新築と中古マンション＋リノベーション　購入費用の内訳はどう違う？

のくらしより

2018/12/26

著者ZUU online編集部

マンションを購入するにあたって、新築にするか中古を購入してリノベーションするか、迷う人も多いでしょう。それぞれメリットも注意点もありますが、一番気になる「費用」の違いはどうでしょうか。

新築と中古マンションの成約価格　その差が4,500万円以上のエリアも

（画像＝リビタ）

一般的に、中古マンションのほうが新築マンションより価格は抑えられています。都内の新築と中古のマンションの平均価格のデータを比較すると、中には大きな差が出る地域もあります。

具体的に、70平方メートルのマンションの平均価格を比較した調査を見てみましょう。

山手線の内側にある新宿区四谷。新築の平均価格が１億2,625万円であるのに対して、中古は8,018万円で、その差は4,607万円もあります。

住宅地として人気の田園都市線沿線の駅を見ると、駒沢大学では新築平均が9,451万円に対して、中古が7,124万円で、その差は2,327万円です（東京カンテイ調べ、2016年12月～2017年11月に販売された新築マンション、および流通した築10年以内の中古マンションが対象）。
※新築マンションは供給数が少ないため、物件のグレードや立地によって平均価格は上下します。

同じ地域、同じ広さでも、新築か中古かによって数千万円もの価格の差が出ることがあるのです。なぜここまで価格差が出るのでしょうか。

（画像＝リビタ）

新築と中古マンションの価格差は「日本人の新築好き」に起因する？

新築マンションが高額になる理由の一つとして、需要と供給のバランスが考えられます。

日本の新築着工戸数は2013年時点で98万戸、既存住宅取引戸数は17万戸弱で、全体に占める中古住宅取引の割合は14.7％にとどまっています（国土交通省「平成29年度の住宅経済関連データ」より）。つまり新築を希望し購入する人が圧倒的に多いということが分かります。

ところが、駅から近い人気の場所にはすでに建物が建っていることが多く、新築を建てるような土地は存在しないケースが多いです。そのため希望の場所で新築に住みたい人は少ない選択肢に集中することになり、人気エリアであれば、供給数よりも需要のほうが高くなりがちです。

なぜ日本人は新築を希望する人が多いのでしょう。実はその一番の理由は、心理的なものです。新築の分譲マンションを購入した人の65.3％が、その理由を「新築のほうが気持ち良いから」と答えています（国土交通省の「平成28年度住宅市場動向調査」のデータより）。この「新築好き」な心理が、新築の需要を高め、物件の値段を押し上げる要因のひとつと言えるでしょう。

ただし、新築マンションは誰かが1日でも住めば中古になり、中古の価格基準によって査定されます。需要と供給のバランス次第では、購入価格やローンの借入額を下回ることもあり得ます。そのため新築を購入する場合は、住み続ける期間や、何年後に売る可能性があるのかなど、少し先の将来を視野に入れておくといいでしょう。

（画像＝リビタ）

新築と中古の価格差が出るもうひとつの理由——　予算5,000万円の内訳で比較

新築マンションを購入した場合と中古マンションを購入してリノベーションした場合では、費用の内訳はどのように変わるのでしょうか。

下の図は、総予算5,000万円で新築と中古のマンションを購入した場合の内訳の比較です。新築マンションでは土地・建物代の3,800万円の他に、8％ほどの広告宣伝費や販売経費が物件価格に含まれることが分かります。具体的にはパンフレットやチラシ、広告などの販促費や、モデルルームの設営・運営費などの費用が300万円ほど含まれます。

実はこれが、新築と中古の価格差が出るもう一つの理由です。新築の場合は部屋ができ上がる前に購入するケースが多いので、物件の情報や暮らしのイメージを伝えるために広告宣伝費をかけているのです。

一方で中古マンションの場合は、新築のように広告イメージを作り込むことはあまりありません。実際の物件写真が広告に掲載され、購入者は実物を内見してから購入するケースがほとんどで、売主ではなく仲介会社が手数料の中から販売活動をしているため、余計な経費を負担せず物件を購入することができます。

3,600～4,100万円の物件価格のほかに、仲介手数料が3％ほどかかるのが中古マンション購入の特徴ですが、これら諸費用を除いた余剰分の費用をリノベーション工事に充てることができるのです。