不動産投資で期待できる収益は、毎月の賃料というインカムゲイン（利回り収益）と、物件価格が上昇したタイミングで売却した場合に発生するキャピタルゲイン（値上がり益）があります。相場次第では大きな利益が発生しうるだけに、とかく関心は後者の方に向けられがちですが、まずは前者に注目することが不動産投資の基本と言えるでしょう。
なぜなら、キャッシュフロー（コンスタントに手元に入ってくるというお金の流れ）は、中長期的にみて絶大な効果があるためです。まず、インカムゲインによって、不動産投資の収益は安定的となります。こうして1つの投資が安定すれば、次なる投資を考える余裕も生じてきます。また、時間が経ってから振り返ってみれば、使わずにプールしておいたキャッシュは想像以上の蓄積となっているはず。ボクシングで言えば、ボディブローのようにじわじわと確実に効いてくるわけです。
これに対し、キャピタルゲインを同じくボクシングに例えれば、一撃必殺的なストレートパンチでしょう。当たればインパクトは大きいものの、必ず狙えるものではないという意味合いです。
もちろん、物件をできるだけ割安な価格で手に入れることは極めて重要です。その結果、キャピタルゲインも狙いやすくなります。しかしながら、あくまでそれはインカムゲインの利回りを高めることを第一に考えてのこと。キャピタルゲインばかりに執着した投資はプロでも失敗することが少なくなく、不動産投資では「まずインカムゲインありき」のスタンスを貫くのが鉄則です。
しかし、肝心のインカムゲインが国内の不動産市場では魅力薄となってきているのが実情でしょう。中長期的に展望してみても、国内における不動産投資に強気の見通しを立てるのはなかなか難しいです。日本では今後も人口減少が続いていくことから、それに応じて賃貸需要も縮小していくと予想されます。
そうなると、物件価格の下落と空室リスクの上昇という二重苦に苛まれる恐れが大きいのです。相続税対策として人気化していたタワーマンション投資への課税が強化される方向にあるように、国内の不動産投資は様々な懸念点に注意が必要となります。
ですが、海外に視野を広げれば、中長期的に安定的で高利回りのインカムゲインを期待できそうです。すでに成熟期を迎えている日本とは対照的に経済成長を着実に遂げ、今後も人口の増加が見込まれ、住宅需要が拡大する方向にある国が数多く存在しています。しかも、それは新興国に限った話ではありません。
例えば、今でもアメリカには移民が流入し続けており、彼らが内需を支えるとともに賃貸物件の需要を拡大させ、賃料相場もコンスタントに上昇傾向を示しています。つまり、海外不動産であれば、国内不動産よりも高い水準のインカムゲインを追求でき、先々についても楽観的なビジョンを描けるということなのです。
税制や規制、不動産取引の慣習の違いなど、海外不動産には特有の注意点も存在しますが、資産運用の可能性がより広がることは間違いないでしょう。加えて、経済成長と人口増加が続く国では不動産価格が上昇する可能性も高く、キャピタルゲインへの期待も膨らみそうです。
（提供： フォーランドリアルティネットワークジャパン ）
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