不動産

徹底検証！これが世界一の不動産市場「東京」の実力だ

2015/03/15

著者ZUU online編集部

（この記事は2015年3月9日に掲載されたものです。提供： Leeways Online ）

市場の活況は投資家に利益をもたらしているか？

「東京は世界一の不動産市場」というキーワードが 2014 年に不動産業界や、不動産投資家の間で頻繁に使われるようになった。

この根拠としてよく引き合いに出されるデータが、アメリカの不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサールが行った「世界主要都市調査（ 2014 年・第１四半期）」である。

この調査において東京は、世界有数の不動産市場といわれるニューヨークやロンドンを抑えて初のトップに輝いた。

アベノミクスによる経済政策、 2020 年の東京オリンピック開催、長期的な円安傾向などの要因によって、国内および海外の積極的な投資を呼び込み、前年比 71 ％増の 101 億ドル市場へと成長した。

だが、実際の不動産投資は、こういったマクロの視点だけに流されず、東京の不動産市場の活況が具体的に「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」にどのような影響を与えているかを考慮した上で検討すべきだろう。

また、将来、東京がどのような変化を遂げていくのかを見極めた上で投資を決断するのが賢明だ。いうまでもなく、不動産物件の価値は、「都市の価値」が大きなウエイトを占めているからだ。

ここでは、マンション市場を軸に、東京の不動産市場のプラス面、マイナス面を検証していきたい。

キャピタルゲイン、インカムゲイン共に 23 区はプラス

まず、東京不動産の直近の動きを単独で見ていこう。

キャピタルゲインだが、 2015 年 1 月の東京 23 区の中古マンション価格（ 70 平方メートル換算）は、前年同月比プラス 5.4% の 3,953 万円となっている。（※ 1 ）。これは額にすると約 200 万円のプラスであり、「東京の不動産市場の活況、イコール、キャピタルゲインにプラス」といってよいだろう。

次に、インカムゲインだが、 2015 年１月の東京 23 区の分譲マンションの平均賃料は、前年同月比でプラス 1.1% である。１平方メートル当たりの平均賃料は、 2015 年１月 3,180 円、その１年前の 2014 年１月 3,146 円で 34 円上昇している（※ 2 ）。

この東京 23 区の平均賃料は 2007 年には 2,995 円まで落ち込んだことがあり、当時と比べると 151 円上昇している。「家賃は景気に左右されない」といわれることもあるが、実際に見てみると、大きな影響は受けないものの、多少の影響は受けるというのが現実のようだ。

2014 年の東京不動産市場の活況を受け、賃料も高い水準にあるといえる。

データで見ても、キャピタルゲイン、インカムゲイン共に「東京不動産が活況状態にある」のは間違いない。

単身世帯の増加はワンルームマンション投資家の追い風

次に、他の世界の主要都市と東京不動産の収益性を比較してみよう。

冒頭にあげた、ジョーンズ・ラング・ラサールの調査が示しているのは、東京不動産の市場規模の大きさである。

この調査と共に、「東京は世界一の不動産市場」を伝える時によく引き合いに出されるレポートが、不動産サービスのザヴィルズが 2013 年に発表した「世界主要 10 都市の不動産収益比較」である。こちらは収益性をテーマに、主要都市を比較している。

このレポートでは、東京が１位（ 3.9 ％）、２位ニューヨーク（ 3.6 ％）、３位パリ（ 2.7 ％）となった。

この東京の収益性１位を支えているのは、長期金利の低さと空室率の低さだ。逆にいえば、この前提が崩れると、東京の不動産市場の魅力が低下するともいえる。

金利に関しては様々な予測があるが、「インフレ誘導の成功によって上昇する」「日本の財政悪化によって上昇する」など、近い将来、上昇すると見る向きが強いだろう。

その意味では不安要因ともいえるが、もう一つの「低い空室率」は長期的に続く可能性が高い。

東京都が 2014 年に発表した今後の人口・世帯数予測では、人口は 2020 年で頭打ちになるものの、世帯数は今後 20 年間、増加し続けると見ている。世帯数を押し上げるのは単身世帯の増加だ。 2015 年段階で約 309 万の単身世帯数が、 20 年後の 2035 年には約 324 万世帯になると予測している。

20 年で約 15 万増という単身世帯の増加は、ワンルームマンション経営を手がける不動産投資家にとっては大きなプラス材料といえる。言うまでもなく、単身世帯数が増えるということは、需要が増えるということである。

仮に、商業ビル、オフィスビルを含めた東京の不動産市場全体が縮小したとしても、東京のワンルームマンション市場は、世界トップランクのポジションを維持し続ける可能性が高い。

※１　東京カンテイ　「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移（15年・2月版）」
※２　東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移（15年2月版）」