韓国の不動産賃貸で、高額な保証金と引き換えに家賃が免除されるチョンセ（伝貰）契約の価額が上昇している。韓国中央日報によると、マンションの売買価格に対するチョンセ価額の比率は、2009年1月の52.3％から2015年11月には73.7％へと21.4ポイントも上昇している。チョンセ価額が売買価格の70％水準になったのは、いわゆるIMF通貨危機以来で、1998年には69.5%まで上昇している。

韓国特有の不動産賃貸制度「チョンセ」とは

韓国の不動産賃貸契約には、ウォルセ（月貰）契約とチョンセ（伝貰）契約がある。ウォルセ契約は入居時に保証金を預け入れ、月々の家賃を支払う契約で、保証金は家賃の5?20ヶ月と高額だが基本的な仕組みは日本の賃貸と大きな違いはない。チョンセ契約は入居時に売買価格の5?8割の「チョンセ金」を家主に預け入れ、契約期間中の家賃はない。ウォルセの保証金やチョンセ金は、敷金と同じく退去時に返還される。

チョンセ契約は高い利子と人口増加で不動産が不足する時代に広がった。朝鮮戦争後、多くの人々がソウルに流入し、住宅が不足。地方の資産家等による不動産の買い占めもあって不動産価格は高騰した。当時の銀行には住宅資金を融資するシステムはなく、中産階級が住宅を買うことは困難になった。

1960年代の韓国の長期預金金利は17.4%で経済成長率を上回る。預金金利は1970年代には12.2%、1990年代に10％前後と下がったが、資産家はチョンセ金を運用することで、家賃収入と同等か、上回る収益を得ることができた。ウォルセ契約は賃借人が賃貸人に家賃を払う信頼関係で成立するが、チョンセ金の運用収益は銀行等の金融機関が保証する。チョンセ金の運用はローリスク・ハイリターンの投資で、投資家はチョンセの預かり金とマンションを担保にした借入金を合わせて、２軒目、３軒目のマンションを購入した。

住宅価格の高騰もチョンセの拡大に一役買ってきた。韓国の都市部では高層マンション群が見られるが、住宅開発は数千戸からときには数万戸規模で行われる。大規模造成地は不便な場所が多いこともあって新築時の入居価格は低く、居住がはじまると商店やコンビニ、スーパーなどの便宜施設が増え、バス路線の開設や地下鉄駅が整備されて利便性が飛躍的に向上し、不動産価格は上昇する。

ソウルのベッドタウンとして知られる城南市盆唐区は1990年頃から開発がはじまった。当初はソウルの江南まで自家用車等で１時間をはるかに超えたが、道路や鉄道が整備されると不動産価格は上昇。2011年に新盆唐線が開業し、江南まで15分程度に短縮されると、新築時に2000万円で売り出されたファミリーマンションは２億円近くまで高騰した。価格が落ち着いたいまでも１億円台で取引されている。

不動産バブル崩壊の兆し？

マンション価格の高騰は投機買いを招いた。自己資金を上回るマンションを購入し、完工に合わせて入居者を募集。入居者から預かるチョンセ金を自己資金の不足分に充てる投機家が現れた。チョンセ金は契約期間満了に伴う退去時には即時返還の義務があるが、契約期間満了前に退去する場合、新たな入居者が見つかるまで返還は猶予される。投機家は新たな入居者から預かるチョンセ金を退去者に返還する金銭に充てるといった「自転車操業」を繰り返しながら、値上がりを待つのだ。

2012年以降、住宅の供給過剰が明らかになり、住宅価格が下がりはじめた。チョンセ権を登記すると、チョンセ金が返還されないときに競売を申請できるが、先順位の抵当があると、預け入れたチョンセ金の全額が戻る保証はない。チョンセを望む賃借人は、退去時のチョンセ金の返還を確実にするため、チョンセ価額が住宅の評価額から抵当を差し引いた額を下回る物件を求めるようになった。抵当権が設定されていない物件の需要が増してチョンセ価額が上昇しはじめた。

預金金利が２％台まで下がり、チョンセ金の金融商品による運用収益が望めなくなると、チョンセから家賃方式であるウォルセに切り替える家主が増え、チョンセ契約が可能な物件は減少。抵当権が設定されていないチョンセ住宅物件の需要増と相まって、チョンセ価額の上昇に拍車がかかった。

首都の空洞化、ソウルも28年ぶりの人口減少

国行政自治部が2016年6月1日に公表した統計によると、前月末のソウル市の人口は999万5784人。1988年から1000万人を超えていたソウル市の人口は28年ぶりに1000万人を割り込んだ。ソウル市の人口が全国民に占める割合はピークの1992年には24.6％に達するなど、20％を超えていたが、チョンセ相場が上昇をはじめた2013年には19.8%となり、2016年11月には19.24%まで下がっている。

韓国統計庁の関係者によると、ソウルから周辺の京畿道などに転入した際の届け出書類で、転入事由に住宅問題を挙げるケースが最も多いという。チョンセ物件の減少と相場の値上がりでソウル市の人口流出が今後も続くだろうと聯合ニュースは報じている。（韓国在住CFPR　佐々木和義）