのが自然です。ところが、感情のままに部屋へ立ち入ったり鍵を替えたりすると、今度は貸主の側が責任を問われます。本記事では、滞納が起きたときの対応手順、避けるべき行為、契約解除までの考え方、入居審査と家賃債務保証会社による予防をお伝えします。

家賃を滞納されたときの対応手順

連絡、督促、保証への請求、法的手続きという順序を踏みます。

1. まず状況を確認する

入金の遅れには、うっかり忘れ、口座残高の不足、収入の減少など、さまざまな理由があります。まずは電話や訪問で連絡を取り、事情と支払いの見込みを確認します。

この段階では、支払期日を決めて記録に残すことが目的です。管理を委託している場合、未収金の督促は管理業務に含まれることが多いため、担当者と対応方針をそろえてください。

滞納が続く場合の流れを、時間の経過とともに整理すると次のようになります。

もっとも、この表は目安にすぎません。実際には、入居者の事情や連絡の取れ方によって進み方は変わります。

2. 書面で督促する

連絡がつかない場合や、約束した期日を過ぎた場合は、書面に切り替えます。

いつの分の家賃がいくら未払いか、いつまでに支払うかを明記します。書面にすることで、後の手続きに必要な記録が残ります。

3. 連帯保証人や家賃債務保証会社に請求する

連帯保証人がいる場合は、滞納の事実を伝えて請求します。家賃債務保証会社と契約している場合は、会社の定める手順に従って報告します。

なお、保証会社への報告には期限が設けられていることがあります。遅れると保証の対象外になる場合があるため、契約時に確認しておいてください。

4. 契約解除と明渡しを検討する

支払いの見込みが立たない場合、契約の解除と明渡しの請求に進みます。

ここから先は法的な手続きになります。内容証明郵便による通知、訴訟の提起、強制執行という流れをたどるため、弁護士や司法書士への相談が現実的です。

記録の残し方

どの段階に進むにしても、対応の記録が判断の材料になります。

いつ連絡したか、相手が何と答えたか、いつまでに支払うと約束したかを、日付とともに残してください。書面や電子メールでのやり取りは、そのまま保存します。法的手続きに進む場合、督促を重ねてきた事実が重要な意味を持ちます。

絶対にやってはいけない対応

法的な手続きを経ずに実力で解決を図る行為は、認められていません。

鍵の交換、荷物の持ち出し、張り紙

次のような行為は、貸主側が責任を問われる可能性があります。

• 鍵を交換して部屋に入れなくする：家賃を滞納していても、借主の占有は保護されます。
• 本人の承諾なく室内に立ち入る、荷物を運び出す：借主の所有物を無断で処分すれば、損害賠償の対象になり得ます。
• ドアや掲示板に督促の張り紙をする：第三者に滞納の事実が知られる形での督促は、避けるべき行為です。
• 深夜や早朝の訪問、執拗な取り立て：回数や時間帯によっては、平穏な生活を害する行為と評価されます。

制度としても否定されている

この考え方は、家賃債務保証の制度にも反映されています。

国土交通省の家賃債務保証業者登録制度では、登録業者に対し、原契約を無催告で解除できる条項を使用しないこと、原契約が終了していない場合に賃貸住宅の明渡しがあったものとみなすことができる条項を使用しないことが求められています（出典：国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」、2026年9月時点）。

つまり、催告なしに契約を打ち切ることも、居住の実態があるのに明渡しがあったものとして扱うことも、制度として認められていません。保証会社に任せていれば強引な回収ができる、という理解は誤りです。

契約解除はいつ認められるのか

解除できるかどうかは、滞納の期間だけでは決まりません。

「3か月」は法律の条文ではない

実務では3か月程度の滞納が一つの目安とされることがあります。ただし、これは法律に定められた日数ではありません。

滞納の期間に加えて、これまでの支払いの状況、督促に対する対応、連絡が取れるかどうかといった事情を含めて判断されます。1か月の滞納で直ちに解除できるわけではなく、逆に3か月経てば必ず解除できるわけでもありません。

信頼関係が壊れたといえるかどうか

判断の軸になるのは、貸主と借主の信頼関係が維持できない状態に至ったかどうかです。

たとえば、督促に応じて一部でも支払いが続いている場合と、連絡を絶ったまま放置している場合とでは、評価は変わります。滞納の月数だけを数えるのではなく、そこに至る経緯を記録しておくことが、後の判断を支えます。

手続きには時間と費用がかかる

訴訟を経て強制執行に至るまでには、相応の期間と費用を要します。その間も家賃は入りません。

もっとも、だからといって近道はありません。手続きを飛ばした結果として損害賠償を求められれば、損失はさらに大きくなります。

滞納を防ぐ：入居審査で確認すること

滞納は、起きてから対応するより、入り口で防ぐ方が損失が小さくなります。

確認する項目

入居申込みの段階で確認したいのは、支払い能力と連絡の取りやすさです。

• 収入と家賃のバランス：毎月の家賃が収入に対して過大でないかを確認します。
• 勤務先と勤続年数：収入の安定性を測る材料になります。
• 緊急連絡先：本人と連絡が取れなくなったときの窓口です。連帯保証人とは別に確保しておきます。
• 申込書の記載内容：記入漏れや不自然な点がないかを確認します。

入居後の関係づくりも予防になる

審査だけが予防手段ではありません。

入居者からの連絡に応じる体制が整っていれば、支払いが難しくなった段階で相談を受けられる可能性が高まります。連絡が取れないまま滞納が積み上がる事態を避けられるだけでも、損失の規模は変わります。

厳しくしすぎると空室が延びる

とはいえ、審査を厳格にするほど入居は決まりにくくなります。

緩めるべきは連帯保証人の要否といった形式的な条件であり、支払い能力の確認ではない、という切り分けが現実的です。空室対策との兼ね合いで判断してください。

家賃債務保証会社をどう使うか

保証会社は滞納時の立替えを担いますが、登録制度は任意である点に注意が必要です。

登録は義務ではない

国土交通省は、家賃債務保証業務の適正化を図るため、告示による登録制度を設けています。ただし、これは任意の登録制度であり、登録をしなくても家賃債務保証業を営むことは可能です（出典：国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」、2026年9月時点）。

裏を返せば、登録の有無は事業者を選ぶ際の判断材料になります。国土交通省は「登録家賃債務保証業者一覧」（2026年9月時点）として、登録した事業者を公表しています。

認定を受けた事業者もある

さらに、住宅確保要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者として、登録業者等から一定の要件を満たす者を国土交通大臣が認定する制度も設けられています（出典：国土交通省「認定家賃債務保証業者制度」、2026年9月時点）。

保証料の負担と契約の形

家賃債務保証を利用する場合、保証料を負担するのは一般に入居者です。

保証委託契約は、入居者と保証会社の間で結ばれます。貸主は当事者ではないため、滞納が起きたときの報告手順や、立替えの範囲がどこまでかを、契約の内容として把握しておく必要があります。

保証があっても滞納がなくなるわけではない

なお、保証会社が立て替えるのは家賃であり、滞納そのものがなくなるわけではありません。入居者との関係が悪化すれば、明渡しをめぐる問題は残ります。

反対に、滞納リスクを個人で抱えたくない場合は、現物を所有しない方法もあります。不動産を小口化した商品では、入居者対応や賃料の回収を事業者が担うため、督促や明渡しの当事者になることはありません。ただし、これらの商品にも元本の保証はなく、分配される金額は運用の状況によって変動します。

退去後の精算でもめないために

滞納が解消して退去に至った場合、次に問題になりやすいのが原状回復です。

通常の使用による損耗や経年変化について、借主は原状回復の義務を負いません。負担の区分は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に整理されています。敷金から未払家賃を充当する場合も、原状回復費用の範囲は同じ考え方で判断します。

実際、この分野の相談は少なくありません。国土交通省の資料によれば、賃貸住宅に関する相談は消費生活センターに毎年3万件から4万件程度寄せられ、そのうち敷金と原状回復に関するものが3割から4割程度を占めています（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料、2026年9月時点）。

ここで注意したいのは、滞納があったからといって、原状回復の負担範囲が広がるわけではないという点です。家賃の未払いと原状回復は別の問題として整理してください。

FAQ：家賃滞納に関するよくある質問

滞納対応の場面で問い合わせの多い項目をまとめました。

Q.滞納された家賃に遅延損害金は請求できますか

賃貸借契約に定めがあれば請求できます。契約書に遅延損害金の利率が記載されているかを確認してください。定めがない場合は法定利率によります。

Q.督促は管理会社に任せられますか

任せられます。未収金の督促は、管理受託契約で管理会社が担当する業務として設定できます。国土交通省の「管理受託契約 重要事項説明書 ＜記載例＞」にも、督促を担当する側を示す欄が設けられています。

Q.滞納の状況は定期報告に含まれますか

含まれます。管理会社は、家賃等の金銭収受状況を含む管理業務の実施状況について、少なくとも年1回以上の頻度でオーナーに報告する義務を負います。月次での把握を望む場合は、報告の頻度を契約に定めておきます。

Q.連帯保証人の責任に上限はありますか

あります。個人が連帯保証人になる場合、契約書に極度額の定めがなければ保証の効力は生じません。契約時に極度額が記載されているかを確認してください。

Q.夜逃げされた場合、部屋の荷物を処分できますか

できません。連絡が取れない状態であっても、貸主の判断で荷物を処分することは認められていません。明渡しの手続きを経る必要があるため、弁護士や司法書士に相談してください。

まとめ：滞納対応は「手順を踏む」ことが結果的に最短になる

家賃の滞納は、感情的に動いた側が不利になりやすい問題です。鍵を替える、荷物を出すといった行為は、解決を早めるどころか貸主の責任を生みます。連絡、書面での督促、保証への請求、法的手続きという順序を守ることが、結果として最も早い解決につながります。まずは、自分の賃貸借契約書に、契約解除、遅延損害金、連帯保証の極度額がどう定められているかを確認するところから始めてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の商品の勧誘や投資助言を行うものではありません。個別の法的判断については専門家にご相談ください。制度の内容は変更される場合があります。

（提供：ACNコラム）