マニアック物件の不動産投資。情報を得た2つの方法

OPEN情報は旨みが少ない？

2016/10/17

著者ZUU online編集部

女性の資産運用を提案するファイナンシャル・プランナーの高山一恵さんが、実体験をもとに不動産投資についてつづる連載第4回。マニアック物件の投資を成功させている高山さん。どうやって情報を得ているのでしょうか？

みんなはどうやって情報を得ているの?

不動産投資は、他の投資に比べて情報収集が難しいと感じている人も少なくないことでしょう。不動産投資の情報を集めるというと、新聞の折り込みに入っている不動産投資に関する広告や「楽待」や「健美家」といった大手の不動産投資ポータルサイトを利用している人が多いようですね。

私ももちろん広告やポータルサイトは参考にしていますが、私がよく活用するのは、不動産投資家仲間や不動産会社に属さない不動産業者の方からの情報です。

不動産投資家サークルは情報の宝庫

不動産投資家が集まって定期的に勉強しているサークルがあるのですが、そこは情報の宝庫。とくに、不動産投資ですでに多額の家賃収入を得ている投資家の方からの情報はとても貴重です。どのような物件を選んだらよいのか、どこのエリアが狙い目か、物件の収入を向上させるリフォームテクニックはどんなものか、融資が通りやすい銀行はどこかなど、実際の体験談をもとにした情報をゲットできます。

ただし、不動産投資で成功しているといっても、アパート経営で成功している人、中古のワンルーム物件をいくつも所有して成功している人など、タイプはさまざま。自分が思い描く成功イメージに近い人から話を聞くことがポイントです。

最近、不動産投資家向けのサークルは増えているようなので、いくつか顔をだしてみて自分に合いそうなところに参加してみましょう。

もう一つの方法は、独立系の不動産業者

不動産投資の情報収集には、投資家仲間が有効という話をしましたが、もうひとつ、不動産会社に属さない独立した不動産業者さんからの情報も大切です。というのも、巷で公になっているOPEN情報は、お得感が薄いものが多く、投資の旨みを享受できない情報が少なくないからです。

不動産投資をやってみて思うのは、成功するために大切なことは「いかに割安で物件を買えるか」です。割安で物件を買うことができれば、万が一うまくいかずに売却するにしても大きな損失を被らなくてすみます。

私の場合、この連載で何回も登場している不動産コンサルティング会社の方から定期的に情報をいただいているのですが、この方は、少しでも時間がとれれば不動産を見て回るというほど、不動産大好き人間。いろんな不動産を見て回っているので情報量はものすごく、中には、超ボロボロの築古物件や自殺などの事故物件など、一般の人は投資対象として考えないような物件情報もたくさん持っています。

マニアック物件も、意外と借り手がつくもの

普通に考えれば投資対象とならないような物件の方が、結果的に安く買うことができるので、投資効率を考えると有効です。「えーっ！自殺があった部屋なんて住みたくない」と普通は思いそうですが、意外に気にせずに借りる人は少なくありません。

私はこちらの不動産業者の方からいわゆるマニアック物件を安値で購入しましたが、空室になったことはありません（笑）。

安値で物件を購入できたのは、マニアック物件だからということもありますが、こちらの不動産業者の方が不動産会社に属さない独立した業者さんというのも大きいと思います。もともと大手の業者さんで働いていたそうですが、投資効率の悪い物件を高値で売っていたことに疲弊して「本当によい物件をお客様に提供したい！」という思いで独立されたそう。

このように、私たちにとって本当に有益な情報は、顧客を優先する一部の業者が持っているといっても過言ではありません。投資家仲間をたくさん作ることによって、このような良質な業者さんの情報も得やすくなります。

不動産賃貸成功のコツは管理会社選びにある！

不動産投資は実は、物件を購入してからが本当の勝負です。物件購入後、不動産投資が成功するかどうかは、どの管理会社とつきあうかがとても重要です。

例えば、入居者が退去してしまった場合には、次の入居者を募集することになりますが、賃貸管理会社の実力によって空室期間に大きな差が出てきます。私の知り合いで人気エリアの築浅の中古ワンルームに投資している人がいるのですが、1年近く空室になっていて、彼女は自分で家賃の返済をしなくてはならず、とても困っていました。また、家賃を滞納された場合、いかに早く回収してもらえるかも重要です。

他にも、入居者からのトラブル・クレーム対応、大規模修繕工事計画の立案、定期巡回、清掃業務など管理会社の業務は多岐にわたります。

安心して管理を任せられる会社かどうかは、HPにこれまでの入居率が公開されているか、滞納件数の情報が掲載されているかなどでチェックしましょう。