賃貸経営で物件の競合力チェックの際に考慮すべき3Cとは？

2019/10/23

Brand ChannelYANUSY

日本は今後、何らかの施策が功を奏さない限り人口が減少していくと懸念されています。一方、物件供給数は数年前より減っているものの供給自体はされ続けているため、地域差はありますが今後の空室率は上昇することが予測されます。現時点でも所有物件の空室が埋まらず、さらにこの先増えるかもしれない空室率を考え悩みを抱えているオーナーも多いのではないでしょうか。そもそも、空室を埋めるためには具体的に何をすべきなのでしょうか。

そのような環境下で役立つのが、経営学でも使用される「3C」の概念です。今回は3Cの概念とともに、あるべき空室対策について解説いたします。

賃貸経営におけるConsumer（入居者）

(画像=PIXTA)

空室対策はエリアの特性や物件の特性、また入居者募集の時期等によって異なります。したがって一般的な空室対策の項目はあるものの、そういった空室対策の項目をどのように組み合わせるのかについては千差万別です。そこで「自分の物件にとって最適な空室対策をどのようにして見出すのか」という部分が重要になってきます。

最適な空室対策を見出すために考えるべきこととして3Cの概念が役に立ちます。最初に考えるべきことはCustomerである入居者についてです。エリアや物件内容により、ターゲットになる入居者層は異なってきますが、そのターゲットをまず設定したり決めたりしないと効果的な空室対策を考えることが難しくなります。

例えば都心のワンルームと地方のワンルームでは家賃帯がかなり異なるため、所得層も変わってきます。またオートロックがある物件とオートロックがない物件とでは、前者は女性がターゲットに入ってきますが、後者はセキュリティの面で女性をターゲットに入れづらくなるというエリアも出てくるでしょう。さらに近くに大学などの教育施設があり、現入居者のほとんどが大学生というケースの場合は、主なターゲットは大学生です。そのため社会人はターゲットになりづらい可能性が高くなるかもしれません。

ただし入居者層をあまり狭めすぎないことは注意しておきましょう。なぜならターゲットは広ければ広いほうが、内見数、ひいては申込者数が多くなるからです。そのため可能な限り広めに設定することがおすすめといえます。

賃貸経営におけるCompetitor（競合物件)

ターゲットになる入居者層が決まったら、次はそのターゲットが入居を考えている競合物件の状況把握が必要です。これがCompetitorとなります。

例えば競合物件の家賃条件、設備、電車社会であれば最寄り駅からの距離、車社会であれば駐車場の数、間取りなど、比較すべき項目は多くあります。しかし現代はインターネットで物件をチェック可能なため、賃貸物件募集サイトを確認すれば大体の条件を確認することができます。

ただ賃貸物件募集サイトに掲載されている物件は、まだ決まっていない物件になるため注意も必要です。場合によっては半年以上空室になっている物件もあるので、あくまで参考程度に確認しましょう。インターネットの情報だけでは足りないと感じるのであれば、地場の不動産仲介業者に問い合わせをして実際に内見をしてみることも良い情報収集の方法です。内見まで行えば、競合物件のより深い情報を得ることができます。

賃貸経営におけるCompany（自分の物件）

最後に考慮すべきが「自分の物件」の条件であり、3Cの概念でいうCompanyです。ターゲットや競合物件の状況把握を深くつめていれば、自分の物件のメリット・デメリットが把握しやすくなります。基本的な姿勢として、デメリットに対してはすぐに対応すること、あまりコストがかからない対策は迅速に行うことがおすすめです。

例えばTVモニターフォン設置や壁紙の張替などはそれに該当します。一番悩むのが、デメリットだと分かっているけどコストがかなりかかる項目です。例えば女性をターゲットに含めているにもかかわらず、セキュリティが低い物件へのオートロック設置などが該当します。ただしターゲットを男性に絞れば、オートロックの設置はそもそも考慮に入れる必要性は低くなるでしょう。